지역주택조합 가입 계약금 반환을 둘러싼 분쟁 판결

원고는 피고 지역주택조합의 설립 전 추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 총 60,955,000원의 조합원 분담금을 납부했습니다. 이후 원고는 피고 측이 주택건설대지의 소유권 확보 면적 및 비율, 일부 조합원에 대한 특약사항, 조합원 모집이 추가 모집이라는 사실 등을 기망하거나 설명하지 않아 계약의 중요 부분에 착오가 있었다며 계약 취소를 주장하고, 납부한 분담금의 반환을 청구했으나 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 지역주택조합에 가입하고 계약금 및 중도금 등 조합원 분담금을 납부한 사람
• 피고 B지역주택조합: 아파트를 신축하는 사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합

분쟁 상황

원고는 2021년 2월 피고 지역주택조합의 설립 전 추진위원회와 조합가입계약을 맺고 2021년 10월까지 총 60,955,000원의 분담금을 납부했습니다. 이후 원고는 피고 추진위원회가 조합 가입 당시 중요한 정보들을 제대로 알리지 않거나 허위로 고지했다고 주장하며, 계약을 취소하고 납부한 분담금 전액을 돌려받기를 원했습니다. 원고가 주장하는 중요 정보는 주택건설대지의 실제 확보 현황, 일부 조합원에게만 적용되는 특별한 혜택의 존재 여부, 그리고 자신이 가입한 시점이 1차 모집인지 추가 모집인지에 대한 것이었습니다.

핵심 쟁점

원고는 피고 추진위원회가 ▲주택건설대지의 소유권 확보 현황을 속이거나 착오를 유발했고 ▲일부 조합원에 대한 특약사항의 존재 및 그로 인한 사업 중단 사실을 고지하지 않았으며 ▲자신이 1차 모집이 아닌 추가 모집으로 가입했음을 알리지 않아 계약의 기망 또는 중요 부분 착오가 발생했다고 주장했습니다. 이에 따라 계약을 취소하고 납부한 조합원 분담금 60,955,000원과 이자를 반환해달라고 청구했습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 모든 청구를 기각하며 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고 측의 행위가 원고를 기망했다고 인정하기 어렵고, 원고가 주장하는 내용들이 계약의 중요 부분에 대한 착오에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

구체적으로, 주택건설대지의 소유권 확보 면적 및 비율에 대해 계약서에 '확보율' 항목만 기재되어 있어 주택법상 설명 의무를 충분히 이행했다고 보기 어렵지만, 이 사정만으로 기망을 인정하기 부족하며, 토지 사용권원과 소유권 확보의 차이를 착오했다고 해서 중요 부분의 착오로 보기도 어렵다고 보았습니다.

또한 일부 조합원에 대한 특약사항(D아파트 입주민 특약)이 다른 조합원의 추가 분담금에 직접적인 영향을 미 미친다고 보기 어렵고, 신의칙상 고지 의무나 설명 의무의 대상이라고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

마지막으로 원고가 추가 모집으로 가입했다는 사실은 신의칙상 고지 의무의 대상이거나 계약의 중요 부분이라고 보기 어렵다고 보아 원고의 주장을 모두 배척했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 주택법 제11조의3 제8항 (조합원 모집 신고 및 공개 모집)​ 이 조항은 조합원을 모집하는 자와 주택조합 가입 신청자가 계약서를 작성할 때, 주택건설대지의 '사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율'을 반드시 포함시켜야 한다고 규정합니다. 이는 조합 가입자들이 사업의 핵심인 토지 확보 현황을 정확히 알 수 있도록 하기 위함입니다.

2. 주택법 제11조의4 제1항 (주택조합 가입 신청자 보호)​ 이 조항은 조합원을 모집하는 자가 주택조합 가입 신청자에게 위 주택법 제11조의3 제8항에서 규정한 '주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율' 등을 신청자가 충분히 이해할 수 있도록 설명해야 할 의무를 부과하고 있습니다. 단순한 서류 기재를 넘어 구두 설명까지 요구하는 것이 특징입니다.

3. 주택법 제106조 제2항 제2호, 제3호 (과태료)​ 이 조항은 위 주택법 제11조의3 제8항에 따른 계약서 작성 의무나 제11조의4 제1항에 따른 설명 의무를 위반한 자에게 1,000만 원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 정하고 있습니다. 이는 조합원 모집 과정의 투명성과 가입 신청자 보호를 위한 강제 조항입니다.

4. 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 (기망행위 및 착오 판단 기준)​ 이 판결은 상품 선전이나 광고에서 다소 과장이나 허위가 있더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있다면 기망성이 없다고 보지만, 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적인 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 판시했습니다. 특히 지역주택조합의 경우, 관련 법령과 규약, 모집공고 내용, 당시 모집 현황 등을 종합적으로 고려하여 기망 또는 착오 여부를 판단해야 한다고 명시하고 있습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시에는 계약 내용을 매우 신중하게 검토해야 합니다.

첫째, 주택건설대지의 '사용권원'과 '소유권' 확보 현황을 명확히 구분하여 확인해야 합니다. 법적으로 계약서에 이 두 가지를 모두 기재하고 설명할 의무가 있지만, 명확히 구분되어 있지 않거나 이해가 어려운 부분이 있다면 반드시 설명을 요구하고 증빙 자료를 확인해야 합니다.

둘째, 조합원 모집이 1차 모집인지 추가 모집인지, 그리고 다른 조합원들에게 특별한 조건이나 혜택이 주어지는 '특약사항'은 없는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 정보들이 나중에 추가 분담금 발생 여부나 사업 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

셋째, 계약 과정에서 설명 미흡이나 기망이 있었다고 판단될 경우, 단순히 사실과 다르다는 주장보다는 상대방이 '거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지했다'는 점을 입증할 수 있는 객관적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 단순히 과장된 광고나 추측에 불과한 내용은 기망행위로 인정되기 어려울 수 있습니다.

넷째, 계약 내용에 착오가 있었다고 주장하려면 그 착오가 계약의 '중요 부분'에 관한 것이어야 합니다. 즉, 만약 그 착오가 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도로 중요한 사항이어야 법적으로 인정받을 가능성이 높습니다.