지역주택조합 가입계약 무효 주장과 부당이득 반환 청구 사건

원고는 피고 지역주택조합과 아파트 공급을 위한 조합가입계약을 체결하고 분담금을 납부했습니다. 이후 원고는 이 가입계약이 총회 결의 흠결, 대표권 흠결, 기망, 채무불이행 등의 이유로 무효 또는 취소, 해제되었거나 청약철회 대상이라고 주장하며, 납부한 분담금 등의 부당이득 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 원고의 모든 주장을 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트를 공급받기로 한 조합원
• 피고 B지역주택조합: 아산시 C 일대 아파트 건설 사업을 시행하는 지역주택조합

분쟁 상황

피고 B지역주택조합은 2017년 아산시장으로부터 설립인가를 받아 아파트 건설 사업을 진행 중이었습니다. 원고 A는 2021년 2월경 피고 조합과 조합가입계약을 맺고, 총 조합원분담금 224,138,000원과 업무대행비 9,000,000원을 납부하기로 하고 74A 타입 D호 아파트를 공급받기로 했습니다. 당시 피고는 원고에게 특정 내용을 담은 '안심보장증서'를 교부했습니다. 원고는 이 계약에 따라 조합원분담금 등으로 총 107,820,000원을 납부했으며, 그중 중도금 4,000만 원은 E조합에서 대출받아 납부했습니다. 이후 원고는 2023년 6월 13일 이 대출원금과 이자 264,260원을 합한 40,264,260원을 상환했습니다.

그러나 원고는 이후 이 가입계약이 무효이거나 취소, 해제, 청약철회되어야 한다고 주장하며 피고에게 납입금 총 108,084,260원(납입금 107,820,000원 + 중도금 이자 264,260원) 및 그 지연손해금을 반환하라는 소송을 제기했습니다.

원고는 구체적으로 다음 다섯 가지 주장을 했습니다.

1. 총회 결의 흠결로 인한 무효: 조합의 자산 처분에 해당하는 동·호수 확정 지정 및 안심보장약정이 총회 결의 없이 이루어졌으므로 민법 제276조 제1항에 따라 무효이며, 민법 제137조에 의해 가입계약 전체가 무효라고 주장했습니다.
2. 대표권 흠결로 인한 무효: 피고의 감사 F이 조합장 직무대행자라고 속여 계약을 체결했으므로 이는 권한 없는 자의 행위로 무효라고 주장했습니다.
3. 기망을 이유로 한 취소: 피고가 동·호수 변경 가능성, 안심보장약정의 총회 결의 부존재, 토지확보율 등에 대한 중요한 사실을 원고에게 알리지 않아 원고를 속였으므로, 이 사건 소장 부본 송달로 계약을 취소한다고 주장했습니다.
4. 채무불이행을 이유로 한 해제: 피고가 원고 명의의 브릿지대출 이자 납부 의무를 이행하지 않았고, 원고를 조합 관련 정보 카페에서 배제하는 등 채무를 불이행했으므로 계약을 해제한다고 주장했습니다.
5. 방문판매법에 따른 청약철회: 이 가입계약이 피고 홍보직원의 전화 권유로 이루어진 '전화권유판매'에 해당하므로, 청약철회권을 행사하여 계약을 철회한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 가입계약의 무효 또는 취소, 해제, 청약철회 여부 및 이에 따른 부당이득 반환 청구권의 인정 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히, 총회 결의 없는 동·호수 지정 및 안심보장약정의 효력, 대표권 흠결, 기망 행위, 채무불이행, 그리고 방문판매법상 청약철회권 행사 여부가 주요 쟁점으로 다뤄졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 전부 기각했으며, 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 원고가 주장한 가입계약의 무효, 취소, 해제 또는 청약철회 주장을 받아들이지 않은 결과입니다.

결론

법원은 원고가 주장한 여러 무효, 취소, 해제 사유나 청약철회 사유가 인정되지 않는다고 판단하여, 피고 지역주택조합이 원고에게 부당이득금을 반환할 의무가 없다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고는 납부한 분담금 108,084,260원 및 그에 대한 지연손해금을 돌려받을 수 없게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 지역주택조합 가입계약의 효력과 관련된 다양한 민법상 원칙 및 특별법 규정이 쟁점이 되었습니다.

