기타 금전문제
원고 A는 피고 B지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 총 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 피고는 사업이 무산될 경우 납부한 분담금 전액을 환불하겠다는 안심보장증서를 교부했으나, 사업이 장기간 지연되고 조합 설립 인가도 받지 못하는 상황에 이르렀습니다. 이에 원고는 안심보장증서의 환불보장 약정이 총회의 결의를 거치지 않아 무효이며 피고가 이를 기망했다고 주장하며 계약 취소 및 분담금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고가 비법인사단으로서 총회 결의 없이 체결한 환불보장 약정은 무효이며 이를 묵비하고 사실상 이행이 불가능한 약정을 유효한 것처럼 기망하여 원고가 계약을 체결하게 했다고 판단, 피고는 원고에게 1억 2천만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 피고 B지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 총 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 피고는 원고에게 사업이 무산될 경우 납부한 분담금을 전액 환불하겠다는 내용의 '안심보장증서'를 교부했는데 이 증서에는 추가 분담금이 없을 것이라는 '확정분담금 약정'도 포함되어 있었습니다. 하지만 2017년부터 조합원 모집을 시작했음에도 6년이 넘도록 조합 설립 인가조차 받지 못했으며 토지 확보율도 부족한 상태로 사업 진척이 없었습니다. 원고는 이러한 상황에서 피고가 교부한 안심보장증서의 환불보장 약정 및 확정분담금 약정이 총회의 결의를 거치지 않아 무효이며 피고가 토지 확보율을 부풀려 고지하고 무효인 약정을 유효한 것처럼 속여 계약을 체결하게 한 것이라고 주장하며 소송을 제기했습니다.
지역주택조합 추진위원회가 교부한 '안심보장증서' 상의 환불보장 약정이 총유물의 처분행위에 해당하여 총회 결의가 필요한지 여부, 총회 결의 없이 체결된 환불보장 약정이 무효인 경우 이를 알리지 않고 교부한 것이 기망행위에 해당하는지 여부, 기망행위로 인해 조합 가입 계약이 취소될 수 있는지 여부 및 그에 따른 부당이득 반환 의무 발생 여부입니다.
피고 B지역주택조합 추진위원회는 원고 A에게 납부된 분담금 120,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 지연손해금은 100,000,000원에 대하여는 2020년 3월 9일부터 2023년 2월 14일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 나머지 20,000,000원에 대하여는 2022년 6월 12일부터 2023년 2월 14일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 피고 지역주택조합 추진위원회가 비법인사단으로서 총유물인 조합원 분담금의 환불보장 약정을 위해서는 총회 결의가 필요하다고 판단했습니다. 해당 약정은 총회 결의 없이 체결되어 무효였고 피고가 이 사실을 숨긴 채 원고에게 유효한 것처럼 안심보장증서를 교부한 것은 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 또한 환불보장 약정의 내용은 사실상 이행이 불가능한 것이었고 원고는 이 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백하다고 판단했습니다. 따라서 원고의 기망으로 인한 계약 취소 주장을 받아들여 피고는 원고에게 납부된 분담금 및 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
본 판례에서 피고 지역주택조합 추진위원회는 단체 고유의 목적을 가지고 의결 및 집행기관을 두어 일정한 조직을 갖추었기에 '비법인사단'으로 인정되었습니다. 비법인사단이 소유하는 재산은 '총유물'로서 그 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르지만 정해진 바가 없으면 '사원총회의 결의'를 거쳐야 합니다. 이를 거치지 않은 총유물의 관리 처분 행위는 무효입니다(민법 제275조, 제276조 제1항). 본 사건에서 분담금 전액 환불 약정은 총유물인 조합원 분담금의 감소를 야기하는 '처분행위'에 해당하므로 총회 결의가 필수적이었으나 이를 거치지 않아 무효로 판단되었습니다. 거래에 있어 상대방이 특정 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우 신의성실의 원칙상 사전에 그 사실을 고지할 의무가 있습니다. 중요한 사항에 대해 구체적 사실을 허위로 고지하거나 묵비하는 것은 '기망행위'에 해당하며 이러한 기망으로 인해 체결된 계약은 취소될 수 있습니다(민법상 계약의 일반 원칙). 이 판례에서는 피고가 무효인 환불보장 약정을 유효한 것처럼 속여 원고가 계약을 체결하게 한 것이 기망행위로 인정되었습니다. 주택법은 지역주택조합이 설립인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못하거나 추진위원회가 조합원 모집 신고 수리 후 2년 내 설립인가를 받지 못하는 경우 총회 의결을 거쳐 사업의 해산 또는 종결을 결정하도록 규정하고 있습니다(주택법 제14조의2 제1항, 제2항). 지역주택조합 사업은 토지 매입비, 금융 비용 등으로 인해 분담금 외 별다른 수익이 없는 특성상 사업이 무산될 경우 분담금 전액 환불은 사실상 불가능한 경우가 많습니다. 본 판례에서도 6년 이상 지연되고 토지 확보율도 부족한 상황에서 분담금 전액 환불 약정은 이행 불가능하다고 보아 피고의 기망 판단에 근거가 되었습니다.
지역주택조합 가입 시에는 '안심보장증서'나 '확정분담금 약정' 등 특정 조건을 보장하는 내용이 있다면 해당 약정이 조합 총회의 정당한 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 결의 없는 약정은 무효가 될 수 있습니다. 지역주택조합은 비법인사단으로서 조합원들이 납부한 분담금은 총유물에 해당하므로 총유물의 처분이나 관리에 중대한 영향을 미치는 약정은 총회 결의를 필요로 합니다. 지역주택조합 사업은 토지 매입, 사업 계획 승인 등 여러 단계에서 지연되거나 무산될 가능성이 높으므로 계약 전 사업 진행 상황, 토지 확보율, 조합 설립 인가 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 불확실성이 크다는 점을 인지해야 합니다. 만약 조합 측에서 사업 초기 단계임에도 불구하고 분담금 전액 환불이나 추가 분담금 없는 확정 분담금을 약속한다면 실제 이행 가능성이 낮은 허위 약정일 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다. 조합 가입 계약 체결 시에는 조합이 제시하는 정보 즉 토지 확보율, 사업 진행 속도 등이 사실과 다른 부분이 없는지 객관적인 자료를 통해 검토하는 것이 중요합니다. 기망으로 인해 계약을 체결했다는 사실이 인정되면 계약을 취소하고 납부한 분담금을 돌려받을 수 있습니다. 이때 계약 취소 의사를 명확히 표시하고 관련 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
