압류/처분/집행
원고 A는 피고 B와 토지와 건물을 매수하는 계약을 체결하고 계약금 4천만 원 중 2천만 원을 지급했습니다. 이후 부동산 면적 불일치와 공인중개사 자격 문제 등을 이유로 계약 해지를 통보하자, 피고는 계약금 몰취를 주장하며 해지를 통보했습니다. 법원은 양측의 해지 통보를 일방적인 이행 거절로 보지 않고 합의해제로 판단하여, 피고는 원고에게 계약금 2천만 원과 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 A와 C은 2023년 5월 15일 피고 B와 충북 괴산군 일대 토지 5,018㎡ 및 건물 598㎡에 대해 매매대금 8억 원, 계약금 4천만 원으로 하는 매매계약을 체결하고, A와 C은 각 2천만 원씩 총 4천만 원을 계약금으로 지급했습니다. 원고와 C은 2023년 5월 30일경 매매계약서에 표시된 면적과 실제 면적의 불일치, 목적 부동산 중 일부 건물의 소유자가 피고가 아닌 점, 피고가 이미 부동산을 타인에게 매도했음에도 다시 원고에게 매도했다는 의혹을 이유로 매매계약 해제를 통보하는 내용증명 우편을 피고에게 보냈습니다. 피고는 이 내용증명을 받은 후 2023년 6월 1일경 '지정된 5월 31일이 만료되어 계약을 파기함과 동시에 계약금 전액을 몰취한다'는 내용의 '매매계약 해지통보' 내용증명 우편을 원고에게 보냈습니다. 원고는 피고의 이 같은 통보가 명백한 이행거절에 해당하므로, 계약금 배액인 4천만 원과 이에 대한 지연손해금을 반환할 것을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했으므로 계약금 2천만 원이 위약금으로 몰취되어야 한다고 주장했습니다. 이 과정에서 이 사건 매매계약을 중개했던 K이 공인중개사 자격 없이 중개업을 영위하여 벌금 3백만 원의 약식명령을 받은 사실도 밝혀졌습니다.
피고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했는지 여부, 원고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하여 계약금 몰취 사유가 되는지 여부, 매매계약이 합의해제된 것으로 볼 수 있는지 여부.
피고는 원고에게 2천만 원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 5월 31일부터 2025년 8월 13일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라. 원고의 나머지 청구(계약금 배액인 4천만 원 청구)는 기각한다.
법원은 피고가 원고에게 보낸 '매매계약 해지통보'가 계약 이행을 명백히 거절하는 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 원고 측이 보낸 '매매계약 해제통보서'도 중개인의 자격 문제 등 정당한 의심에 따른 것으로, 계약 불이행 의사를 명확히 표시한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 그러나 양측이 서로 계약 해지 의사를 담은 우편을 주고받은 점을 미루어 볼 때, 계약이 '합의해제'된 것으로 보아 피고는 원고에게 원고가 지급한 계약금 2천만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
이 사건에서는 주로 민법상의 '계약 해제'와 관련된 법리가 적용되었습니다. 민법 제543조(해지, 해제권)은 계약 또는 법률의 규정에 따라 계약 해제 권리가 있는 경우 그 의사표시로써 계약을 해제할 수 있음을 규정합니다. 민법 제544조(이행지체와 해제)에 따르면, 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 채무자가 '미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우(이행거절)'에는 이행 촉구 없이도 해제할 수 있습니다. 법원은 대법원 2015. 4. 9. 선고 2013다29202 판결의 법리를 인용하여 '이행거절'의 의미를 엄격하게 해석했습니다. 이행거절 의사는 명백하고 종국적으로 표시되어야 하며, 단순히 계약 해지 의사를 통보하는 것만으로는 이행거절로 보기 어렵다는 입장입니다. 이 사건에서 법원은 피고의 '계약금 몰취 통보'와 원고의 '해제 통보' 모두 명확하고 종국적인 이행거절 의사로 인정하지 않았습니다. 결과적으로 양측이 서로 계약 해지 의사를 주고받은 점을 '합의해제'로 해석했습니다. 합의해제의 경우, 특별한 사정이 없는 한 계약은 소급적으로 소멸하게 되므로, 지급받은 계약금은 원칙적으로 반환되어야 합니다. 또한, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 금전채무 이행을 명하는 판결 시 지연손해금률이 적용되어 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되었습니다.
부동산 매매계약 전에는 매매 목적물의 실제 면적, 소유권 현황, 등기 여부 등을 계약서 내용과 꼼꼼하게 비교 확인해야 합니다. 계약서와 실제 상황이 다른 경우 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 공인중개사를 통해 계약할 경우, 중개인의 정식 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다. 무자격 중개인의 중개는 법적 보호나 손해배상 보장에 문제가 생길 수 있습니다. 계약 해지를 통보할 때는 그 사유를 명확히 하고, 상대방에게 계약 불이행 의사가 아닌 정당한 해지 사유를 주장하는 것임을 분명히 해야 합니다. '이행거절'로 인정될 경우 계약금 몰취 등 불이익을 받을 수 있습니다. 계약 당사자 간에 계약 해지에 대한 명시적인 합의가 없더라도, 서로 해지 의사를 주고받아 사실상 계약을 이행하지 않기로 동의한 것으로 볼 수 있다면 '합의해제'로 인정되어 계약금을 반환받을 수 있습니다. 계약금의 '위약금' 조항은 보통 일방의 귀책사유로 계약이 해제되었을 때 적용되므로, 합의해제나 상대방의 귀책사유가 아닌 경우에는 적용되지 않을 수 있습니다.
