기타 금전문제
원고 M이 O지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 5,500만원을 납부했으나, 추진위원회가 3년 6개월간 조합설립인가조차 받지 못하고 사업이 지지부진하자 계약 해지 및 납입금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 당사자 이익과 제반 사정을 참작하여 피고가 원고에게 5,500만원을 특정일까지 지급하고 지연 시 연 12%의 지연손해금을 가산 지급하도록 조정 결정을 내렸습니다.
2018년 6월 26일, 원고는 피고 지역주택조합 추진위원회와 조합 가입 계약을 맺고 총 5,500만원의 계약금을 납부했습니다. 피고는 계약 체결 당시 870세대, 지상 12~16층 아파트 건설, 빠른 시일 내 입주 가능 등 구체적인 사업 계획을 설명했습니다. 그러나 3년 6개월이 지나도록 조합설립 인가도 받지 못하고 지구단위계획 수립을 위한 동의율도 현저히 낮았습니다. 피고 스스로도 기존 시공사가 사업 추진 의지가 없는 것으로 인지했다고 인정하고, 사업부지 확보율은 13.39%, 토지사용승낙 비율은 42.27%에 불과했습니다. 또한 업무대행사와의 분쟁으로 사업 추진이 중단된 기간도 길었습니다. 원고가 계약 해지를 요청하자 피고는 업무대행비 2,500만원 공제 후 3,000만원만 환불 가능하며, 이는 다른 조합원 모집이 완료되어야 지급되고 일체의 이의를 제기할 수 없다는 조건을 제시했습니다. 이에 원고는 피고의 기망(7층 이상 건축 불가능 지역에 16층 홍보, 특정 분양 면적 및 층 확정 홍보, 사업부지 면적 축소, 사업추진 일정 지연 등)과 장기간의 사업 이행 불능을 이유로 2022년 1월 14일 내용증명을 통해 계약 취소 및 해제를 통보하고 납입금 반환을 청구했습니다.
지역주택조합 추진위원회의 사업계획 관련 기망행위 여부(아파트 층수, 면적, 사업 추진 일정 등 허위 홍보) 지역주택조합 추진위원회의 장기간 사업 지연으로 인한 계약 이행 불능 여부 원고의 계약 취소 및 해제권 행사 유효성 및 부당이득 반환 청구 가능성
법원은 "지역주택조합 사업의 특성, 동일 피고에 대한 유사 사건의 경위 및 결과, 조기 분쟁 종결을 통한 당사자 쌍방 비용의 절감 및 지위 안정 등 기록에 나타난 제반사정"을 종합하여 다음과 같이 결정했습니다. 피고는 원고에게 5,500만원을 2023년 6월 15일까지 지급해야 합니다. 만일 피고가 위 지급기일까지 돈을 지급하지 않으면, 미지급 금액에 대하여 지급기일 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다. 원고는 나머지 청구를 포기했으며, 소송 비용 및 조정 비용은 각자 부담합니다.
장기간 사업이 지연되고 허위 홍보 문제가 있었던 지역주택조합 가입 계약에 대해 법원이 원고에게 계약금 5,500만원을 돌려주도록 조정 결정이 내려져 원고가 경제적 손실을 일부 회복하게 되었습니다. 이는 지역주택조합 사업 지연 및 기망행위에 대한 조합원의 구제 가능성을 보여주는 사례입니다.
부당이득 반환 청구권: 민법상 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 합니다. 본 사건에서는 원고의 계약 취소 또는 해제가 인정되어 피고가 원고로부터 받은 계약금 5,500만원이 '법률상 원인 없는 이득'이 되어 반환해야 할 의무가 발생했습니다.
