부동산 매매계약 해지 후 계약금 및 설계비 반환 소송

원고 A가 피고 B의 토지 및 축사 매매 계약 후 계약금과 축사 설계비를 지급했으나, 중도금 지급 과정에서 매수인 A의 가등기 요구와 매도인 B의 거절로 계약 이행이 불확실해지며 분쟁이 발생했습니다. A는 B의 계약 이행 거절을 이유로 계약 해지를 통보하고 계약금 반환 및 이행이익, 설계비 반환을 청구했으나, 법원은 A의 중도금 이행 제공이 적법하지 않았고, B의 계약 해지가 A의 채무불이행에 따른 것이므로 계약금은 몰취되는 것이 타당하다고 판단했습니다. 다만, B가 축사 설계비용 2,000만 원은 반환 의무를 인정하여, 해당 금액에 대한 반환 및 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B의 토지에 있는 축사에서 소 사육을 위해 토지 매매계약을 체결하려 했던 매수인
• 피고 B: 천안시의 토지와 해당 토지 위에 신축된 축사의 소유자로, 원고 A와 매매계약을 체결했던 매도인

분쟁 상황

피고 B는 2012년에 여러 필지의 토지를 취득하고 2018년에 해당 토지에 축사 건축 허가를 받았습니다. 원고 A는 이 축사에서 소를 사육하기 위해 2018년 11월 30일경 피고 B에게 토지 매매 계약금 명목으로 4,220만 원을 지급했습니다. 또한, 2019년 1월 31일에는 축사 설계비용 2,000만 원을 피고 B 대신 건축사사무소에 지급했습니다. 이후 2019년 6월 14일, 원고 A와 피고 B는 총 매매대금 8억 원의 토지 매매계약을 정식으로 체결했습니다. 기존 지급된 4,220만 원을 계약금으로 하고, 중도금 8,380만 원은 2019년 6월 17일에, 잔금 6억 7,400만 원은 2020년 5월 10일에 지급하기로 약정했습니다. 그러나 중도금 지급 기일인 2019년 6월 17일, 원고 A는 잔금 지급기일이 많이 남아있다는 이유로 피고 B에게 가등기를 요구했습니다. 피고 B는 이를 거절했고, 원고 A는 중도금 상당액이 입금된 통장을 소지하고 있었음에도 실제로 중도금을 출금하거나 피고 B에게 이체하지 않았습니다. 원고 A는 2019년 6월 21일 피고 B에게 매매계약 이행을 거절했다는 이유로 계약 해제를 통보하고 계약금과 축사허가비용 2,000만 원의 배액인 1억 2,240만 원과 지가 상승 차액을 6월 30일까지 지급해달라는 내용증명을 보냈습니다. 이에 피고 B는 2019년 7월 1일 원고 A에게 원고 A가 중도금을 지급하지 않았고 지급 의사도 없는 것으로 보이므로 매매계약을 해제하고 계약금 4,220만 원은 몰취한다는 내용으로 회신했습니다.

핵심 쟁점

원고 A의 매매계약 해제가 적법한지 여부와 피고 B의 계약 해제가 적법한지 여부, 매매계약이 해제된 경우 이미 지급된 계약금 4,220만 원 및 축사 설계비 2,000만 원, 그리고 이행이익 상당 손해배상금의 반환 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

1. 피고 B는 원고 A에게 2,000만 원 및 이에 대하여 2019년 7월 1일부터 2021년 2월 4일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고 A의 나머지 청구(계약금 반환 및 이행이익 손해배상)는 기각한다.
3. 소송비용 중 10%는 피고 B가, 나머지는 원고 A가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 원고 A가 중도금 지급기일에 정당한 이행 제공을 하지 않은 상태에서 피고 B에게 계약에 없는 가등기를 요구하며 매매계약 해제를 주장한 것은 부당하다고 보았습니다. 따라서 A의 계약 해제는 적법하지 않고, 오히려 피고 B가 A의 중도금 미지급을 이유로 계약 해제 및 계약금을 몰취한 것은 계약 조항에 따른 적법한 조치로 인정되었습니다. 결과적으로 계약금 반환 및 이행이익 손해배상 청구는 기각되었습니다. 다만, 축사 설계비 2,000만 원에 대해서는 피고 B가 반환 의무를 인정하였으므로, 해당 금액과 이에 대한 지연손해금을 원고 A에게 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제565조 (해약금): 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서는 중도금 지급기일이 도래하여 이행에 착수한 것으로 볼 수 있는 상황이었고, 계약서에 별도의 해제 규정이 명시되어 있었습니다. 민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않습니다. 본 사건에서 원고는 피고가 이행을 거절했다고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 오히려 원고가 중도금 지급 의무를 이행하지 않은 것이 확인되었습니다. 대법원 1988. 5. 10. 선고 87다카3101 판결 등 (손해배상의 예정): 계약금이 손해배상 예정액의 성질을 가지는 경우, 채무불이행으로 인한 손해배상액은 예정된 계약금으로 확정됩니다. 계약서에 위약금 조항으로 '매도인의 채무불이행 시 계약금 배액 상환, 매수인의 채무불이행 시 계약금 몰취'와 같이 명시된 경우, 이는 손해배상의 예정으로 추정됩니다. 본 사례에서는 총 매매대금의 5%가 조금 넘는 계약금이 손해배상 예정으로 과다하다고 보이지 않아 그대로 인정되었습니다. 즉, 매수인이 계약을 위반하여 해제된 경우 계약금은 매도인에게 귀속됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금의 이율에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 그 이행권고결정 확정일까지는 민사법정이율(연 5%)을, 그 다음날부터 완제일까지는 연 12%의 이율을 적용합니다. 본 판결에서도 이 원칙에 따라 축사 설계비 반환금에 대한 지연손해금 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

부동산 계약 시 중도금 또는 잔금 등 중요한 지급 기일에는 반드시 계약서에 명시된 의무를 이행해야 합니다. 상대방의 의무 이행 여부와 상관없이 본인의 의무를 다했다는 증거를 남기는 것이 중요합니다. 예를 들어, 계좌이체 기록을 남기거나, 상대방이 수령을 거부할 경우 공탁하는 방법 등을 고려할 수 있습니다. 계약 내용에 없는 새로운 요구사항(예: 가등기 설정)은 상대방이 이를 거절할 경우 본인의 계약상 의무 이행을 거부하는 정당한 사유가 될 수 없습니다. 상대방의 거절이 곧 계약 위반으로 이어지는 것은 아니므로 주의해야 합니다. 계약금은 일반적으로 계약이 해제될 경우 위약금이나 손해배상 예정으로 기능하며, 계약 당사자의 귀책사유에 따라 반환되거나 몰취될 수 있습니다. 본 사례에서는 매수인이 계약상 의무를 이행하지 않아 매매계약이 해제되었으므로, 계약금이 매도인에게 몰취된 것으로 보입니다. 계약서에 명확히 명시되지 않은 비용이라도 상대방이 반환 의무를 인정하는 경우에는 반환받을 수 있습니다. 그러나 법적 분쟁으로 이어질 경우, 이러한 합의나 인정 사실을 증명할 수 있는 객관적인 증거(서류, 통화 녹취 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 계약 관련 내용증명 발송 시에는 법적 근거와 사실관계를 명확히 기재해야 합니다. 본인의 일방적인 주장에 기반한 해제 통보는 법적으로 효력이 없을 수 있습니다.