1. 민법 제137조 (일부무효의 특칙)​: 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분으로 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때는 그 나머지 부분은 유효로 남을 수 있습니다. 원고는 동·호수 확정 지정이나 안심보장약정이 총회 결의 없이 무효이므로, 이에 따라 가입계약 전체가 무효라고 주장했습니다. 이 조항은 계약의 일부가 무효일 때 나머지 부분이 어떻게 되는지를 판단하는 기준을 제시합니다.

2. 민법 제275조 (총유) 및 제276조 제1항 (총유물의 관리, 처분과 사원총회의 결의)​: 법인이 아닌 사단, 즉 지역주택조합과 같은 단체에서 여러 사원(조합원)이 물건을 공동으로 소유하는 형태를 '총유'라고 합니다. 총유재산은 사원들 각자의 지분이 없고, 총유물에 대한 관리나 처분은 반드시 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 원고는 동·호수 확정 지정 및 안심보장약정이 총유물(조합 자산, 조합원 권리 등)의 처분에 해당하는데도 총회 결의를 거치지 않아 무효라고 주장했습니다. 이는 지역주택조합의 운영과 관련하여 조합원 전체의 의사 결정 과정의 중요성을 보여주는 법리입니다.

3. 민법 제544조 (이행지체와 해제)​: 계약 당사자 중 한쪽이 자신의 의무를 제때 이행하지 않는 경우(이행지체), 상대방은 합리적인 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 않겠다고 명확히 밝힌 경우에는 이행 요구 없이도 계약 해제가 가능합니다. 원고는 피고가 브릿지대출 이자를 납부하지 않았고, 조합 정보 접근 권한을 차단한 것을 채무불이행으로 보아 계약 해제를 주장했습니다. 이 조항은 계약 위반 시 계약 관계를 종료하고 손해배상 등을 청구할 수 있는 법적 근거가 됩니다.

이 판례의 결과는 원고의 이러한 법리 주장들이 개별적인 사실관계나 법적 요건을 충족하지 못했기 때문에 법원에서 받아들여지지 않았음을 시사합니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 면밀히 확인해야 합니다.

• 총회 결의 여부 확인: 동·호수 지정, 특정 조건 보장 등 중요한 약정의 경우, 해당 약정이 적법한 조합 총회 결의를 거쳐 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다. 총유물의 관리 및 처분은 총회 결의를 요하기 때문입니다.
• 대표권 확인: 계약을 체결하는 조합 임원이 적법한 대표권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 직책대행자가 서명하는 경우, 그 직무대행의 정당한 근거와 범위가 명확한지 확인하는 것이 좋습니다.
• 중요 정보 고지 여부 확인: 계약 체결 전에 조합의 토지확보율, 사업 계획 변경 가능성, 안심보장증서 등 중요한 약정의 법적 효력 등에 대해 조합 측으로부터 충분하고 정확한 정보를 받았는지 확인해야 합니다. 만약 중요한 사실을 고지받지 못했거나 허위 정보를 받은 경우 '기망'에 의한 계약 취소를 주장할 수 있는 근거가 될 수 있으나, 본 판례에서는 인정되지 않았습니다.
• 계약 내용의 구체적 확인: 중도금 대출 이자 납부 주체, 조합원 정보 접근 권한 등 계약서에 명시되지 않거나 모호한 부분은 미리 서면으로 확인하고 명확히 해두는 것이 좋습니다.
• 청약철회 가능성 검토: 방문판매법 등 특별법에 따른 청약철회권이 적용되는지 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 전화 권유 등 특정 방식으로 계약이 이루어졌다면 해당 법률의 적용 여건을 충족하는지 확인해야 합니다. 본 판례에서는 원고의 청약철회 주장이 받아들여지지 않았습니다. 지역주택조합의 특성상 사업 진행의 불확실성이 크므로, 가입 전 신중한 검토와 함께 불리한 약정이나 명확하지 않은 부분이 있다면 반드시 해소하고 계약을 진행해야 합니다.