기타 금전문제 · 노동
재개발 사업을 추진하는 주민 단체인 피고 추진위원회와 정비사업대행업체인 원고 회사 사이에 체결된 대행계약의 인센티브 지급 약정의 유효성을 다툰 사건입니다. 원고는 피고에게 대행용역비와 인센티브를 포함하여 약 36억 원을 청구했으나, 인센티브 약정에 대해 피고 자치규약에 따른 총회 의결이 없었음을 이유로 그 유효성이 문제되었습니다. 원고는 과거 계약의 승계 또는 이후 관리처분계획안 승인을 통해 묵시적 추인이 있었다고 주장했지만, 법원은 해당 인센티브 약정에 대해 적법한 총회 의결이 없었고 묵시적 추인도 인정되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
C 추진위원회는 2013년 1월 주식회사 A와 정비사업대행계약을 체결했습니다. 이 계약에는 토지등소유자 분양분을 제외한 일반분양 총금액의 2%(부가세 별도)를 인센티브로 지급하며 이는 관리처분총회의 의결을 거쳐 확정한다는 내용이 포함되어 있었습니다. 이 인센티브는 구체적으로 50억 원으로 정해지기도 했습니다. 원고는 피고에게 총 3,675,692,284원의 용역비 중 인센티브 명목으로 2,875,458,021원 등 상당액을 청구했습니다. 그러나 피고의 자치규약 제22조 제5호에 따라 '예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자의 부담이 될 계약'은 총회 의결이 필요했고, 이 인센티브 약정에 대한 적법한 총회 의결이 있었는지가 주요 쟁점으로 부상했습니다.
정비사업 추진위원회(비법인 사단)가 토지등소유자에게 부담이 될 계약을 체결할 때 총회의 의결이 필요한지 여부와, 이 사건 인센티브 약정이 그러한 총회 의결을 거쳤는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한, 과거 계약의 총회 인준이 새로운 계약의 인센티브 약정에도 유효한지, 그리고 관리처분계획안의 총회 승인이 인센티브 약정에 대한 묵시적 추인으로 볼 수 있는지 여부도 다뤄졌습니다.
원고의 항소를 기각했습니다. 법원은 인센티브 약정에 대해 자치규약상 요구되는 총회 의결이 없었고, 원고가 주장하는 과거 계약의 승계나 관리처분계획안 승인을 통한 묵시적 추인도 인정되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
재개발 추진위원회와 같은 비법인 사단이 토지등소유자에게 금전적 부담을 지우는 계약을 체결할 때는 자치규약에 따라 반드시 총회의 명확한 사전 의결을 거쳐야 하며, 단순히 추정 금액이 포함된 관리처분계획안의 승인만으로는 개별 계약 조항에 대한 묵시적 추인을 인정하기 어렵다는 것이 법원의 최종 판단입니다.
이 사건은 주로 비법인 사단의 계약 체결과 총회 결의의 필요성에 관한 법리가 적용되었습니다. 추진위원회와 같이 토지등소유자들로 구성된 비법인 사단이 '예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자의 부담이 될 계약'을 체결하는 경우에는 자치규약에 따라 총회의 사전 의결이 필수적입니다. 이는 계약이 토지등소유자들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치기 때문에, 계약의 목적과 내용, 그로 인해 토지등소유자가 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로라도 총회에서 밝히고 의결을 거쳐야 한다는 취지입니다. 총회의 의결은 원칙적으로 계약 체결 전에 이루어져야 하며, 사후에 이루어지는 무효 행위의 묵시적 추인은 본인이 그 행위의 법적 의미와 효과를 정확히 이해하고 자신에게 귀속시키겠다는 분명한 의사가 있다고 볼 만한 충분한 사정이 있을 때만 인정됩니다. 단순히 관리처분계획안에 특정 비용이 포함되어 총회에서 승인되었다는 사실만으로는 계약 조항에 대한 묵시적 추인이 있었다고 보기 어렵습니다.
정비사업 추진위원회나 유사한 주민 단체가 외부 업체와 계약을 맺을 때에는 반드시 자치규약이나 관련 법령에 명시된 절차를 철저히 준수해야 합니다. 특히 토지등소유자에게 금전적 부담을 지우는 계약, 예를 들어 인센티브나 추가 비용 조항 등은 계약 체결 전에 총회에서 그 목적, 내용, 예상되는 부담 정도를 구체적으로 설명하고 명확한 의결을 받아야 합니다. 단순히 관리처분계획안에 해당 비용의 추산액이 포함되어 총회 의결을 받았다고 해서, 그 안의 개별 계약 내용에 대한 묵시적 동의나 추인이 있었다고 볼 수 없으므로 주의해야 합니다. 총회 의결 시에는 안건의 핵심 내용을 빠짐없이 고지하고 의결 절차에 대한 기록을 명확히 남기는 것이 중요합니다.
