기타 금전문제 · 노동
이 사건은 건물 관리 용역 회사인 원고(A 주식회사)가 건물 건축 시행사와 건물관리 용역 계약을 체결한 후, 이후 설립된 피고(B 관리단)와 관리인 선임 분쟁 과정에서 계약 해지 통보를 받았음에도 불구하고, 건물 관리 업무를 계속 수행하다 퇴거 조치된 상황에서 발생했습니다. 원고는 자신이 실제 관리 업무를 수행한 기간에 대한 용역비 지급을 요구하며 사무관리 또는 부당이득반환을 주장했습니다. 법원은 원고가 피고의 명백한 해지 의사에 반하여 업무를 수행했으므로 사무관리는 성립하지 않는다고 보았으나, 원고가 하청 회사(E 주식회사)를 통해 관리 업무를 수행함으로써 하청 회사에 용역대금 지급 채무를 부담하게 된 손해와 그로 인해 피고가 얻은 이득을 인정하여, 피고에게 154,577,793원의 부당이득금을 원고에게 반환하라고 판결했습니다. 지연손해금은 부당이득반환청구 의사표시가 피고에게 도달한 다음날부터 연 12%로 계산하도록 했습니다.
이 사건은 이 사건 건물의 건축시행사인 D 주식회사와 최초 건물관리용역계약을 체결한 원고가, 이후 건물의 구분소유자들로 구성된 피고 관리단이 설립되고 관리인 선임에 대한 법적 분쟁이 격화되는 혼란스러운 상황에서도 건물을 계속 관리하다가 발생했습니다. 피고 관리단 내에서 관리인 선임의 적법성 여부를 두고 여러 차례의 법적 다툼(직무집행정지가처분, 관리단집회 소집허가 신청, 가처분 이의 신청 등)이 있었고, 최종적으로 H가 적법한 관리인으로 인정되면서, H는 원고에게 기존 용역계약의 해지를 통보하고 건물을 인도받아 다른 회사에 관리 업무를 맡겼습니다. 이 과정에서 원고는 계약 해지 통보를 받은 후에도 약 한 달간(2021. 1. 1. ~ 2021. 1. 26.) 관리 업무를 계속하였고, 이 기간의 용역비를 받지 못하자 소송을 제기하게 되었습니다.
건물 관리 용역 계약 해지 통보 이후에 이루어진 관리 업무에 대해 '사무관리'가 성립하는지 여부, 해지 통보 이후의 관리 업무 수행이 '부당이득'에 해당하는지 여부 및 그 반환 범위, 실제 관리 업무를 수행한 회사가 아닌 계약 당사자인 원고에게 부당이득반환청구권이 인정되는지 여부, 부당이득반환금에 대한 지연손해금의 기산일은 언제부터인지가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고가 피고의 관리인 H로부터 계약 해지 통보를 받은 2020. 9. 4. 이후부터는 피고의 명백한 의사에 반하여 건물 관리 업무를 한 것으로 보아 사무관리는 성립하지 않는다고 판단했습니다. 그러나 원고가 E 주식회사를 통해 2021년 1월 1일부터 1월 26일까지 건물 관리 업무를 수행하여 E 주식회사에 용역대금 156,218,198원을 지급해야 할 채무를 부담하게 된 것은 원고의 현실적 손해이며, 피고가 이로 인해 동액 상당의 재산상 이익을 얻었다고 인정하여, 피고에게 154,577,793원의 부당이득금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 지연손해금은 원고의 부당이득금반환청구 의사표시가 기재된 준비서면이 피고에게 송달된 다음날인 2021. 11. 12.부터 적용됩니다.
이 사건에서는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구성된 관리단의 적법한 관리인 선임 및 권한 행사가 쟁점이 되었습니다. 이는 관리인이 관리단을 대표하여 건물 관리 용역 계약을 체결하거나 해지하는 법률행위의 유효성을 결정하는 중요한 요소입니다. 또한, 「민법 제734조(사무관리의 내용)」에 따른 사무관리 성립 여부가 다루어졌습니다. 법원은 '의무 없이 타인을 위하여 사무를 관리한 자는 그 사무가 본인에게 불리하거나 본인의 의사에 반한다는 것이 명백하지 아니하면 그 본인에게 비용 상환을 청구할 수 있다'는 법리에 따라, 피고 관리인의 명백한 계약 해지 통보 이후의 관리 업무는 '본인의 의사에 반하는 것'으로 보아 사무관리가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 「민법 제741조(부당이득의 내용)」에 따른 부당이득반환청구권도 중요한 법리입니다. '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'는 원칙에 따라, 법원은 원고가 E 주식회사에게 용역대금 지급 채무를 부담하게 된 것을 원고의 현실적인 손해로, 피고가 관리 용역을 제공받은 것을 이득으로 인정하여 부당이득반환 의무를 인정했습니다. 부당이득반환청구에서 '손해'의 발생 시점에 대해서는 현실적으로 손해가 발생하였는지 여부를 사회통념에 비추어 객관적이고 합리적으로 판단해야 한다는 대법원 판례(1998. 4. 24. 선고 97다28568 판결 등)가 적용되었으며, 원고가 E에게 지급해야 할 용역대금 채무 부담이 여기에 해당한다고 보았습니다. 또한, 계약상의 급부가 제3자의 이익으로 된 경우, 급부를 한 계약 당사자가 그 제3자에 대하여 직접 부당이득반환청구를 할 수 없다는 대법원 판례(2002. 8. 23. 선고 99다66564, 66571 판결 등)를 인용하여, E 주식회사가 직접 피고에게 부당이득반환을 청구할 수는 없지만, 원고는 자신이 E에 대한 채무를 부담함으로써 입은 손해에 대해 피고에게 부당이득반환을 청구할 수 있다는 법리가 확립되었습니다. 마지막으로, 지연손해금은 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 연 12%의 비율이 적용되며, 부당이득반환청구권은 기한의 정함이 없는 채권이므로 이행청구를 받은 다음날부터 지체책임이 발생한다는 점이 적용되었습니다.
집합건물 관리단은 관리인 선임 등 주요 의사결정 절차의 적법성을 철저히 확보해야 합니다. 관리인 선임에 분쟁이 발생하면 관리 용역 계약을 포함한 모든 관리 업무 집행에 차질이 생길 수 있으므로, 관련 절차를 명확히 준수하고 분쟁 발생 시 신속하게 해결하는 것이 중요합니다. 관리 용역 계약과 같은 중요한 계약은 관리단의 적법한 대표자와 체결해야 합니다. 관리단이나 관리인 교체 시에는 기존 계약의 승계, 변경, 해지 절차를 서면으로 명확히 하고 기록을 보관해야 합니다. 계약 해지 통보를 받았다면, 본인의 의사에 반하는 관리 업무는 '사무관리'로 인정받기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 따라서 해지 통보를 받았다면 즉시 업무 인수인계 및 중단 절차를 밟는 것이 필요합니다. 계약 관계가 없거나 해지된 상황에서도 타인을 위해 사실상 업무를 수행하여 그 타인이 이득을 얻었다면, 직접적인 계약상의 채무가 없더라도 '부당이득반환'을 청구할 수 있습니다. 다만, 이때는 실제로 업무를 수행한 주체가 누구인지, 손해가 발생했는지, 그리고 타인이 이득을 얻었는지가 명확해야 합니다. 용역 대금과 같은 채무는 실제 용역이 제공됨으로써 발생하며, 해당 대금을 실제로 지급했는지 여부와 관계없이 채무 자체가 현실적으로 부담하게 된 손해로 인정될 수 있습니다.
