행정
원고 A가 개발제한구역 내 기존 주택을 매수하여 이를 철거하고 구청의 허가 없이 새로운 건축물을 신축하였습니다. 이에 구리시장은 원고에게 개발제한구역법 위반을 이유로 시정명령을 내렸고 시정되지 않자 18,440,000원의 이행강제금을 부과했습니다. 원고는 자신의 행위가 단순 리모델링이며 이행강제금 부과는 재량권 남용이라고 주장하며 처분 취소를 구했으나 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2020년 5월 개발제한구역 내 경기도 소유 토지 지상의 22.5㎡ 단층주택을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2021년 5월 원고는 이 주택을 철거하고 피고의 허가 없이 80㎡ 규모의 경량철골구조 건축물을 신축했습니다. 이에 피고 구리시장은 2021년 7월과 8월 두 차례에 걸쳐 원고에게 위법 건축물에 대한 시정명령 및 원상복구 계고처분을 내렸습니다. 원고가 이 시정명령에 불응하자 피고는 2021년 10월 22일 개발제한구역법에 따라 18,440,000원의 이행강제금을 부과했습니다. 원고는 이 이행강제금 부과 처분이 위법하다고 주장하며 그 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건 주택의 철거 및 새로운 건축물 건축 행위가 개발제한구역법이 금지하는 '신축'에 해당하는지 여부와 이행강제금 부과 처분이 행정청의 재량권을 일탈 또는 남용한 위법한 처분인지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하며 피고(구리시장)가 원고에게 부과한 18,440,000원의 이행강제금 부과 처분이 적법하다고 판단했습니다. 소송비용은 원고가 부담합니다.
법원은 원고가 기존 연면적 22.5㎡의 시멘트 블록조 스레트지붕 주택을 철거하고 연면적 80㎡의 경량철골구조 주택을 신축한 행위는 건축법상 '신축'에 해당하며, 이는 개발제한구역법 제12조를 위반한 불법 건축 행위라고 보았습니다. 또한 원고가 스스로 거주하기 위한 목적이었다 하더라도 행정 절차를 지키지 않은 점과 개발제한구역 보전이라는 공익이 원고의 사익보다 크다는 점을 고려하여 이행강제금 부과가 재량권 남용에 해당하지 않는다고 판단했습니다.
이 사건은 주로 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(이하 개발제한구역법)'과 '건축법'에 따릅니다.
개발제한구역법 제12조 (개발제한구역에서의 행위 제한)는 개발제한구역 안에서는 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채 등 특정 행위를 하는 경우 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받도록 규정하고 있습니다. 원고의 무단 건축 행위가 이 조항을 위반한 것입니다.
개발제한구역법 제30조 (원상복구 등의 명령)는 허가 없이 행위를 한 자에게 상당한 기간을 정하여 건축물의 철거 등 필요한 조치를 명하는 시정명령을 할 수 있도록 합니다. 피고 구리시장이 원고에게 시정명령을 내린 법적 근거입니다.
개발제한구역법 제30조의2 (이행강제금)는 시정명령을 받고도 그 기간 내에 이행하지 않은 자에게 이행강제금을 부과할 수 있도록 합니다. 피고가 원고에게 1,844만 원의 이행강제금을 부과한 근거 조항입니다.
건축법 제2조 제1항 제8호는 '건축'을 '건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것'으로 정의하고 있으며, 건축법 시행령 제2조 제1호, 제2호, 제3호는 각각 '신축', '증축', '개축'의 구체적인 기준을 정하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 기존 22.5㎡ 주택을 완전히 철거하고 80㎡의 새로운 건축물을 지었으므로 이는 건축법상 '신축'에 해당하며, 이는 개발제한구역법이 금지하는 '건축' 행위에 포함됩니다.
재량행위에 대한 사법심사 원칙은 행정청의 재량적 판단에 대해 법원이 개입할 때 행정청의 재량권 일탈·남용 여부만을 심사하며, 비례의 원칙 위배, 평등의 원칙 위배, 목적 위반 등을 기준으로 판단합니다. 이 사건에서 법원은 개발제한구역 보전이라는 공익이 원고의 사익보다 중요하며, 원고가 정당한 절차를 거치지 않았으므로 이행강제금 부과가 재량권 남용에 해당하지 않는다고 보았습니다.
개발제한구역과 같은 특정 구역 내에서 주택을 매수하거나 건축 행위를 계획하는 경우, 반드시 해당 지역의 토지이용규제 현황과 관련 법령을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 기존 건축물을 수리하거나 변경하려는 경우에도 단순 '리모델링'이 아닌 '증축', '개축', '신축' 등으로 분류될 수 있으며 각 행위마다 필요한 허가나 신고 절차가 다르다는 점을 유의해야 합니다. 특히 기존 건축물의 면적이나 구조를 크게 변경하는 경우, 이는 법적으로 '신축'으로 간주될 가능성이 높으며 무단 건축 시에는 원상복구 명령은 물론 큰 금액의 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 행정청의 시정명령을 받은 경우 불이익을 최소화하기 위해 적극적으로 소명하고 정해진 기한 내에 조치하거나 필요한 경우 행정청과 협의하는 것이 중요합니다.
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