오피스텔 분양 중도금 대출금 연대보증 구상금 분쟁

오피스텔 신축·분양사업의 시공사인 원고가 수분양자인 피고의 중도금 대출채무를 연대보증하였고, 피고가 대출금을 변제하지 못하자 원고가 대출기관에 대위변제한 후 피고에게 구상금을 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 원고에게 대위변제금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 L (오피스텔 신축공사 시공사, 수분양자 중도금 대출채무의 연대보증인)
• 피고: D (오피스텔 수분양자, 중도금 대출의 주채무자)
• 주식회사 J (오피스텔 신축·분양사업의 시행사, 위탁자 겸 수익자)
• F신탁 주식회사 (오피스텔 신축·분양사업의 시행수탁사, 매도인 겸 수탁자)
• G 주식회사 (오피스텔 신축공사 시공사, 원고와 동일하게 책임준공시공사 및 연대보증인)
• 이 사건 저축은행 외 4개 저축은행 (오피스텔 수분양자에게 중도금 납입자금을 대출한 금융기관)

분쟁 상황

주식회사 J는 오피스텔 신축·분양사업의 시행사였고, F신탁이 시행수탁사였습니다. 원고와 G은 시공사로 참여했으며, 이들은 중도금 대출기관과의 업무협약을 통해 수분양자들의 중도금 대출원리금 지급채무를 연대보증했습니다. 피고는 이 오피스텔 호실을 799,200,000원에 분양받는 계약을 체결하고, 이 사건 저축은행으로부터 479,520,000원을 대출받아 중도금을 납부했습니다. 그러나 피고가 대출 만기일까지 대출금을 변제하지 못하자, 연대보증인인 원고가 2024년 9월 30일 이 사건 저축은행에 대출원리금 482,692,086원을 대위변제하고, 피고에게 대위변제에 따른 구상금을 청구하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

원고의 구상권 행사 범위(이자율) 및 원고가 피고의 부탁을 받은 보증인인지 여부, 분양계약 해제가 중도금 대출채무에 미치는 영향, 원고가 구상권을 포기했거나 면제했는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 482,692,086원과 이에 대하여 2024년 10월 1일부터 2025년 10월 28일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(연 9% 이자 주장 등)는 기각되었습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고가 피고의 중도금 대출채무를 대위변제함으로써 구상권을 취득했다고 보았습니다. 또한, 피고가 분양계약 체결 당시 중도금 대출에 대한 사업 관여자들의 보증 사실을 인지했으므로 원고는 묵시적인 위임을 받은 수탁보증인에 해당한다고 판단했습니다. 분양계약과 대출계약은 별개의 독립된 계약이므로 분양계약이 해제되더라도 피고의 대출채무는 소멸하지 않는다고 보았고, 원고가 구상권을 포기하거나 면제했다고 볼 증거가 없다고 판단하여 원고의 구상금 청구를 일부 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제441조 제2항: 보증인이 주채무자를 위하여 변제 기타 자기의 출재로 채무를 소멸하게 한 때에는 주채무자에 대하여 구상권이 있다고 규정합니다. 또한, 그 출재는 면책된 날 이후의 법정이자 및 피할 수 없는 비용 기타 손해배상을 포함합니다. 본 사건에서 원고는 피고의 중도금 대출채무를 대신 갚았으므로, 피고에게 그 돈을 돌려받을 권리, 즉 구상권이 발생합니다.
2. 민법 제425조 제2항: 연대채무자의 1인이 다른 연대채무자의 부담 부분에 관하여 변제를 한 때에는 다른 연대채무자에게 구상권을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 이는 연대보증인으로서 주채무자를 대신하여 변제한 원고가 피고에게 구상할 수 있는 범위를 규정하는 법리입니다. 법원은 이를 근거로 원고가 구상금에 대해 상법이 정하는 법정이자(연 6%)를 초과하는 이자를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 즉, 원고가 대위변제한 금액에 대해서는 상법상 이율을 적용받고, 소송이 진행되는 중에는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 이율(연 12%)을 적용받게 됩니다.

참고 사항

분양계약 해제와 관계없이 중도금 대출채무는 별개의 계약으로 보아 여전히 남아 있을 수 있습니다. 중도금 대출을 받을 때 보증인(시공사, 시행사 등)이 있다고 하더라도, 주채무자인 수분양자는 대출금을 갚을 의무가 있으며, 보증인이 대신 갚을 경우 보증인에게 다시 갚아야 할 책임(구상금)이 발생합니다. 분양계약서나 대출 관련 업무협약에 명시된 내용을 꼼꼼히 확인하고, 대출기관과의 약정 내용을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 특히 분양계약이 해제될 때 대출금 상환과 관련하여 어떤 방식으로 정산되는지 미리 확인해야 불이익을 방지할 수 있습니다. 수분양자에게 불리한 조항이 있다면 사전에 이의를 제기하거나 대출 계약을 신중하게 검토해야 합니다.