압류/처분/집행
원고 A는 피고 B와 건물 임대차 계약을 체결하였으나, 계약 기간 도중 합의하여 해지하고 피고가 원고에게 보증금 및 시설비에서 미지급 차임을 공제한 5천5백만 원을 지급하기로 약정하였습니다. 그러나 피고는 합의금 중 일부 금액(원상회복비용, 부동산 수수료 등 1천4백5십4만4천3백8십 원)을 추가로 공제하고 4천4십5만5천6백2십 원만을 지급하였습니다. 이에 원고는 미지급된 약정금을 청구하였고, 피고는 합의 당시 공제하지 못한 비용이 있었고 원고의 폐업신고 의무 불이행으로 합의가 무효라고 주장하며 맞섰습니다. 법원은 피고가 원고에게 1천3백7십만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결하였습니다.
원고 A는 2016년 8월 27일 피고 B와 부산 해운대구 소재 건물 1층 및 2층에 대해 보증금 5천만 원, 월 차임 2백5십만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 2017년 12월 20일경 양측은 이 임대차 계약을 2017년 11월 19일자로 합의 해지하기로 결정했습니다. 합의 내용에 따라 임대인인 피고는 임차인인 원고에게 보증금 5천만 원과 시설비 2천만 원에서 미지급 차임 1천5백만 원을 공제한 총 5천5백만 원을 2018년 3월 31일까지 지급하기로 약정했습니다. 그러나 피고는 약속된 기한에 5천5백만 원 전액을 지급하지 않고, 상수도 사용료, 정화조 청소료, 전기 및 가스비, 부동산 수수료, 원상회복비용 등 합계 1천4백5십4만4천3백8십 원을 추가로 공제한 4천4십5만5천6백2십 원만을 원고에게 지급했습니다. 이에 원고는 미지급 약정금 1천4백5십4만4천3백8십 원 중 자신이 공제를 인정하는 공과금 84만4천3백8십 원을 제외한 나머지 금액의 지급을 요구하며 소송을 제기하였습니다. 피고는 합의 당시 정확히 특정할 수 없었던 원상회복비용과 부동산 수수료 등을 추가로 공제해야 한다고 주장하며, 원고가 폐업신고 의무를 곧바로 이행하지 않아 합의의 효력이 상실되었고, 심지어 합의서 자체가 원고 측의 기망 및 강요에 의해 작성된 것이라고 주장하며 맞섰습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차 계약 합의 해지 시 약정된 정산금액 외에 임대인인 피고가 주장하는 추가 비용(원상회복비용, 부동산 수수료 등)을 공제할 수 있는지 여부입니다. 둘째, 임차인인 원고가 폐업신고 의무를 곧바로 이행하지 않은 것이 임대차 계약 합의 해지의 효력을 상실시키는 사유가 되는지 여부입니다. 셋째, 이 사건 합의서가 원고 측의 기망이나 강요에 의해 작성된 것으로서 무효인지 여부입니다.
법원은 제1심판결 중 피고에게 1천3백7십만 원을 초과하여 지급을 명한 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하였습니다. 따라서 피고는 원고에게 1천3백7십만 원 및 이에 대하여 2018년 7월 11일부터 2020년 9월 23일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 명령을 받았습니다. 피고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 하였습니다.
법원은 피고가 주장한 원상회복비용이나 부동산 수수료 등을 원고가 부담하기로 하는 약정이 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 피고의 공제 주장을 받아들이지 않았습니다. 또한, 원고의 폐업신고 의무 불이행이 합의 해지의 효력을 상실시킨다고 볼 수 없으며, 합의서가 기망이나 강요에 의해 작성되었다는 피고의 주장도 증거 부족으로 인정되지 않았습니다. 결과적으로 법원은 피고가 원고에게 미지급 약정금 5천5백만 원에서 기지급액 4천4십5만5천6백2십 원과 원고가 인정한 공제액 84만4천3백8십 원을 제외한 1천3백7십만 원을 지급할 의무가 있다고 최종 판결하였습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.nn- 민법 제543조 (해지, 해제권): 계약의 합의 해지는 당사자 간의 합의로 기존 계약의 효력을 소멸시키는 것으로, 이 사건 합의는 임대차 계약을 해지하기로 하는 해제 합의에 해당합니다. 대법원 판례(1992년 8월 18일 선고 92다6266 판결 등)는 합의 해제는 원 계약을 소멸시키는 것이므로, 일방 당사자가 부수적인 의무를 불이행하더라도 이를 이유로 원 계약에 대한 해제 합의를 다시 해제할 수는 없다고 보았습니다. 따라서 원고의 폐업신고 의무 불이행이 이 사건 합의의 효력을 상실시키는 사유가 될 수 없다고 판단된 것입니다.nn- 약정금 지급 의무: 당사자들이 합의에 의해 특정 금액을 지급하기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 약정금의 지급 의무가 발생합니다. 이 사건에서 피고는 원고에게 합의에 따라 5천5백만 원을 지급하기로 약정하였으므로, 이 금액에 대한 지급 의무가 인정됩니다.nn- 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 지체 기간에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달 다음날부터 법원 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용되었고, 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정한 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 법원은 피고가 항쟁함이 상당하다고 인정되는 범위 내에서 민법상 이율을 적용하고, 그 이후에는 특례법상 이율을 적용하는 것이 일반적입니다.
임대차 계약을 중도에 합의 해지할 때는 모든 정산 내역을 명확히 문서화하는 것이 매우 중요합니다. 보증금, 시설비, 미지급 차임, 공과금은 물론, 원상회복 비용이나 부동산 중개 수수료와 같이 발생할 수 있는 추가 비용에 대해서도 누가, 어떻게 부담할 것인지 구체적인 금액과 함께 합의서에 명시해야 합니다. 합의서에 명시되지 않은 비용은 나중에 상대방에게 공제를 주장하기 어렵습니다. 또한, 임대차 계약의 합의 해지는 기존 계약의 효력을 소멸시키는 것이므로, 합의 해지 이후의 부수적인 의무(예: 폐업 신고) 불이행이 합의 해지 자체의 효력을 무효화하지는 않는다는 점을 인지해야 합니다. 마지막으로, 기망이나 강요에 의한 합의라는 주장은 이를 입증할 명확하고 객관적인 증거가 있어야만 법원에서 받아들여질 수 있으므로, 관련 증거를 철저히 준비해야 합니다.