계약 취소권 (민법 제110조 사기/강박): 피고가 7층 이상 건축 불가능 지역에 16층 규모 아파트 신축이 가능한 것처럼, 특정 분양 면적 및 층이 확정된 것처럼, 사업부지 면적이 특정된 것처럼, 그리고 사업 추진 일정이 빠르게 진행될 것처럼 기망한 경우, 원고는 이러한 기망에 의한 의사표시를 취소할 수 있습니다. 계약이 취소되면 처음부터 없었던 것으로 되어 원고가 납부한 계약금은 부당이득으로 반환되어야 합니다.
계약 해제권 (민법 제544조 채무불이행/이행지체, 제546조 이행불능): 피고가 3년 6개월 이상 조합설립 인가도 받지 못하고, 지구단위계획 주민제안 동의율도 미달하는 등 사업 진행이 지지부진하여 아파트 입주가 사실상 불가능한 상태에 이르렀다면 이는 채무의 이행불능에 해당합니다. 대법원 판례에 따르면 단순히 물리적 불능뿐만 아니라 사회 경험상 이행 실현을 기대할 수 없는 경우도 이행불능으로 보므로, 원고는 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 계약은 소급하여 효력을 잃고 원상회복 의무에 따라 피고는 원고로부터 받은 계약금을 반환해야 합니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제26조 제1항: 이 조항은 주민이 도시·군관리계획의 입안을 제안할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 7층 이상 고층 아파트를 건설하기 위해 제2종일반주거지역을 변경하는 지구단위계획 주민제안이 필요했으나, 피고는 이에 필요한 토지소유자 동의율(3분의 2 이상)을 확보하지 못하여 사업 추진이 불가능한 상황이었습니다.
주택법 제54조 제1항, 주택공급에 관한 규칙 제25조 제2항, 주택법 제102조: 이 법령들은 사업주체가 입주자를 선정할 때 동·호수를 지정하는 것을 금지하고 있습니다. 피고가 조합 가입 계약 시 특정 분양 면적과 층이 확정된 것처럼 홍보한 것은 이러한 규정에 위배될 수 있으며, 기망행위의 근거가 됩니다.
주택법 제14조의2 (개정 2020. 1. 23.): 주택조합의 발기인은 조합원 모집신고 수리일로부터 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나, 설립인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결을 거쳐 사업 종결 또는 해산 여부를 결정해야 한다고 규정합니다. 이 조항은 장기간 사업 지연 시 조합원의 재산권 보호를 위한 것으로, 피고가 조합설립인가조차 받지 못한 채 3년 6개월 이상 경과한 상황은 이러한 규정의 취지에 비추어 계약 이행 불능의 중요한 근거가 됩니다.
소송촉진 등에 관한 특례법: 법원 판결에서 금전 지급 의무가 발생할 경우, 소송 제기 후 일정 기간이 지나면 높은 연 이율(현재 연 12%)의 지연손해금을 적용하도록 합니다. 본 사건에서도 미지급 금액에 대해 지급기일 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 가산이 결정되었습니다.
지역주택조합 가입 시에는 사업 계획의 현실성, 토지 확보율, 추진위원회 이력 등을 신중하게 확인해야 합니다. 계약 체결 전 홍보 내용(예상 층수, 세대수, 입주 시기, 토지 확보 현황)과 실제 법규, 사업 진행 상황 간의 차이가 없는지 주의 깊게 검토해야 합니다. 특히, 지구단위계획 변경이나 토지 소유권 확보가 필요한 고층 아파트 사업의 경우 실제 가능성을 확인하는 것이 중요합니다. 장기간 사업이 지연되거나 약속된 사업 내용과 현저히 다를 경우, 계약 해지 또는 취소를 고려할 수 있으며, 이 경우 내용증명 등을 통해 명확한 의사표시를 남기는 것이 좋습니다. 계약 해지 시 추진위원회에서 제시하는 위약금 조건이나 환불 조건이 불합리하다고 판단되면 섣불리 동의하지 않고 법적 검토를 받아볼 필요가 있습니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 주택법 등 관련 법령에 따른 사업 종결 또는 해산 요건에 해당하는지 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.
