다른 사람 이름으로 아파트 사면서 쓴 돈 돌려받는 판결

원고 A는 피고 B 명의로 아파트를 매수하면서 매매대금과 취득세 등 총 5,850만원을 자신이 부담했습니다. 원고는 피고에게 이 금액을 부당이득으로 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 피고는 명의신탁 약정 사실을 부인하고, 돈을 받았더라도 모친을 통해 원고에게 모두 변제했다고 주장했습니다. 또한 원고가 중개보조인으로서 불법적인 직접 거래를 했으므로, 지급한 돈은 불법원인급여에 해당하여 반환 청구를 할 수 없다고 주장했습니다. 법원은 원고와 피고 사이에 명의신탁 약정이 있었다고 단정하기는 어렵지만, 원고가 피고를 대신하여 아파트 매매대금과 비용을 부담한 사실은 인정된다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 5,850만원과 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 피고의 변제 주장과 불법원인급여 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: D공인중개사무소 소속 중개보조인으로, 피고의 모친 C과 평소 금전거래 및 공동 투자를 해온 사람입니다.
• 피고 B: 원고 A의 자금으로 이 사건 아파트를 매수하고 소유권이전등기를 마쳤던 명의자입니다.
• C (피고 모친): 피고 B의 모친이자, 원고 A와 금전거래 및 공동 부동산 투자를 함께 해온 인물입니다.
• E (매도인): 이 사건 아파트의 원래 소유자로, 피고에게 아파트를 매도했습니다.
• L: C의 친구로, 이 사건 매매계약 체결 당시 피고의 모친인 것처럼 행세하며 계약 자리에 참석한 사람입니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 명의로 경기도 파주시에 있는 아파트(이 사건 아파트)를 매수하기로 하는 명의신탁 약정을 맺고, 이 아파트의 계약금, 잔금, 취득세 등 총 5,850만원을 자신이 부담했다고 주장했습니다. 이에 원고는 피고에게 해당 금액을 부당이득으로 돌려달라는 소송을 제기했습니다. 피고 B는 원고와의 명의신탁 약정 사실이 없었으며, 설령 원고가 돈을 부담했더라도 자신의 모친 C을 통해 원고에게 6,000만원을 송금하여 이미 변제했다고 맞섰습니다. 더불어 피고는 원고가 D공인중개사무소의 중개보조인으로서 중개의뢰인인 자신과 직접 거래한 것이 공인중개사법을 위반한 불법적인 행위이며, 따라서 원고가 지급한 돈은 민법상 불법원인급여에 해당하므로 반환을 청구할 수 없다고 주장하며 원고의 청구를 기각해달라고 요청했습니다.

핵심 쟁점

원고와 피고 사이에 아파트 매수를 위한 계약명의신탁 약정이 있었는지 여부입니다. 명의신탁 약정 여부와 관계없이 원고가 피고를 대신하여 아파트 매매대금 및 취득 비용을 부담한 사실이 인정되는지 여부입니다. 피고가 원고에게 아파트 매매대금 및 비용을 이미 변제했다고 주장하는 것이 타당한지 여부입니다. 원고의 자금 지급 행위가 공인중개사법을 위반한 불법원인급여에 해당하여 반환을 청구할 수 없는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 아파트 매매대금 및 취득비용으로 부담한 총 5,850만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 12월 16일부터 2023년 9월 13일까지는 연 5%의 비율로, 그 다음 날인 2023년 9월 14일부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하여 지급하도록 했습니다. 또한 소송비용은 피고가 모두 부담하며, 위 금액에 대해서는 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

재판부는 원고의 청구가 정당하다고 인정하여 원고가 피고를 대신하여 부담한 아파트 매매대금 및 비용 합계 5,850만원과 이에 대한 지연손해금을 피고가 원고에게 지급해야 한다고 최종적으로 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 부당이득 반환 청구와 명의신탁, 그리고 불법원인급여 주장에 대한 판단을 중심으로 이루어졌습니다.

