세금 · 행정
보광건설이 주택건설 목적으로 토지를 취득했으나 조합원 반대 등으로 건설을 못하고 유예기간 내 또는 후에 매각하자 노원구청장이 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과했습니다. 법원은 1차 토지는 유예기간 경과 후 매각하여 비업무용 토지에 해당한다고 보았고 2차 토지는 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 유예기간 내에 매각하여 고유업무에 사용된 것으로 보아 비업무용 토지에서 제외된다고 판단했습니다. 결국 원고와 피고의 상고는 모두 기각되었습니다.
보광건설은 노원지역주택조합 소유의 토지를 낙찰받아 아파트를 건설할 계획이었습니다. 그러나 주택조합 조합원들의 방해와 인근 토지 취득의 어려움으로 인해 아파트 건설을 진행하지 못하고 결국 이 토지를 매각하게 되었습니다. 노원구청장은 보광건설이 이 토지를 고유 목적에 사용하지 않고 매각했으므로 '법인의 비업무용 토지'에 해당한다고 보아 취득세를 중과했습니다. 이에 보광건설은 취득세 부과 처분이 부당하다며 소송을 제기했습니다.
법인이 주택건설 목적으로 취득한 토지를 일정 기간 내에 건설에 사용하지 못하거나 매각했을 때 '비업무용 토지'로 볼 것인지 여부입니다. 특히 그러한 불사용이나 매각에 '정당한 사유'가 있었다고 인정될 수 있는지 여부와 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 주택건설용으로 취득한 토지를 매매용으로 전환하여 유예기간 내에 매각한 경우 이를 고유업무에 사용한 것으로 보아 비업무용 토지에서 제외할 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 '부동산매매업을 주업으로 하는 법인'을 판단하는 구체적인 기준도 중요한 쟁점이었습니다.
대법원은 원고(보광건설)와 피고(노원구청장)의 상고를 모두 기각했습니다. 이는 원심법원의 판단을 유지한다는 의미입니다. 즉 1차 토지에 대한 취득세 부과 처분은 정당하고 2차 토지에 대한 취득세 부과는 부당하다는 원심의 결론이 유지된 것입니다. 상고 비용은 각자가 부담하도록 했습니다.
법원은 주택건설 법인이 토지를 취득했더라도 주택 건설에 사용하지 못하고 매각한 경우 '정당한 사유'가 없었다고 판단될 경우 비업무용 토지로 볼 수 있음을 분명히 했습니다. 그러나 부동산매매업을 주업으로 하는 법인의 경우 건설용으로 취득했더라도 1년의 유예기간 내에 매매 목적으로 전환하여 매각하고 계약금을 받았다면 이를 고유업무에 사용한 것으로 보아 비업무용 토지에서 제외할 수 있다고 판단했습니다. 법인은 직전 사업연도 총매출액 중 부동산매매업 매출액이 50% 이상이면 주업으로 인정됩니다.
구 지방세법 시행령(1994. 12. 31. 개정 전) 제84조의4 제4항 제10호에 따르면 주택 건설·공급 또는 임대 목적 법인이 주택건설용 토지를 취득한 날로부터 4년 내에 주택건설에 사용하지 않거나 매각처분한 경우 원칙적으로 '비업무용 토지'가 아니지만 불사용 또는 매각처분에 '정당한 사유'가 없으면 비업무용 토지로 봅니다. 여기서 '정당한 사유'는 법인이 고유목적 달성을 위해 정상적이고 진지한 노력을 다했음에도 부득이하게 목적 달성이 불가능해진 경우를 의미합니다. 구 지방세법 시행령 제84조의4 제1항은 법인의 '비업무용 토지'는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다고 규정합니다. 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용으로 토지를 취득했다면 매매계약을 체결하고 계약금을 수령한 날을 고유업무에 직접 사용한 날로 봅니다. 구 지방세법 시행령 제84조의4 제3항 제2호는 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 매매용 토지를 '법인의 비업무용 토지'로 봅니다. 그러나 부동산매매업을 주업으로 하는 법인에게는 이 조항이 적용되지 않습니다. 구 지방세법 시행규칙(1998. 7. 23. 개정 전) 제46조의6 제2호에 따라 법인이 직전 사업연도의 총매출액 중 부동산매매업의 매출액이 100분의 50 이상인 경우를 '부동산매매업을 주업으로 하는 법인'으로 판단합니다.
법인이 토지를 취득할 때는 목적과 실제 사용 계획을 명확히 하고 계획대로 사용하지 못할 상황에 대비해야 합니다. 주택건설용 토지를 취득한 경우 4년 이내에 주택 건설에 착수하거나 매각할 때 '정당한 사유'가 있어야 비업무용 토지로 보지 않습니다. '정당한 사유'는 단순한 사업상의 어려움을 넘어선 객관적이고 부득이한 사정이어야 하며 이를 입증하기 위한 적극적인 노력을 보여주는 것이 중요합니다. 부동산매매업을 주업으로 하는 법인의 경우 토지 취득 후 1년 이내에 매매 목적으로 전환하여 매매계약을 체결하고 계약금을 수령하면 고유업무에 직접 사용한 것으로 인정받아 비업무용 토지에서 제외될 수 있습니다. 이 1년의 유예기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 법인의 '주업' 판단 기준은 직전 사업연도 총매출액 중 특정 사업(예: 부동산매매업)의 매출액 비중이 중요하므로 법인 운영 시 매출 구조를 잘 관리해야 합니다. 토지를 매각하기로 결정했다면 매매계약 체결 및 계약금 수령 시점이 비업무용 토지 여부 판단에 중요한 기준이 될 수 있습니다.
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