기타 금전문제
원고는 지역주택조합에 가입하여 분담금을 납부하고 조합의 요청에 따라 브릿지 대출을 받아 대출금을 조합 사업비로 제공하였습니다. 이후 원고는 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격을 잃었고 조합가입계약의 무효를 주장하며 납부 분담금 전액과 브릿지 대출금 원금 및 자신이 대신 낸 이자의 반환을 요구했습니다.
원고는 지역주택조합의 조합원으로 가입하여 분담금을 납부하고 조합의 요청에 따라 브릿지 대출을 받아 대출금을 조합의 사업비로 제공했습니다. 이후 원고는 주민등록상 세대주 자격을 상실하게 되어 조합원으로서의 자격을 잃게 되었고 이를 근거로 조합가입계약이 무효화되었다고 주장하며 그동안 납부했던 조합원 분담금 69,420,000원과 조합을 위해 빌린 브릿지 대출금 40,000,000원 그리고 대신 냈던 브릿지 대출 이자 2,820,812원을 조합에 청구했습니다. 이에 피고 조합은 조합원 자격 상실이 곧 계약 무효를 의미하는 것이 아니며 조합규약에 따른 환불금액이 있다고 하더라도 사업비 부족으로 아직 환불 시기가 도래하지 않았다고 맞섰습니다. 또한 브릿지 대출금 원금의 경우 원고가 이미 대출 금융기관에 환불받을 채권을 양도하기로 약정했으므로 원고에게 반환할 의무가 없다고 주장했습니다.
조합원 자격 상실 시 조합가입계약의 효력과 납부 분담금 반환 범위, 조합가입계약이나 조합규약에서 정한 분담금 환불 시기 도래 여부, 조합원 명의로 받은 브릿지 대출금의 원금 반환 책임, 조합이 납부하기로 약정했던 브릿지 대출 이자를 조합원이 대신 납부했을 경우 그 이자의 반환 책임입니다.
피고는 원고에게 원고가 대신 납입한 브릿지 대출 이자 2,820,812원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구인 분담금 전액 반환 및 브릿지 대출 원금 반환은 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 9/10, 피고가 1/10을 부담합니다.
법원은 원고가 세대주 자격 상실로 조합원 자격을 잃었음을 인정했지만 주택법상 조합원 자격 규정은 효력규정이 아니므로 조합가입계약이 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다. 따라서 조합가입계약과 조합규약에 따라 환불해야 할 분담금(2차 중도금 23,110,000원)이 있다고는 보았으나 피고 조합의 사업비 부족으로 환불 시기가 도래하지 않았다고 판단하여 분담금 반환 청구는 기각했습니다. 브릿지 대출금 원금에 대해서는 원고가 환불받을 분담금 반환채권을 대출 금융기관에 양도하기로 합의했으므로 원고에게 대출금 원금 반환채권이 남아있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 피고가 브릿지 대출 이자를 납입하기로 약속했음에도 이를 이행하지 않아 원고가 대신 납입한 이자 2,820,812원에 대해서는 피고가 원고에게 지급할 의무가 있다고 보아 원고의 이 부분 청구만 인용했습니다.
지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법 등 관련 법령의 규정은 단순한 단속규정에 불과하고 효력규정이라고 할 수 없습니다. 따라서 당사자 사이에 이를 위반한 약정이 있더라도 그 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니며 조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미칩니다 (대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 등 참조). 이는 조합원 자격이 없어진다고 해서 납부했던 분담금을 모두 돌려받을 수 있는 것은 아니라는 의미입니다. 조합가입계약이나 조합규약 등에 조합원 지위를 상실한 경우의 분담금 반환 범위나 방법 등이 정해져 있다면 해당 규정에 따라야 합니다 (대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결 등 참조). 본 사안에서는 조합규약 제14조와 조합가입계약 제8조에 따라 공동부담금을 제외한 2차 중도금 23,110,000원이 환불 대상이 되었지만 환불 시기가 '사업비 부족으로 불가할 경우 신규조합원 및 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때'로 정해져 있었고 이 조건이 충족되지 않아 피고의 환불 기한 미도래 주장이 받아들여졌습니다. 지역주택조합 사업에서 조합원이 조합의 요청으로 개인 명의로 대출을 받아 조합에 사업비로 제공하는 경우가 있습니다. 이때 대출금 상환 및 이자 부담에 대한 약정을 명확히 해야 합니다. 본 사안에서는 원고가 환불받을 분담금 반환채권을 대출 금융기관에 양도하기로 합의했기 때문에 브릿지 대출금 원금에 대한 원고의 직접적인 반환 청구권이 소멸된 것으로 인정되었습니다. 그러나 이자에 대해서는 조합이 납부하기로 한 약정이 있었고 원고가 이를 대신 낸 것이므로 피고에게 반환 의무가 발생한다고 판단되었습니다.
지역주택조합 조합원 자격 상실은 주택법 등 관련 법령에 따른 효력 규정이 아닌 단속 규정으로 자격 상실만으로 조합가입계약이 자동으로 무효가 되거나 납부한 분담금을 전액 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 조합원 자격 상실 시 분담금 반환 범위나 시기는 조합가입계약 및 조합규약에 따라 달라지므로 계약 체결 전 관련 조항을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 환불 시기가 '신규 조합원 또는 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때' 등으로 불확실하게 규정된 경우 실제 환불까지 오랜 시간이 걸릴 수 있음을 인지해야 합니다. 조합의 사업비 조달을 위해 조합원 명의로 대출을 받는 경우 대출금의 상환 주체와 방식 그리고 조합원 자격 상실 시 대출금 채무 처리 방식(예: 해약환급금 채권 양도 여부)에 대한 명확한 약정을 확인하고 관련 서류를 꼼꼼히 검토해야 합니다. 조합이 이자 등을 대납하기로 약정한 경우 해당 약정 내용을 명확히 하고 만약 조합이 이행을 하지 않을 경우 조합원 개인이 부담해야 할 상황에 대비해야 합니다.
