재건축 분양 미신청 상가 소유주의 현금 청산금 및 부동산 인도 분쟁

서울 강남구의 한 재건축조합이 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않은 상가 소유주를 상대로 부동산 매도를 청구하고, 상가 소유주는 이에 대한 현금 청산금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 상가 소유주가 분양 신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실하고 현금 청산 대상자가 되었음을 인정했습니다. 이에 따라 재건축조합은 상가 소유주에게 감정평가액인 95,700,000원을 지급함과 동시에 상가 소유주는 재건축조합에게 해당 상가를 인도하라고 판결했습니다. 재건축조합의 나머지 본소 청구(소유권이전등기)와 상가 소유주의 나머지 반소 청구(지연손해금)는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A재건축조합: 서울 강남구 소재 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이자 상가 재건축을 추진하는 조합입니다.
• 피고(반소원고) B: A재건축조합 상가건물 내 E호의 소유자로, A재건축조합의 조합원이었으나 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상자가 되었습니다.

분쟁 상황

서울 강남구에 있는 한 상가건물에 대해 A재건축조합이 재건축을 추진하면서 2022년 11월 1일부터 12월 6일까지 조합원을 대상으로 분양 신청을 공고했습니다. 조합은 분양 신청을 하지 않거나 신탁등기를 하지 않은 경우 조합원 지위를 잃고 현금 청산 대상자가 되어 매도 청구 소송이 진행될 것이라고 공지했습니다. 피고 B는 자신의 상가 호실을 A재건축조합에 신탁등기했지만, 정해진 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않았습니다. 이에 A재건축조합은 피고 B를 현금 청산 대상자로 보고 소유 부동산의 매도를 청구하는 소송을 제기했고, 피고 B는 이에 맞서 현금 청산금 지급을 요구하는 반소(맞소송)를 제기하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

재건축조합의 분양 신청 공고 후 분양 신청을 하지 않은 조합원에 대해 재건축조합이 부동산 매도 청구권을 행사할 수 있는지 여부와 이때의 매매대금 산정 기준 및 지급 시기, 그리고 해당 부동산의 인도 의무와 현금 청산금 지급 의무의 동시이행 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 이미 신탁등기가 된 부동산에 대해 소유권이전등기 의무가 있는지, 상가를 제3자에게 임대한 경우 부동산 인도 의무 이행이 불가능한지 여부도 다투어졌습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같은 이유로 판결을 내렸습니다.

1. 매매계약의 성립: 피고 B는 분양 신청 기간이 끝날 때까지 분양 신청을 하지 않아 2022년 12월 7일(분양 신청 종료일 다음 날)에 조합원 지위를 잃고 현금 청산 대상자가 되었습니다. 따라서 원고 A재건축조합과 피고 B 사이에 2022년 12월 7일자로 해당 부동산의 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립된 것으로 인정했습니다.
2. 매매대금: 이 사건 매매계약이 성립된 시점인 2022년 12월 7일을 기준으로 한 부동산의 시가는 95,700,000원으로 감정되었습니다. 법원은 감정인의 감정 방식에 특별한 잘못이 없다고 보아 원고 A재건축조합의 감정 결과 부당 주장을 받아들이지 않았습니다.
3. 부동산 인도 및 소유권이전등기 의무: 피고 B는 원고 A재건축조합으로부터 95,700,000원을 받는 동시에 해당 부동산을 인도할 의무가 있습니다. 그러나 피고 B는 이미 A재건축조합에게 부동산에 대한 신탁등기를 마쳐주었으므로, 별도로 소유권이전등기 절차를 이행할 의무는 없다고 판단했습니다. 또한, 피고 B가 해당 부동산을 제3자에게 임대했으므로 인도 의무 이행이 불가능하다는 주장은, 임차인이 피고 B의 어머니로 보이고 임대차 계약의 진정성이 의심되며 원고 A재건축조합이 점유하고 있다고 볼 수 없다는 이유로 기각되었습니다.
4. 현금 청산금 지급 및 지연손해금: 원고 A재건축조합은 피고 B로부터 해당 부동산을 인도받는 동시에 피고 B에게 매매대금 95,700,000원을 지급할 의무가 있습니다. 원고 A재건축조합의 현금 청산금 지급 의무와 피고 B의 부동산 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계이므로, 피고 B가 부동산 인도 의무의 이행을 제공하지 않은 이상 원고 A재건축조합이 현금 청산금 지급을 지체했다고 볼 수 없습니다. 따라서 피고 B가 청구한 지연손해금은 인정되지 않았습니다.

