재건축 아파트 매매 후 발생한 추가 양도소득세 납부 분쟁

원고는 피고들에게 재건축 아파트 분양권을 포함한 종전 부동산을 매도하면서, 양도소득세 발생 시 매수인인 피고들이 대납하기로 특약을 맺었습니다. 하지만 투기과열지구 지정으로 인해 피고들은 조합원 지위를 직접 승계하지 못하고 현금청산 후 조합과 별도 매매를 통해 아파트를 취득하는 과정에서 원고에게 추가 양도소득세 및 지방소득세가 부과되었습니다. 원고는 특약에 따라 피고들이 이 세금을 부담해야 한다고 주장했고, 피고들은 계약의 무효를 주장하며 반박했습니다. 법원은 이 사건 계약이 유효하며, 특약에 따라 피고들이 원고에게 부과된 추가 양도소득세와 지방소득세 전액을 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재건축 정비사업구역 내 주택 소유자였던 조합원으로 피고들에게 종전 부동산 및 아파트 분양권을 매도한 사람
• 피고 B, C: 원고로부터 종전 부동산 및 아파트 분양권을 매수한 사람들
• D주택재건축정비사업조합: 서울 마포구 E 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합

분쟁 상황

원고는 D주택재건축정비사업조합의 조합원으로서 주택 및 아파트 분양권을 피고들에게 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약에는 양도소득세 발생 시 매수인인 피고들이 대납하기로 하는 특약이 포함되어 있었습니다. 그러나 계약 체결 전 해당 지역이 투기과열지구로 지정되면서 도시정비법에 따라 조합원 지위 양도가 제한되었고, 피고들은 직접 조합원 지위를 승계하지 못했습니다. 이에 피고들은 조합원 지위 확인 소송을 제기했고, 화해권고결정을 통해 현금청산자의 지위에서 조합과 별도의 매매계약을 체결하여 아파트 소유권을 취득하게 되었습니다. 이후 마포세무서와 마포구청이 원고에게 약 2억 8천만 원에 달하는 추가 양도소득세와 지방소득세를 부과하자, 특약의 효력과 세금 부담 주체를 둘러싼 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

재건축 아파트 매매 과정에서 발생한 추가 양도소득세 및 지방소득세 대납 특약의 유효성 여부와 투기과열지구 지정으로 인한 조합원 지위 양도 제한 및 현금청산 후 별도 매매가 기존 매매계약 효력에 미치는 영향, 그리고 추가 세금 발생의 귀책사유와 지방소득세의 특약 포함 여부

법원의 판단

피고들은 공동하여 원고에게 279,762,490원(양도소득세 253,686,600원, 지방소득세 26,075,890원)을 지급해야 한다. 지연손해금은 양도소득세에 대하여는 2020년 11월 24일부터, 지방소득세에 대하여는 2021년 5월 27일부터 각 2022년 1월 20일까지 연 5%의 비율로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급한다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용 중 10%는 원고가 나머지는 피고들이 부담한다.

결론

법원은 피고들이 이 사건 계약의 효력을 다툰 적이 없고 오히려 유효함을 전제로 조합원 지위 확인 소송을 진행하여 아파트 소유권을 취득한 점, 그리고 이 사건 종전 부동산의 소유권이 피고들에게 유효하게 이전된 점 등을 근거로 이 사건 계약 및 특약이 유효하다고 판단했습니다. 따라서 특약에 따라 피고들은 원고에게 부과된 추가 양도소득세와 지방소득세 전액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.

연관 법령 및 법리

주택법 제63조 제1항은 투기과열지구 지정에 관한 근거 법령으로 이 사건에서는 재건축 정비사업구역이 투기과열지구로 지정되어 조합원 지위 양도 제한의 중요한 배경이 되었습니다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업의 조합원 지위 양도 제한에 관한 법률입니다. 이 조항에 따라 피고들은 원고로부터 부동산을 매수했음에도 불구하고 조합원으로 직접 인정받지 못했습니다. 법원은 이 조항으로 인해 조합원 지위 양도가 제한되더라도 원고와 피고들 사이의 종전 부동산 양도계약 자체가 무효가 되는 것은 아니라고 판단했습니다. 이는 피고들이 종전 부동산의 소유권을 유효하게 취득했으며 현금청산자의 지위에서 별도 매매를 통해 아파트를 취득한 근거가 됩니다. 민법상 계약 자유의 원칙과 신의성실의 원칙이 적용됩니다. 법원은 피고들이 이 사건 계약의 효력을 이미 다투지 않고 유효함을 전제로 행동해 왔다는 점과 종전 부동산 소유권이 유효하게 이전되었다는 점 등을 근거로 특약의 유효성을 인정했습니다. 즉, 특정 법규에 의해 조합원 지위 양도가 제한되더라도 그와 별개로 당사자 간 부동산 매매계약의 본질적 효력은 유지될 수 있으며 이에 부수된 특약 또한 유효하게 적용될 수 있다는 법리가 적용되었습니다. 지연손해금은 민법상 채무불이행으로 인한 손해배상(민법 제390조) 및 소송촉진 등에 관한 특례법이 적용됩니다. 채무자가 금전 채무의 이행을 지체할 경우 법정이자율(연 5%) 또는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율(판결 선고일 다음날부터 연 12%)로 지연손해금을 지급해야 합니다.

참고 사항

부동산 매매 시 특히 세금 관련 특약은 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. 양도소득세 외 지방소득세 등 관련 세금의 포함 여부를 명시하는 것이 중요합니다. 투기과열지구 지정 등 정부의 부동산 정책 변화는 재건축 또는 재개발 조합원 지위나 양도소득세에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 계약 시 이러한 정책 변화 가능성을 고려하고 변화 발생 시 계약 효력 및 세금 부담에 대한 조항을 미리 마련하는 것이 좋습니다. 매도인과 매수인 간 세금 부담에 대한 약정이 있는 경우 예상치 못한 추가 세금이 발생했을 때 누가 책임질지에 대해 사전에 충분히 협의하고 서면으로 남겨야 합니다. 최초 예상 세액과 실제 부과 세액에 차이가 발생할 경우를 대비한 조항도 고려해볼 수 있습니다. 조합원 지위 양도가 제한된 상황에서 현금청산 후 별도 매매 등 복잡한 과정을 거쳐 소유권이 이전될 수 있음을 인지하고 이러한 과정이 기존 계약의 효력이나 세금에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다. 매도인은 계약 체결 전 자신의 세금 관련 정보를 매수인에게 정확하게 제공해야 합니다. 1가구 1주택 여부 등은 양도소득세율에 직접적인 영향을 미치므로 중요하며 부정확한 정보 제공은 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.