지역주택조합 가입계약 관련 계약금 반환 소송 기각 판결

원고 A가 피고 지역주택조합 추진위원회와 업무대행사를 상대로 지역주택조합 가입계약금 4,000만 원 및 이에 대한 지연손해금의 반환을 청구한 사건입니다. 원고는 계약이 업무대행사에 대한 포괄적 위임으로 인한 무효, 시공사 및 동호수 관련 기망 또는 착오, 토지확보율 및 용도지역 고지 관련 기망, 추가분담금 미고지 기망, 안심보장증서 무효, 이행불능, 임의 탈퇴 등을 이유로 계약 취소 또는 해제 및 부당이득 반환을 주장했습니다. 법원은 원고의 모든 주장을 기각하고 피고들의 손을 들어주었으며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: E로부터 지역주택조합 조합원 지위를 양도받아 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납부한 자
• 피고 (가칭)B지역주택조합 추진위원회: 서울 영등포구 D 일원에 지역주택조합 아파트 건설 사업을 추진하는 사업시행자
• 피고 주식회사 C: 지역주택조합 사업을 수행하는 업무대행사

분쟁 상황

2018년 5월, E는 피고 추진위원회와 지역주택조합 아파트 조합원 계약을 맺고 계약금 4,000만 원을 납부했습니다. 같은 해 8월 24일, 원고 A는 E로부터 조합원 지위를 양도받아 피고 추진위원회 및 피고 회사와 새로운 조합가입계약을 체결하고 E에게 계약금 4,000만 원을 송금했습니다. 원고는 계약 당시 피고들로부터 조합가입계약서, 조합규약 사본과 함께 ‘조합원계약안심보장증서’를 교부받았습니다. 이후 원고는 피고 추진위원회가 비법인사단임에도 업무대행사인 피고 회사에 권한을 포괄적으로 위임하여 계약이 무효이거나, 시공사 및 동호수 특정 관련하여 기망 또는 착오가 있었다고 주장했습니다. 또한 토지확보율, 사업부지 용도지역, 추가분담금 발생 가능성에 대해 피고들이 거짓된 설명을 했다고 주장하며 기망 또는 중요 부분 착오를 이유로 계약 취소를 주장했습니다. 원고는 안심보장증서의 효력에 대해서도 총회 결의 없이 체결되어 무효이므로 전체 계약도 무효라고 주장했으며, 29층 규모 아파트 건축이 불가능하므로 이행불능을 이유로 계약 해제를, 또는 조합원 임의 탈퇴를 주장하며 기납부한 계약금 4,000만 원과 지연손해금의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 피고 추진위원회가 업무 일체를 피고 회사에 포괄적으로 위임하여 이 사건 조합가입계약이 무효인지 여부.
2. 피고들이 시공예정사 H을 확정된 시공사로 오인하게 하거나 동호수 특정이 불확실한 상황에서 확정적으로 공급받을 수 있을 것처럼 기망하여 원고가 계약을 취소할 수 있는지 여부.
3. 피고들이 토지확보율이나 사업부지 용도지역에 대해 거짓으로 설명하여 원고가 계약을 취소할 수 있는지 여부.
4. 피고들이 추가분담금이 발생하지 않는다고 기망하여 원고가 계약을 취소할 수 있는지 여부.
5. 피고들이 교부한 안심보장증서가 총회 결의 없이 체결되어 무효이고, 이로 인해 전체 조합가입계약도 무효 또는 취소될 수 있는지 여부.
6. 29층 규모의 아파트 건축이 불가능하여 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있는지 여부.
7. 원고가 임의로 조합에서 탈퇴하고 계약금을 반환받을 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 피고들에 대한 모든 청구를 기각했습니다. 이에 따라 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고가 주장한 조합가입계약의 무효, 취소, 해제 및 임의 탈퇴 주장이 모두 이유 없다고 판단하여 원고의 계약금 반환 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제62조 (사단법인의 이사의 대표권에 대한 제한)​: 이 규정은 사단법인의 이사가 정관이나 총회의 결의 없이는 조합 자산의 관리 및 처분에 관한 권한을 타인에게 포괄적으로 위임할 수 없음을 명시합니다. 원고는 피고 추진위원회가 업무대행사인 피고 회사에게 업무 일체를 포괄 위임한 것이 무효라고 주장했으나, 법원은 이 사건 조합가입계약이 원고와 피고 추진위원회 및 피고 회사 사이에 직접 체결된 것이므로 포괄 위임으로 인해 계약이 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 추진위원회가 업무대행사를 두었지만, 계약의 주체는 추진위원회 자체임을 강조한 것입니다.
2. 민법 제275조 (총유물의 관리, 처분)​, 제276조 제1항 (총유물의 관리, 처분)​, 제278조 (준용규정)​: 이 규정들은 비법인사단(예: 지역주택조합 추진위원회)의 총유물(여러 사람이 공동으로 소유하지만 지분권이 없는 재산) 관리 및 처분에 관하여 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의를 따르도록 합니다. 여기서 ‘총유물의 관리 및 처분’은 총유물 자체의 이용, 개량 행위 또는 법률적, 사실적 처분 행위를 의미합니다. 원고는 안심보장증서의 ‘조합원 분담금 전액 환불 보장’ 약정이 총유물인 분담금의 처분에 해당하므로 총회 결의 없이 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 약정이 총유물 자체를 직접 처분하는 행위가 아니라, '사업 무산 등 특정 조건이 발생할 경우 납부된 분담금 상당액을 지급하겠다'는 채무부담 행위로 보아야 한다고 판단했습니다. 따라서 총회 결의가 없어도 이 약정이 무효라고 볼 수 없다고 보았습니다. 이는 조합원 분담금이 이미 사업 진행에 사용될 것이 예정되어 있었고, 안심보장증서가 사업의 불확실성에 대비한 조건부 채무 약정으로 해석될 수 있음을 의미합니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 계약 내용의 철저한 확인: 지역주택조합 가입 시에는 계약서, 조합규약, 확약서 등 모든 서류의 내용을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히 ‘향후 변경될 수 있음’, ‘본인이 감수한다’와 같은 문구의 의미를 정확히 파악하고 동의해야 합니다.
2. 사업 진행 상황 파악: 시공사 선정 여부, 토지확보율, 사업 부지의 용도지역 등은 사업의 성공 여부에 중요한 요소이므로, 계약 전 해당 정보가 정확하고 현실적인지 반드시 확인해야 합니다. 홍보 내용보다는 서류상의 명확한 정보를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
3. 추가분담금 가능성 인지: 지역주택조합 사업은 사업 진행 과정에서 추가분담금이 발생할 가능성이 높습니다. 계약서에 추가분담금 발생 가능성이 명시되어 있다면, 이를 인지하고 이에 대한 납부 의무를 부담하게 될 수 있습니다.
4. 특별 약정의 효력: 안심보장증서와 같은 특별 약정은 특정 조건 하에 채무를 부담하는 행위로 해석될 수 있습니다. 비법인사단의 경우 총유물에 대한 관리·처분 행위는 총회 결의가 필요할 수 있으나, 단순히 채무를 부담하는 약정은 총회 결의가 없어도 유효한 것으로 판단될 수 있습니다.
5. 조합원 탈퇴 절차 준수: 조합원 탈퇴는 조합규약에 명시된 엄격한 절차와 조건(예: 신규 조합원 가입 등)을 따라야만 가능합니다. 임의 탈퇴가 어렵거나 납부한 분담금을 환불받기 어려운 경우가 많으므로, 규약 내용을 사전에 충분히 숙지해야 합니다.