결론

피고 B는 원고 A재건축조합으로부터 95,700,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도해야 합니다. 원고 A재건축조합은 피고 B로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 95,700,000원을 지급해야 합니다. 원고 A재건축조합의 나머지 본소 청구(소유권이전등기)와 피고 B의 나머지 반소 청구(지연손해금)는 기각되었습니다. 본소와 반소를 통틀어 소송비용은 원고 A재건축조합이 50%, 피고 B가 나머지 50%를 부담합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 재건축 사업에서 발생하는 매도 청구 및 현금 청산과 관련된 법적 원칙들을 다루고 있습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법상 매도청구권: 재건축 사업에서 조합원이 재건축 결의에 반대하거나 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않는 경우, 재건축조합은 해당 조합원의 토지나 건축물을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 이러한 매도청구권의 행사를 통해 재건축조합은 사업구역 내의 부동산을 확보하여 원활하게 사업을 추진할 수 있습니다. 판례는 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상자가 된 경우, 조합원 지위를 잃게 되며 조합은 해당 부동산의 소유권 이전을 청구할 수 있다고 보고 있습니다 (대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조).
2. 현금 청산금 지급 의무 발생 시점 및 매매계약 성립 시점: 현금 청산 대상자에게 청산금을 지급해야 할 의무는 사업시행자가 정한 '분양 신청 기간이 끝나는 날의 다음 날'에 발생합니다 (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조). 또한, 현금 청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준 시점과 매도 청구권 행사로 매매계약이 성립되었다고 보는 날짜도 같은 날로 간주됩니다 (대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다16127 판결 참조). 이 사건에서는 2022년 12월 6일이 분양 신청 기간 종료일이었으므로, 2022년 12월 7일자로 매매계약이 성립된 것으로 보았습니다.
3. 동시이행의 항변권 (민법 제536조)​: 두 당사자가 서로 대가 관계에 있는 의무(채무)를 부담하는 계약에서, 한쪽 당사자가 자신의 의무를 이행할 때까지 상대방의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서 재건축조합의 현금 청산금 지급 의무와 상가 소유주의 부동산 인도 의무는 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 따라서 상가 소유주가 부동산을 인도하지 않으면 재건축조합도 청산금 지급을 거절할 수 있으며, 이 경우 재건축조합의 이행 지체에 따른 지연손해금은 발생하지 않습니다.
4. 감정 결과의 존중: 법원은 부동산의 시가 등을 평가하는 감정인의 감정 결과가 경험칙에 어긋나거나 합리성이 없는 등 명백한 잘못이 없는 한 이를 존중해야 한다는 원칙을 따릅니다 (대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조). 이 판결에서도 감정평가사의 감정 방법이 적정하다고 보아 그 감정 결과를 그대로 인정했습니다.
5. 신탁등기된 부동산의 소유권이전등기 의무: 토지 등 소유자가 이미 사업시행자(재건축조합) 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는, 청산금을 지급받기 위해 별도로 소유권을 이전할 의무를 또 부담하지는 않습니다 (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조). 따라서 이 사건에서 피고 B는 이미 원고 A재건축조합에 신탁등기를 마쳤으므로, 추가적인 소유권이전등기 의무는 없다고 판단되었습니다.

참고 사항

1. 분양 신청 기간 엄수: 재건축조합의 조합원이라면 분양 신청 공고 내용과 신청 기간을 반드시 확인하고, 기간 내에 정확하게 분양 신청을 완료해야 조합원으로서 재건축 후 분양받을 권리를 유지할 수 있습니다.
2. 현금 청산 대상자 지위: 분양 신청을 하지 않거나 철회하는 등 조합 정관에서 정한 사유에 해당하면 조합원 지위를 상실하고 현금 청산 대상자가 됩니다. 이 경우 소유하고 있던 부동산은 조합에 매도해야 합니다.
3. 현금 청산금 산정 기준: 현금 청산금은 주로 분양 신청 기간이 끝나는 날의 다음 날을 기준으로 해당 부동산의 시가(시장 가격)로 평가됩니다. 매매계약이 성립되는 시점도 이와 동일하게 간주됩니다.
4. 동시이행 의무: 재건축조합이 현금 청산금을 지급할 의무와 상가 소유주가 부동산을 인도할 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않는다면, 상대방도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.
5. 지연손해금의 발생 여부: 현금 청산금 지급 의무와 부동산 인도 의무가 동시이행 관계에 있을 때, 부동산 소유주가 자신의 부동산 인도 의무를 이행하지 않은 상태에서는 조합이 현금 청산금 지급을 지체했다고 볼 수 없으므로, 지연손해금을 청구하기 어려울 수 있습니다.
6. 신탁등기의 효과: 이미 재건축조합 앞으로 소유 부동산에 대한 신탁등기가 완료되어 있다면, 조합이 청산금을 지급할 때 별도로 소유권이전등기 절차를 다시 이행할 필요가 없을 수 있습니다.
7. 임대차 관계의 영향: 재건축 대상 부동산을 제3자에게 임대한 경우에도, 해당 임대차 계약이 실제적이고 진정한 것인지, 임차인이 실제로 해당 부동산을 점유하고 있는지 여부가 부동산 인도 의무에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 가족 등 특수 관계인 간의 임대차 계약은 법원에서 그 진정성과 실제 점유 여부를 엄격하게 심사할 수 있으므로 주의해야 합니다.