기타 금전문제
지역주택조합 가입 계약 당시 교부된 안심보장증서의 환불 보장 약정이 조합 총회 결의 없이 이루어져 무효가 되었고 이로 인해 조합원 가입 계약 또한 무효 또는 취소될 수 있다는 법원의 판단에 따라 지역주택조합 추진위원회가 조합원에게 납부된 분담금 2,500만 원을 반환해야 한다고 결정된 사례입니다. 법원은 안심보장증서 약정을 비법인사단의 총유물 처분 행위로 보았으며 총회 결의를 거치지 않아 무효이므로 조합원 가입 계약 역시 무효라고 판단했습니다.
원고 A는 2022년 1월 8일 피고 (가칭)B지역주택조합 추진위원회와 아파트 D호 공급을 위한 조합원 가입 계약을 맺고 총 2,500만 원의 분담금을 납부했습니다. 계약 체결과 동시에 피고는 원고에게 '사업이 진행되지 못해 조합설립인가 신청을 하지 못할 경우 조합원 분담금 전액을 반환 보장한다'는 내용의 안심보장증서를 교부했습니다. 이후 원고는 안심보장증서의 환불 보장 약정이 총회 결의를 거치지 않아 무효이거나 조합원 모집 과정에서 기망 또는 착오가 있었다는 이유로 조합원 가입 계약의 무효 또는 취소를 주장하며 납부한 분담금의 반환을 청구했습니다. 피고는 안심보장증서가 단순한 채무 부담 행위이거나 대표권 제한 법리에 따라 유효하며 이후 총회에서 추인되었다고 주장했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 지역주택조합 추진위원회가 교부한 '안심보장증서' 상의 환불 보장 약정이 유효한지 그리고 이 약정이 무효일 경우 조합원 가입 계약 전체의 효력은 어떻게 되는지였습니다. 특히 환불 보장 약정이 비법인사단의 총유물(조합원 분담금) 처분 행위에 해당하여 총회 결의가 필요한지 여부가 중요하게 다뤄졌습니다.
법원은 피고 (가칭)B지역주택조합 추진위원회의 항소를 기각했습니다. 이에 따라 피고는 원고 A에게 납부된 분담금 2,500만 원과 이에 대한 지연손해금(소장 부본 송달 다음 날부터 제1심 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다.
법원은 지역주택조합 추진위원회가 원고에게 교부한 안심보장증서의 환불 보장 약정을 조합원들이 납부한 분담금을 감소시키는 행위 즉 총유물의 처분 행위로 보았습니다. 그런데 이 약정이 총회 결의 없이 이루어졌으므로 민법 제275조와 제276조 제1항에 따라 무효라고 판단했습니다. 나아가 안심보장증서가 조합원 가입 계약과 경제적 사실적으로 일체로서 체결된 하나의 법률행위라고 보아 민법 제137조 일부 무효의 법리에 따라 조합원 가입 계약 전체가 무효라고 결정했습니다. 또한 원고가 안심보장증서가 유효하다고 믿고 계약을 체결한 것에 대해 중요한 부분에 대한 착오가 있었다고 인정하여 계약을 취소할 수 있다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고에게 분담금 2,500만 원을 부당이득으로 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
민법 제275조, 제276조 제1항 (비법인사단의 총유물 관리 및 처분) 비법인사단(이 사건의 지역주택조합 추진위원회)의 재산인 '총유물'(조합원들이 납부한 분담금)을 관리하거나 처분할 때에는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고 그렇지 않으면 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 만약 이러한 절차를 거치지 않고 이루어진 총유물의 관리 처분 행위는 법적으로 무효가 됩니다. 법원은 안심보장증서의 환불 보장 약정이 총유물인 분담금의 감소를 가져올 수 있으므로 총유물 처분 행위에 해당한다고 보았습니다.
민법 제137조 (일부 무효의 법리) 법률행위의 일부분이 무효인 경우 원칙적으로 그 법률행위 전부를 무효로 봅니다. 다만 무효인 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효하게 됩니다. 이 사건에서는 안심보장증서의 환불 보장 약정이 조합원 가입 계약과 경제적 사실적으로 일체이며 조합원 가입 여부를 결정하는 중요한 요소였으므로 안심보장증서가 무효인 이상 조합원 가입 계약 전체도 무효가 된다고 판단했습니다.
민법 제109조 (착오로 인한 의사표시 취소) 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 의사표시를 취소할 수 있습니다. 특히 동기의 착오인 경우에도 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때 중요한 부분에 해당하면 취소할 수 있습니다. 법원은 원고가 안심보장증서가 유효하다고 믿고 계약을 체결한 것이 조합원 가입 계약의 중요한 부분에 대한 착오에 해당한다고 인정하여 계약을 취소할 수 있다고 판단했습니다.
지역주택조합에 가입할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인해야 합니다. 첫째, '안심보장증서'와 같은 환불 보장 약정은 비법인사단의 총유물(조합원 분담금) 처분 행위에 해당할 수 있으므로 이러한 약정이 조합 총회 결의를 거쳤는지 확인해야 합니다. 총회 결의 없는 총유물 처분 행위는 무효가 될 수 있습니다. 둘째, 환불 보장 약정이 무효로 판단될 경우 그 약정과 함께 체결된 조합원 가입 계약 전체도 무효가 될 가능성이 크다는 점을 인지해야 합니다. 셋째, 계약 체결 당시 중요한 내용 예를 들어 환불 보장 약정의 효력 등에 대한 착오가 있었다면 그 착오를 이유로 계약을 취소하고 납입금을 돌려받을 수 있습니다. 넷째, 지역주택조합 사업은 특성상 사업 진행이 불확실하고 중단될 위험이 높으므로 가입 전에 계약 내용 특히 분담금 환불 조건과 조합의 토지 확보 비율 모집 정보 등을 매우 신중하게 확인하고 불확실한 부분은 반드시 명확히 해두어야 합니다.
