공공건설 임대아파트, 약정보다 높은 보증금 반환 청구 사건

공공건설 임대아파트의 임대사업자인 피고가 임차인들과 임대차계약을 체결하면서 구 임대주택법 시행령이 정한 전환 임대보증금 상한액을 초과하는 임대보증금을 약정했습니다. 이에 임차인들은 법정 상한액을 초과하는 임대보증금 부분이 무효이므로 이를 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 대법원은 초과된 임대보증금 약정 부분이 무효임을 인정하고, 해당 무효 부분이 다른 법률행위(월 임대료 채권)로 전환될 수 없다고 판단했습니다. 또한, 전환 임대보증금 산정 시 건설원가에서 공제해야 할 국민주택기금 융자금은 실제 실행된 금액이 아닌 대출 약정에 따라 예정된 융자금 전액이라고 보아야 한다고 판시하며 일부 사건을 파기환송했습니다.

관련 당사자

• 원고들(선정당사자 및 선정자들): 공공건설 임대아파트의 임차인들로, 법정 상한액을 초과하는 임대보증금을 지급했다고 주장하며 반환을 청구한 사람들.
• 피고 주식회사 대명종합건설: 공공건설 임대아파트를 건설하고 임차인들과 임대차계약을 체결한 임대사업자.

분쟁 상황

피고인 주식회사 대명종합건설이 공공건설 임대아파트를 건설하여 임차인들에게 임대하면서, 입주자 모집 당시 제시한 표준임대보증금과 임대료 외에 '합의 임대조건(조건-C)'이라는 명목으로 구 임대주택법 시행령이 정한 전환 가능한 임대보증금의 상한액(정당한 전환임대보증금)을 초과하는 임대보증금을 받고 임대차계약을 체결했습니다. 임차인들은 이 초과된 임대보증금이 무효이므로 돌려받아야 한다고 주장하며 부당이득 반환 청구 소송을 제기했습니다. 피고는 초과 부분 무효 주장에 반박하며, 해당 부분이 무효라 하더라도 임대료 채권으로 전환될 수 있다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

공공건설 임대주택의 임대보증금 약정 중 법정 상한액을 초과하는 부분의 효력 유무, 임대보증금 초과 약정의 무효 부분이 월 임대료 채권으로 전환될 수 있는지 여부, 정당한 전환임대보증금 산정 시 건설원가에서 공제될 국민주택기금 융자금의 범위 (실제 실행액 vs. 대출 예정액)에 대한 법리 오해 여부.

법원의 판단

대법원은 원심판결 중 다수의 선정자(임차인)들의 패소 부분과 부당이득금 청구에 관한 패소 부분을 파기하고 서울고등법원으로 환송했습니다. 구체적으로 대법원은 다음과 같이 판단했습니다:

1. 공공건설 임대주택의 임대보증금 약정 중 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항이 정한 정당한 전환임대보증금을 초과하는 부분은 효력규정에 위반되어 무효라고 판단했습니다. 다만, 이 초과 부분이 무효라고 해서 임대차계약 전체가 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다.
2. 무효인 임대보증금 초과 약정 부분이 민법 제138조에 따른 무효행위 전환 법리에 따라 월 임대료 채권으로 전환될 수 없다고 보았습니다. 임대사업자가 법령 위반을 알면서도 높은 임대보증금을 제시했고 임차인에게 일방적인 불이익을 초래하며 강행법규의 취지를 무력화시킬 수 있기 때문입니다.
3. 정당한 전환임대보증금을 산정할 때 건설원가에서 공제해야 하는 국민주택기금 융자금은 최초 입주자모집 또는 임대차계약 체결 당시 '실제 실행된 대출금액'이 아니라 '대출 약정에 따라 예정된 융자금 전액'이라고 판단했습니다. 이 부분에 대한 원심 판단이 잘못되었다고 보아, 관련 선정자들의 사건을 파기환송했습니다.
4. 피고의 원고 2에 대한 상고는 상고의 이익이 없어 각하했습니다.
5. 그 외 원고 1의 다른 상고 및 피고의 원고 1 및 다른 선정자들에 대한 상고는 모두 기각했습니다.

