압류/처분/집행
피고 부부가 원고 부동산 중개업체의 중개로 70억 원 상당의 부동산 매매계약을 체결했습니다. 이후 계약은 합의 해제되었으나, 며칠 뒤 매매 당사자들이 유사한 내용으로 다시 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기를 완료했습니다. 원고는 최초 계약 체결에 대한 중개수수료를 청구했으나, 피고들은 계약이 해제되었고 중개업체의 과실로 인한 것이므로 수수료 지급 의무가 없다고 주장했습니다. 법원은 원고의 중개보수 청구권을 인정하고, 중개보수 약정이 없었으므로 매매대금 70억 원의 0.6%인 42,000,000원을 적정한 보수액으로 판단하여 피고들에게 지급을 명령했습니다.
2019년 11월 15일, 피고들(매도인)은 원고 중개업체의 중개로 E, F(매수인)에게 70억 원 상당의 토지 및 건물을 매도하는 계약을 체결했습니다. 약 한 달 뒤인 2019년 12월 13일경, 피고들과 매수인은 이 계약을 합의 해제했습니다. 그러나 불과 이틀 뒤인 2019년 12월 15일, 피고들과 매수인은 매매대금 68억 2천만 원으로 유사한 내용의 매매계약을 다시 체결하고 소유권 이전등기를 완료했습니다. 원고 중개업체는 최초 계약 체결에 대한 중개수수료를 청구했으나, 피고들은 계약이 해제되었으므로 수수료를 지급할 의무가 없으며, 특히 원고가 대출 주선 약속을 이행하지 못하여 계약이 무효 또는 해제에 이르렀다고 주장하며 수수료 지급을 거부했습니다. 이에 원고는 중개수수료 지급을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
중개인의 중개로 부동산 매매계약이 체결된 후 당사자들의 합의로 계약이 해제된 경우에도 중개인이 중개수수료를 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 중개수수료율에 대한 명시적인 약정이 없는 경우 법원이 적정한 중개보수액을 어떻게 산정할 것인지, 그리고 매도인(피고)들이 주장하는 중개인의 과실 또는 정지조건 미성취로 인한 보수지급 의무 면제 주장이 타당한지 여부도 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고들이 공동하여 원고에게 42,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(2020년 4월 14일부터 2021년 4월 1일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/3, 피고들이 2/3를 각 부담하도록 결정되었습니다.
재판부는 원고의 중개로 1차 매매계약이 체결된 사실을 인정하고, 상법 제61조에 따라 원고에게 중개보수 청구권이 있다고 보았습니다. 중개보수 약정이 없었으므로, 공인중개사법상 중개보수 상한, 중개인의 고의·과실 여부, 계약 해제 후 유사한 내용으로 재계약이 체결된 사정 등을 종합적으로 고려하여 매매대금 70억 원의 0.6%인 42,000,000원을 적정한 중개보수액으로 산정했습니다. 피고들의 주장은 1차 매매계약이 정지조건부 계약이었다거나 원고의 대출 주선 약속 불이행, 또는 원고의 고의·과실로 계약이 해제되었다고 인정할 증거가 없다고 판단하여 배척되었습니다. 따라서 피고들은 공동매도인으로서 원고에게 산정된 중개보수와 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
본 판결은 다음과 같은 법령과 법리를 적용했습니다:
상법 제61조 (상인의 보수청구권): 상인은 영업 범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 상당한 보수를 청구할 권리가 있습니다. 본 사건에서 원고는 부동산 중개업을 영위하는 회사로서 매매계약 중개라는 영업행위를 수행했으므로, 중개보수를 청구할 권리가 인정되었습니다.
공인중개사법 제32조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행규칙 제20조 제1항, 제4항 (중개보수): 공인중개사는 중개업무에 대하여 중개의뢰인으로부터 소정의 중개보수를 받을 수 있으며, 주택 외 중개대상물에 대한 중개보수 상한은 거래금액의 1천분의 9 이내로 규정되어 있습니다. 본 사건에서 법원은 중개보수 약정이 없었으므로 이러한 법령상 상한을 고려하여 매매대금 70억 원의 0.6%인 4천2백만 원을 적정한 보수액으로 산정했습니다.
대법원 1976. 6. 8. 선고 76다766 판결 (중개보수액 결정 기준): 중개수수료율이나 액수에 관하여 명시적인 약정이 없는 경우, 법원은 위임의 경위, 업무 처리 경과와 난이도, 투입 노력의 정도, 위임인이 업무 처리로 얻게 되는 이익, 대상 부동산의 가액, 관계 법령과 일반 관행 등 제반 사정을 참작하여 보수액을 결정할 수 있다는 법리가 적용되었습니다. 본 판결도 이 법리에 따라 여러 사정을 종합적으로 고려하여 보수액을 결정했습니다.
계약의 해제와 중개보수: 중개인의 고의나 과실 없이 중개 대상 계약이 무효, 취소 또는 합의 해제된 경우에도 중개인은 원칙적으로 중개보수를 받을 수 있다는 법리가 적용됩니다. 이 사건에서 1차 매매계약서에 '중개인의 고의, 과실 없이 본 계약이 무효, 취소, 해제되어도 중개보수를 지급한다'는 특약이 있었고, 법원은 원고 중개인의 고의나 과실을 인정할 증거가 없다고 판단하여 중개보수 지급 의무를 인정했습니다.
부동산 중개계약을 체결할 때에는 중개보수율 및 금액을 사전에 명확하게 협의하고 문서화하는 것이 중요합니다. 중개인의 고의나 과실 없이 중개 대상 매매계약이 무효, 취소 또는 합의 해제되더라도 중개인은 중개보수를 청구할 권리가 있을 수 있습니다. 계약서에 '중개인의 고의, 과실 없이 본 계약이 무효, 취소, 해제되어도 중개보수를 지급한다'와 같은 조항이 있다면, 중개보수 지급 의무가 더욱 명확해질 수 있습니다. 매매계약이 해제된 후 당사자들 사이에 다시 유사한 내용으로 재계약이 체결되어 거래가 완료되었다면, 최초 중개인의 중개 노력이 거래 성사에 기여한 것으로 인정되어 보수를 지급해야 할 가능성이 높습니다. 정지조건부 계약을 체결하거나 중개인이 특정 사항(예: 대출 주선)을 책임지기로 약속하는 경우, 그 내용과 책임 범위가 계약서에 명확히 기재되어야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 공인중개사법에 따라 주택 외 중개대상물의 중개보수 상한은 거래금액의 1천분의 9이므로, 이를 참고하여 보수액을 협의하는 것이 합리적입니다.
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