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 (부동산실명법) 제4조 제1항: 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산 투기 방지 등을 목적으로 합니다. 제4조 제1항은 '명의신탁 약정은 무효로 한다'고 규정하고 있습니다. 이는 실제 소유자가 아닌 다른 사람의 이름으로 부동산을 등기하기로 하는 약정은 법적으로 효력이 없음을 의미합니다. 이 사건에서는 원고가 피고와의 명의신탁 약정을 주장했으나, 법원은 원고와 피고 사이에 명의신탁 약정이 체결되었다고 단정하기는 어렵다고 판단했습니다.

2. 민법 제741조 (부당이득의 내용): '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 이 원칙은 어떤 사람이 법적으로 정당한 이유 없이 다른 사람의 희생으로 이득을 얻었다면, 그 이득을 돌려주어야 한다는 것입니다. 본 사건에서 법원은 원고와 피고 사이에 명의신탁 약정이 명확히 인정되지 않더라도, 원고가 피고를 위해 아파트 매매대금 5,500만원과 취득세 등 취득비용 350만원, 합계 5,850만원을 부담한 사실을 인정했습니다. 따라서 피고는 원고가 제공한 돈으로 법률상 원인 없이 아파트를 매수하는 이익을 얻었으므로, 이 금액을 원고에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

3. 민법 제746조 (불법원인급여): '불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다'고 규정하고 있습니다. 이 조항은 어떤 행위가 선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 불법적인 원인에 의해 이루어진 경우, 그로 인해 지급된 재산은 돌려받을 수 없다는 뜻입니다. 피고는 원고의 자금 제공 행위가 공인중개사법을 위반한 것이므로 불법원인급여에 해당한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건에서 제출된 증거만으로는 원고의 행위가 공인중개사법 제33조 제1항 제6호에서 금지하는 중개의뢰인과의 직접 거래에 해당한다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 또한 설령 원고의 행위가 공인중개사법에 위반된다 하더라도, 그러한 사정만으로 원고가 피고를 위해 매매대금 등을 지급한 것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 '불법원인급여'에 해당한다고 단정할 수도 없다고 판단하여 피고의 주장을 배척했습니다.

4. 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 (금지행위): 이 조항은 개업공인중개사등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 등 부당한 이득을 취하거나 중개 질서를 해칠 우려가 있는 행위를 금지하고 있습니다. 피고는 원고가 중개보조인으로서 이 조항을 위반했다고 주장했으나, 법원은 이 사건 아파트의 매수인이 피고임이 분명하므로 원고가 중개의뢰인과 직접 거래를 했다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다. 따라서 피고의 이 주장은 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

다른 사람의 명의를 빌려 부동산을 취득하는 이른바 명의신탁은 원칙적으로 무효이며, 법률상 복잡한 문제와 분쟁을 야기할 수 있으므로 매우 신중해야 합니다. 타인 명의로 부동산을 매수할 경우, 자금 출처를 명확히 하고 관련 계약서, 송금 내역 등 모든 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 이 사건에서도 금융거래 기록이 원고의 자금 부담 사실을 입증하는 중요한 증거가 되었습니다. 가족이나 지인 간의 금전거래나 공동 투자 시에는 차용증, 영수증, 정산확인서 등 명확한 서류를 작성하여 나중에 발생할 수 있는 오해나 분쟁의 소지를 사전에 없애는 것이 중요합니다. 서류 없이 주고받은 돈은 그 목적이나 성격을 입증하기 매우 어렵습니다. 공인중개사 또는 중개보조인은 공인중개사법 제33조 제1항 제6호에 따라 중개의뢰인과 직접 거래하는 것이 금지되어 있습니다. 이를 위반할 경우 처벌받을 수 있으며, 법적 분쟁의 빌미가 될 수 있으니 각별히 주의해야 합니다. 법률상 원인 없이 다른 사람에게 이익을 주어 손해를 입혔다면, 그 이익을 돌려받을 수 있는 부당이득 반환 청구가 가능합니다. 어떤 행위가 특정 법률에 위반된다고 하더라도, 그것이 곧바로 민법 제746조가 규정하는 '불법원인급여'에 해당하여 반환을 청구할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 불법원인급여로 인정되려면 그 급여의 원인이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 정도의 심각한 불법성이 있어야 합니다.