기타 금전문제
원고는 피고 소유 건물이 원고 소유 토지의 일부인 57㎡를 침범하여 사용하고 있으므로 해당 부분에 대한 224,037,693원의 부당이득금을 지급하고 토지를 인도하라고 주장했습니다. 피고는 과거 공유 토지 분할 과정에서 작성된 '공유토지분할 경계·면적 결정 확약서'(이하 확약서)에 따라 기존 건물이 철거되기 전까지는 침범 부분 토지를 무상으로 점유, 사용할 수 있다고 반박했습니다. 법원은 해당 확약서의 내용을 면밀히 검토한 결과, 기존 건물이 철거되기 전까지는 침범 부분에 대한 무상 점유 및 사용이 인정된다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
과거 여러 필지의 토지가 원고와 피고를 비롯한 여러 사람의 공유로 등기되어 있었고 그 지상에는 각 공유자들이 단독으로 소유하는 건축물들이 혼재해 있었습니다. 이로 인해 건축물들이 인접 토지를 침범하는 문제가 발생했고 공유자들은 이 토지들을 각 건축물 소유 현황에 맞춰 단독 소유로 분할하기로 합의했습니다. 토지 분할 과정에서 필지의 경계와 건물의 경계가 완전히 일치하기 어려운 문제가 발생하자 공유자들은 2015년 8월 27일 '공유토지분할 경계·면적 결정 확약서'를 작성하여 기존 건축물이 다른 공유자의 토지를 침범하더라도 건물 철거 시까지는 점유를 인정하되 차후 철거 후 신축 시에는 분할된 경계에 맞추어 건축하기로 약정했습니다. 이후 원고 소유의 토지에 피고 소유 건물의 일부가 침범한 상태가 되었고 원고는 이에 대해 부당이득 반환을 청구했으나 피고는 확약서에 따른 정당한 점유라고 맞섰습니다.
공유 토지를 분할하는 과정에서 작성된 '확약서'에 포함된 "분할경계는 현 건축물 철거시까지는 점유를 인정하며 차후 건축물 철거시에는 분할된 필지경계에 의해 건물을 신축한다"는 약정이, 인접 토지를 침범한 기존 건물의 부지에 대한 무상 점유 및 사용을 인정하는 것인지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 '확약서'의 약정 내용을 해석하는 것이 핵심이라고 보았습니다. 약정은 "분할경계는 현 건축물 철거시까지 점유를 인정하며 차후 건축물 철거시에는 분할된 필지경계에 의해 건물을 신축한다"는 내용이었습니다. 법원은 이 확약서가 작성될 당시 관련 토지 공유자들이 건물이 인접 필지를 침범하는 사실과 그 위치, 면적을 모두 인지하고 있었다고 판단했습니다. 또한 만약 이 약정이 토지 사용료 지급을 전제로 한 것이었다면 당시 사용료 지급에 대한 논의가 있었을 것이고 그 결과가 확약서에 반영되었을 것으로 보이지만 그러한 흔적이 없다는 점을 근거로 이 약정은 기존 건물이 철거될 때까지는 침범 부분에 대한 무상 점유 및 사용을 보장하는 의미로 해석하는 것이 타당하다고 보았습니다. 아울러 원고가 주장하는 토지 분할 이후 피고의 새로운 점유 행위는 인정되지 않는다고 판단했습니다. 따라서 피고가 침범 부분을 무단으로 점유하여 부당이득을 얻었다는 원고의 주장은 이유 없다고 결론 내렸습니다.
민법 제741조(부당이득의 내용): "법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다." 이 사건에서 원고는 피고가 법률상 원인 없이 자신의 토지를 점유하여 임료 상당의 이익을 얻고 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 '확약서'의 존재를 통해 피고의 점유가 '법률상 원인 없는 점유'가 아니라고 판단했습니다. 계약 해석의 원칙: 당사자 간의 계약 내용을 해석할 때에는 문언의 내용뿐만 아니라 계약이 이루어진 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 등 참조). 이 판결에서 법원은 이 원칙에 따라 '확약서'의 "철거시까지 점유를 인정한다"는 문구가 무상 점유를 의미한다고 해석했습니다. 이는 당사자들이 확약서 작성 당시 건물 침범 사실을 알고 있었고 사용료 논의가 없었다는 점 등이 고려된 결과입니다.
공유 토지를 분할하면서 건물 등 구조물이 인접 토지를 침범하는 상황이 발생할 경우 반드시 점유 및 사용에 대한 구체적인 합의를 문서화해야 합니다. 특히 해당 침범 부분에 대한 사용료를 지급할 것인지 아니면 무상으로 사용할 것인지를 명확히 기재하여 추후 분쟁의 소지를 없애는 것이 중요합니다. 약정의 문언뿐만 아니라 약정을 체결하게 된 동기, 경위, 달성하려는 목적 등 당사자의 진정한 의사를 종합적으로 고려하여 법률적인 효력이 판단되므로 합의서 작성 시에는 모든 관련 상황과 의도를 명확하게 반영해야 합니다. 기존 건물의 철거 전까지 점유를 인정한다는 약정은 특별한 사정이 없는 한 무상으로 점유·사용할 수 있는 권원을 부여하는 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 합의서에 없는 내용은 추후 주장하기 어려울 수 있으므로 예상되는 모든 쟁점에 대해 충분히 논의하고 합의서에 명시적으로 반영하는 것이 좋습니다.
