기타 금전문제
원고 A는 3개 부동산을 매수하며 G조합에서 4억 5천만 원을 대출받고 근저당권을 설정했습니다. 이후 A는 피고 B에게 제1, 2부동산을, 피고 C에게 제3부동산을 매도했는데, 이 과정에서 매매대금은 별도로 오가지 않고 피고들이 대출금 일부를 인수하는 조건이었습니다. 피고 B은 2억 3천만 원의 대출금을 승계하고 금융비용을 책임진다는 확약서를 작성했고, 피고 C는 2억 2천만 원을 인수하기로 한 것으로 판단되었습니다. 그러나 피고들이 대출 이자를 지급하지 않아 원고 A가 2018년 12월부터 2020년 9월까지 총 33,910,910원을 대신 지급했습니다. 이후 G조합이 경매를 신청하자 피고들은 2021년 7월에 대출금 전액을 변제하여 경매는 취하되었습니다. 원고는 자신이 대신 납부한 이자액 중 각자의 인수 비율에 따른 금액을 부당이득으로 돌려달라고 소송을 제기했습니다.
원고 A는 2016년에 세 개의 부동산을 매수하면서 G조합에서 4억 5천만 원을 대출받고 근저당권을 설정했습니다. 이후 2018년에 원고는 제1, 2부동산을 피고 B에게, 제3부동산을 피고 C에게 매도했습니다. 매매 계약서에는 매매대금 지급에 대한 내용이 있었지만, 실제로는 매매대금 없이 피고들이 G조합 대출금의 일부를 인수하는 조건으로 소유권을 이전받았습니다. 피고 B은 2억 3천만 원의 대출금을 승계하고 그 금융비용을 책임진다는 확약서를 작성했고, 피고 C는 2억 2천만 원 상당의 채무를 인수하기로 인지한 것으로 보였습니다. 그러나 피고들이 약속대로 대출 이자를 내지 않아 원고가 2018년 12월부터 2020년 9월까지 총 33,910,910원의 이자를 대신 납부해야 했습니다. 2020년 10월 이후에도 이자가 미지급되자 G조합은 근저당권에 기해 임의경매를 신청했고, 결국 피고들이 2021년 7월에 대출금 전액을 변제하여 경매는 취하되었습니다. 원고는 자신이 대신 낸 이자에 대해 피고들에게 부당이득 반환을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
부동산 매매 시 매매대금 대신 근저당권 채무를 인수하기로 한 경우, 그 채무의 이자 지급 책임이 매수인에게 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히 피고 B이 확약서가 진의가 아니었다고 주장한 '비진의 의사표시'의 효력 여부(민법 제107조 적용 여부)와, 제3자인 I가 이자를 부담하기로 했다는 피고들의 주장이 원고와의 관계에서 유효한지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 청구를 받아들여, 피고 B은 원고에게 17,332,242원 및 이에 대하여 2020년 10월 1일부터 2024년 3월 15일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 피고 C는 원고에게 16,578,667원 및 이에 대하여 2020년 10월 1일부터 2024년 1월 30일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 원고와 피고들이 부동산 매매 당시 매매대금에 갈음하여 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 한 것으로 판단했습니다. 이에 따라 원고가 대신 지급한 대출 이자를 피고들이 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 피고들의 확약서가 진의가 아니었다는 주장이나 제3자가 이자를 부담하기로 했다는 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.
본 사건에서 적용된 주요 법리와 관련 법령은 다음과 같습니다.
민법 제107조 (진의 아닌 의사표시): 의사표시는 표의자가 진의 아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있지만, 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 무효가 됩니다. 다만, 그 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못합니다. 이 사건에서 피고 B은 확약서가 '세금관계 해명을 위한 용도'라고 주장하며 비진의 의사표시임을 주장했습니다. 그러나 법원은 매매 계약의 내용, 매매대금 지급 여부 등 제반 사정을 종합하여 비진의 의사표시로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 피고 B의 확약서 작성은 진정한 의사에 의한 것으로 보아야 한다는 결론입니다.
부당이득 반환: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 합니다. 본 사건에서 피고들은 매매대금에 갈음하여 대출 이자를 부담하기로 했음에도 원고가 대신 이자를 납부했으므로, 원고는 이자 상당액을 손해 보고 피고들은 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이므로 부당이득 반환 의무가 발생합니다.
계약의 해석: 계약 내용이 불분명할 경우, 당사자의 의사를 해석할 때는 거래 관행, 계약 체결 경위, 목적, 당사자의 태도 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서 법원은 매매 계약서 내용, 확약서, 매매대금 미지급 사실 등을 바탕으로 피고들이 대출 채무의 이자를 인수하기로 했다고 해석했습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무 불이행으로 인한 손해배상 청구 소송에서, 채무자가 이행을 지체한 경우 법정 이율 외에 지연손해금에 대한 특례를 적용하여 더 높은 이율(연 12%)을 적용할 수 있도록 합니다. 이 판결에서도 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 이율이 적용되었습니다.
부동산 매매 시 대출 채무를 인수하는 조건이라면, 계약서에 이자 부담 주체와 시기를 명확하게 기재해야 합니다. 구두 약정이나 애매한 문구는 나중에 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 채무 인수가 매매대금의 일부를 대체하는 경우, 대출기관과의 채무자 변경 절차를 신속히 완료하여 법적 책임을 명확히 할 필요가 있습니다. 계약서 외에 추가적인 확약서 등을 작성할 경우, 그 내용이 진실된 의사이며 법적 효력을 가진다는 점을 충분히 인지하고 신중하게 작성해야 합니다. 특정 용도로만 사용될 것이라는 사적인 합의는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다. 제3자가 대출 이자를 대신 내기로 약정한 경우라도, 이는 당사자 간의 내부적인 문제로 해석될 수 있으므로, 매도인은 매수인으로부터 직접 채무 인수 이행을 확인하고 이자 납부 여부를 철저히 관리해야 합니다. 채무 인수 조건의 매매 시, 매도인은 대출 기관에 채무자 변경이 이루어졌는지, 이자가 정상적으로 납부되는지 정기적으로 확인하여 불필요한 금전적 손실을 막을 수 있습니다.
