기타 금전문제 · 노동
공인중개사 A는 매수인 B와 매도인 C 간의 건물 매매를 중개했으나, 건물 지하의 누수 사실을 B에게 제대로 설명하지 않았습니다. 이로 인해 매매계약은 해제되었고, A는 약정된 중개보수를 B에게 청구했습니다. 그러나 법원은 A의 과실로 계약이 해제된 것이므로 중개보수를 지급받을 수 없다고 판단하여 A의 청구를 기각했습니다.
피고 B는 2021년 8월 11일 공인중개사 A의 중개로 C로부터 부산 동구 D 토지 및 건물을 매매대금 3,850,000,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결했습니다. 이 계약에는 원고의 고의나 과실 없이 매매계약이 무효, 취소 또는 해제되어도 중개보수 38,115,000원은 지급하기로 정해져 있었습니다. 그러나 피고 B는 2021년 9월 27일 C와 매매계약을 합의해제했습니다. 이에 원고 A는 자신의 과실 없이 계약이 해제되었으므로 피고 B에게 약정된 중개수수료와 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 반면 피고 B는 원고 A가 중개업자로서 이 사건 건물의 지하 누수 사실을 제대로 설명하지 않은 과실 때문에 매매계약을 해제하게 되었으므로, 중개보수를 지급할 수 없다고 맞섰습니다.
공인중개사가 중개대상물의 중요한 하자를 제대로 설명하지 않아 매매계약이 해제된 경우, 공인중개사가 중개보수를 받을 수 있는지 여부
원고(공인중개사 A)의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담한다. 즉, 피고(매수인 B)는 원고에게 중개보수를 지급할 의무가 없다.
공인중개사 A는 중개대상물 확인·설명서에 건물 배수는 정상이고 벽면에 누수가 없다고 기재했으나, 실제 건물 지하에는 바닥이 젖어 있고 천정에서 물방울로 인한 석회질 돌기가 형성된 심각한 누수가 있었습니다. 이러한 누수가 매수인 B와 매도인 C가 매매계약을 합의해제하게 된 주된 원인이었고, 이는 A가 누수 사실을 B에게 제대로 알리지 않은 과실에 해당합니다. 공인중개사법 제32조에 따라 중개업자의 고의나 과실로 인해 거래행위가 해제된 경우에는 중개업무에 대한 보수를 받을 수 없으므로, A의 중개보수 청구는 이유 없다고 판단되었습니다.
공인중개사법 제25조 제1항 제3호 및 동법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제5, 6호에 따르면, 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 배수와 벽면의 상태를 성실하고 정확하게 확인하여 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 설명해야 할 의무가 있습니다. 이는 매수인이 부동산의 중요한 하자를 사전에 인지하고 합리적인 결정을 내릴 수 있도록 돕기 위함입니다. 본 사례에서 공인중개사 A는 중개대상물 확인·설명서에 건물 배수 정상 및 벽면 누수 없음으로 기재했으나, 실제 건물 지하에 누수가 있었으므로 설명 의무를 위반한 것으로 판단되었습니다. 공인중개사법 제32조는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 중개업무에 관한 보수를 받을 수 없다고 명시하고 있습니다. 이는 중개업자가 전문성을 가지고 중개업무를 수행하면서 계약 당사자들의 이익을 보호해야 할 의무를 강조하는 규정입니다. 본 사례에서는 공인중개사 A가 건물 지하의 누수 사실을 매수인 B에게 제대로 알리지 않은 과실이 매매계약 해제의 원인이 되었다고 보아, A는 약정된 중개보수를 청구할 수 없게 되었습니다. 비록 중개계약에 중개업자의 과실 없이 계약이 해제되어도 중개보수를 지급한다는 특약이 있었으나, 이 사건의 경우 중개업자의 과실이 인정되어 중개보수 청구가 기각되었습니다.
부동산 중개계약 시, 중개업자의 과실로 계약이 해제되더라도 중개보수를 지급한다는 특약을 맺었더라도 중개업자가 공인중개사법상 의무를 다하지 않아 계약이 해제된 경우에는 중개보수를 지급할 의무가 발생하지 않을 수 있습니다. 그러므로 중개계약을 맺을 때는 특약 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 부동산을 매수할 때는 중개업자의 설명에만 의존하지 않고 직접 현장을 꼼꼼히 확인하거나 건축 전문가의 도움을 받아 잠재적인 하자를 철저히 점검해야 합니다. 특히 누수나 균열과 같은 중대한 하자는 추후 큰 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의 깊게 살펴보세요. 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서에 기재된 내용이 실제와 다른 경우 그로 인해 계약 당사자에게 손해가 발생하면 책임을 질 수 있습니다. 따라서 확인·설명서의 내용을 신뢰하되 중요한 부분은 실제와 일치하는지 다시 한번 확인할 필요가 있습니다. 매매계약 해제의 원인이 중개업자의 과실에 있다면 중개보수 지급 의무를 면할 수 있을 뿐 아니라 중개업자에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 중개업자의 설명 의무 위반으로 손해를 입었다면 관련 증거를 확보하고 법률 전문가와 상담하여 대응 방안을 모색하는 것이 중요합니다.
