기타 금전문제
원고는 아파트 청약에 당첨되어 분양 계약을 체결하고 계약금을 지급했지만, 계약 전 사망한 아버지로부터 주택을 상속받은 사실이 뒤늦게 밝혀지면서 자신이 무주택자 요건을 충족하지 못하는 부적격자라고 주장하며 계약 무효를 요구했습니다. 피고들은 상속의 소급효가 부적격 판단에 영향을 미치지 않으며, 주택공급규칙 위반이 사법적 효력을 부정하는 것은 아니라고 맞섰습니다. 법원은 원고가 입주자모집공고일 기준으로 이미 유주택자였으므로, 주택공급에 관한 규칙에 위반된 분양 계약은 무효라고 판단하고 피고들에게 계약금 및 이에 대한 지연손해금을 연대하여 반환하도록 판결했습니다.
원고는 아파트 청약에 당첨되어 분양 계약을 체결하고 계약금 및 발코니 확장 대금을 지급했습니다. 그러나 계약 전 사망한 아버지로부터 상속재산분할협의를 통해 주택을 상속받은 사실이 있었습니다. 원고는 이로 인해 자신이 청약 당시 무주택자 자격이 없는 부적격자였으므로 분양 계약이 무효라고 주장하며 이미 지급한 돈을 돌려달라는 소송을 제기했습니다. 피고들은 원고의 부적격자 주장을 반박하고 원고의 중도금 미납을 이유로 계약 해제 및 계약금 귀속을 주장했습니다.
아파트 입주자모집공고일 이전에 이루어진 상속재산분할협의로 인한 주택 소유가 청약 당시 무주택자 요건을 충족하지 못하게 하는지 여부와 주택공급에 관한 규칙을 위반하여 체결된 분양계약의 사법상 효력이 무효인지 여부, 그리고 민법 제1015조의 상속재산분할 소급효 단서에서 '제3자'의 범위에 아파트 분양사업자가 포함되는지 여부입니다.
법원은 원고가 이 사건 입주자모집공고일(2022년 6월 10일) 당시 이미 유주택자였으므로, 주택공급에 관한 규칙(강행규정)에 따라 입주자로 선정될 자격이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 피고들이 원고를 입주자로 선정한 행위와 체결한 분양계약은 무효라고 보았습니다. 피고들은 연대하여 원고에게 이미 지급받은 분양대금 54,105,000원과 이에 대해 2022년 7월 15일부터 2024년 7월 4일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
이 사건 분양계약이 무효로 판명됨에 따라 피고들은 법률상 원인 없이 취득한 분양대금을 원고에게 반환해야 할 의무를 지게 되었습니다. 이는 상속으로 인한 주택 소유 사실이 청약 시점에 소급하여 적용되며 주택공급규칙은 무주택 서민에게 주택을 우선 공급하기 위한 강행규정임을 명확히 한 판결입니다.
주택공급에 관한 규칙 제28조 제1항, 제2항 제2호, 제6항 제1호는 투기과열지구에서 민영주택을 일반 공급할 때 1순위자 경쟁 시 100% 가점제로 입주자를 선정해야 하며 입주자모집공고일 기준 유주택자 세대는 가점제 대상에서 제외된다고 규정합니다. 법원은 이 규정들이 무주택 서민에게 주택을 우선 공급하려는 입법 취지에 비추어 강행규정이자 효력규정으로 보아야 하며 이를 위반한 입주자 선정 및 분양계약은 무효라고 판단했습니다. 민법 제1015조(상속재산의 분할의 소급효)는 상속재산의 분할은 상속 개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다고 규정합니다. 본 사례에서는 원고가 아버지 사망일인 2022년 1월 3일자로 상속 부동산의 소유권을 취득한 것으로 보아 입주자모집공고일인 2022년 6월 10일 당시 유주택자였다는 판단의 근거가 되었습니다. 다만 이 조항의 단서에 있는 '제3자의 권리를 해하지 못한다'는 규정에서 '제3자'는 상속인으로부터 개별 상속재산 권리를 취득하고 효력발생 및 대항요건을 갖춘 자를 의미하며 단순히 분양계약을 체결한 피고들은 여기에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 민법 제186조(부동산물권변동의 효력)는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정합니다. 그러나 상속으로 인한 소유권 취득은 등기를 요하지 않으므로 이 사건에서 원고의 주택 소유 시점은 등기일이 아닌 상속 개시일(아버지 사망일)로 보았습니다. 계약이 무효로 인정되면 상대방이 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이 되므로 민법 제741조에 따라 그 이득을 반환할 의무가 발생합니다. 본 사례에서는 분양계약이 무효로 판단되었기에 피고들이 원고로부터 받은 분양대금은 부당이득이 되어 원고에게 반환해야 한다고 보았습니다.
아파트 청약 시점에 본인 또는 세대 구성원의 주택 소유 여부를 정확하게 확인해야 합니다. 특히 상속으로 인한 주택 취득은 그 사망일에 소급하여 주택 소유로 간주될 수 있으므로 주의해야 합니다. 상속재산분할협의로 주택을 취득한 경우 등기일과 관계없이 피상속인의 사망일이 주택 소유 시점이 됩니다. 투기과열지구에서 가점제로 민영주택을 공급받을 경우 입주자모집공고일 기준으로 유주택자는 가점제 대상에서 제외됩니다. 주택공급에 관한 규칙은 실수요자 보호를 위한 강행규정이므로 이를 위반한 계약은 무효로 판단될 수 있습니다. 청약 부적격이 확인되면 계약금 등의 반환 문제가 발생할 수 있으며 이 경우 부당이득 반환 청구 소송을 고려해 볼 수 있습니다.
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