결론

대법원은 공공건설 임대아파트의 임대사업자가 법정 상한을 초과하여 받은 임대보증금 약정 부분이 무효임을 재확인했습니다. 특히, 무효가 되는 임대보증금 산정 시 건설원가에서 공제해야 할 국민주택기금 융자금은 실제 대출이 나간 금액이 아닌 대출 약정된 전체 금액이라고 보아야 한다고 명확히 했습니다. 이에 따라 다수의 임차인들의 부당이득금 청구 부분에 대한 원심 판결을 파기하고 다시 심리하도록 환송함으로써 임차인들의 권리 구제 가능성을 열어주었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 임대주택법 (현재 '민간임대주택에 관한 특별법'으로 승계)​: 임대주택의 건설 촉진과 국민 주거생활 안정을 목적으로 하며, 임대사업자가 자의적으로 임대조건을 정하는 것을 방지하기 위해 임대보증금 및 임대료 등 임대조건의 상한을 정하고 있습니다. 이 상한을 정한 규정은 단순한 행정적인 기준을 넘어서, 이를 위반한 임대차계약 부분의 사법상 효력까지 제한하는 '효력규정'으로 판단됩니다. 따라서 법이 정한 한도액을 초과하는 임대보증금 약정은 무효입니다.
2. 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항: 공공건설임대주택의 최초 임대보증금은 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 차감한 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다. 이는 임대사업자가 자의적으로 임대보증금을 높게 책정하는 것을 방지하여 무주택 서민의 주거 안정을 도모하려는 취지입니다.
3. 민법 제137조 (법률행위의 일부무효)​: 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 원칙적으로 그 전부를 무효로 합니다. 다만, 당해 효력규정의 입법 취지를 고려할 때 나머지 부분을 무효로 하는 것이 오히려 그 취지에 반하는 결과가 초래된다면 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 이 사건에서는 초과된 임대보증금 부분만 무효로 보더라도 법의 취지에 반하지 않아 계약 전체가 무효가 되는 것은 아니라고 판단했습니다.
4. 민법 제138조 (무효행위의 전환)​: 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가질 수도 있습니다. 그러나 이 사건에서는 임대사업자가 법정 상한 초과를 알면서도 제시했고 임차인은 몰랐던 점, 임차인이 거액의 대출 이자를 부담한 점 등을 고려할 때, 무효 부분을 임대료 채권으로 전환하는 것은 임차인에게 일방적으로 불이익하고 강행법규의 입법 취지를 무력화시키는 결과가 되므로 전환을 인정하지 않았습니다.
5. 국민주택기금 융자금의 범위: 공공건설 임대주택의 정당한 전환임대보증금을 산정할 때 건설원가에서 공제되는 국민주택기금 융자금은 단순히 실제 대출이 실행된 금액만이 아니라, 대출 약정에 따라 앞으로 대출될 예정인 금액 '전액'을 포함합니다. 이는 임대사업자의 자기자금 부분을 넘어선 임대보증금 수령을 막아 임차인을 보호하고, 임대보증금 상한을 입주자 모집 시점에 명확히 확정하려는 법의 취지에 부합하기 때문입니다.

참고 사항

1. 임대차 계약서 확인: 공공건설 임대주택에 입주할 예정이라면, 계약서에 명시된 임대보증금과 월 임대료가 관련 법령이 정한 상한액을 초과하는지 반드시 확인해야 합니다.
2. 관련 법령 이해: 구 임대주택법(현재 '민간임대주택에 관한 특별법'으로 승계) 및 관련 시행령, 시행규칙은 임대보증금 및 임대료의 상한을 정하는 효력규정이므로, 이를 위반한 약정은 그 부분에 한하여 무효가 될 수 있음을 인지해야 합니다.
3. 국민주택기금 융자금 확인: 전환임대보증금 산정 시 건설원가에서 공제되는 국민주택기금 융자금은 실제 지급받은 금액이 아니라 약정된 총액이므로, 이를 근거로 임대보증금 상한을 다시 계산해 볼 수 있습니다.
4. 부당이득 반환 청구 가능성: 만약 법정 상한액을 초과하는 임대보증금을 지급했다면, 초과분에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 이때, 초과된 보증금 부분이 임대료 채권 등으로 전환되기는 어렵다는 판례의 입장을 참고할 수 있습니다.
5. 입주자 모집 공고 숙지: 입주자 모집 공고에는 표준임대보증금 및 표준임대료, 그리고 전환 임대보증금 및 임대료 등이 상세히 기재되어 있으므로, 이를 꼼꼼히 확인하고 실제 계약 내용과 비교해야 합니다.
6. 계약 변경 합의 시 주의: 임대사업자의 제안으로 '합의 임대조건' 등으로 임대조건을 변경하는 경우, 이 변경된 조건이 법적 상한을 초과하는지 여부를 특히 주의 깊게 살펴야 합니다. 임차인의 동의가 있었다 하더라도 법정 상한을 초과하는 부분은 무효가 될 수 있습니다.