부동산 개발 사업 관련 용역비 미지급 분쟁

원고 A는 피고 B 주식회사가 도시개발사업의 시행자 지위를 획득하면 사업구역 내 근린생활용지 200평을 조성원가로 우선 분양받기로 하는 내용의 확약서를 받았습니다. 그러나 피고 B가 사업을 진행할 수 없게 되어 이 사건 토지 등을 다른 회사에 양도하고 사업시행자 지위도 상실하자 원고는 피고가 확약서의 의무를 불이행했거나 조건 성취를 방해했다고 주장하며 7억 원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 해당 확약서가 '피고가 근린생활용지를 분양할 때'를 이행기로 하는 불확정기한부 약정이 아닌, '피고가 사업시행자로서 근린생활용지를 분양하게 되는 것'을 정지조건으로 하는 약정이라고 판단했습니다. 또한 피고가 토지 등을 양도한 행위는 채권단의 결정에 따른 것이고 피고의 고의나 과실로 의무를 회피하려 한 것이 아니며, 사업 진행 능력 상실로 인해 조건 성취 가능성이 현저히 낮았으므로 조건 성취 방해로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B 주식회사의 도시개발사업 시행자 지위 획득에 협력하고 근린생활용지를 우선 분양받기로 확약받은 개인입니다.
• 피고 B 주식회사: 도시개발사업의 시행자로 지정되었으나 사업 진행 중 어려움을 겪어 사업권을 상실한 회사입니다.
• 이 사건 대주단: 피고 B 주식회사에 사업 자금을 대출해준 20개 금융기관으로, 피고의 사업 진행 불능으로 인해 사업 부지 매각을 결정했습니다.
• 주식회사 L: 이 사건 대주단으로부터 이 사건 토지 등을 매매하기로 계약한 회사입니다.
• 주식회사 I: 인천광역시장에 의해 피고 B 주식회사에 이어 새로운 도시개발사업 시행자로 지정된 회사입니다.

분쟁 상황

원고 A는 도시개발사업 시행자 지위 획득에 협력하는 대가로 피고 B 주식회사로부터 사업구역 내 근린생활용지 200평을 조성원가로 우선 분양받기로 하는 약속을 받았습니다. 그러나 주식회사 H의 파산과 피고 B 주식회사의 사업 자금 문제로 인해 피고는 더 이상 도시개발사업을 진행할 수 없게 되었고, 피고에게 대출을 해준 이 사건 대주단은 사업 부지 및 관련 권리 일체를 매각하기로 결정했습니다. 이로 인해 피고는 사업 시행자 지위를 상실하게 되었고, 원고는 약속받은 근린생활용지를 분양받을 수 없게 되자 피고를 상대로 채무불이행 또는 조건부 권리 침해에 따른 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

1. 이 사건 확약서의 법적 성격 해석: 피고가 원고에게 근린생활용지 200평을 조성원가로 우선 분양한다는 약정이 불확정기한부 약정인지, 아니면 특정 조건(피고가 사업시행자로서 근린생활용지를 분양하게 되는 것)이 성취되어야 효력이 발생하는 정지조건부 약정인지 여부입니다.
2. 피고의 조건 성취 방해 여부: 확약서가 정지조건부 약정이라면, 피고가 사업 부지를 매각하여 사업 시행자 지위를 상실한 행위가 민법 제150조 제1항에 따라 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 것에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

원고의 항소와 이 법원에서 확장 및 추가한 주위적, 예비적 청구를 모두 기각했습니다. 항소 제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 확약서가 피고 B 주식회사가 도시개발사업 시행자로서 근린생활용지를 분양하는 것을 '정지조건'으로 하는 약정이며, 피고가 사업 부지를 매각한 것은 대주단의 결정에 따른 것이고 피고의 채무 회피를 위한 고의나 과실이 없었다고 판단했습니다. 또한 피고가 이미 사업 진행 능력을 상실하여 조건이 성취될 가능성이 현저히 낮았으므로 피고의 행위를 조건 성취 방해로 볼 수 없다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 민법상 '조건부 법률행위'와 관련된 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제148조 (조건있는 법률행위의 효력)​: "조건있는 법률행위의 당사자는 조건의 성부가 미정한 동안에 조건의 성취로 인하여 생길 상대방의 이익을 해하지 못한다." 이 조항은 조건의 성취 여부가 결정되기 전에 당사자들이 조건부 권리를 보호해야 할 의무가 있음을 규정합니다. 즉, 조건이 성취되면 얻게 될 상대방의 이익을 부당하게 침해해서는 안 된다는 원칙입니다.

• 민법 제150조 제1항 (조건성취와 불성취에 대한 반신의행위)​: "조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다." 이 조항은 조건부 권리자가 정지조건의 성취로 인해 이익을 얻고, 반대로 상대방은 불이익을 얻을 때, 상대방이 고의로 조건을 방해했다면 조건이 성취된 것으로 간주할 수 있도록 합니다. 다만, 법원은 이 조항을 적용할 때 '방해 행위가 없었더라면 조건이 성취되었을 것으로 볼 수 있음에도 방해 행위로 인하여 조건이 성취되지 못한 정도에 이르러야 한다'고 엄격하게 해석하며, 신의성실에 반하는지 여부는 여러 사정을 고려하여 개별적으로 판단합니다.

이 사건에서 법원은 원고와 피고 사이의 확약서가 '피고가 사업시행자로서 근린생활용지를 분양하게 되는 것'을 정지조건으로 하는 약정이라고 보았습니다. 그리고 피고가 사업 부지를 매각한 행위가 채권단의 결정에 따른 것이고, 피고의 고의나 과실로 의무를 회피하기 위한 것이 아니었으며, 이미 피고가 사업 진행 능력을 상실하여 조건 성취 가능성이 현저히 낮았다는 점을 근거로 피고의 행위가 민법 제150조 제1항의 '신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 원고의 조건 성취 방해로 인한 손해배상 청구를 기각했습니다.

참고 사항

1. 계약 내용의 명확성 확보: 불확실한 미래 사건을 조건으로 하는 계약을 체결할 때는 그 조건의 성격(기한인지 조건인지), 성취 여부 판단 기준, 불성취 시의 효과 등을 구체적이고 명확하게 명시해야 합니다. 특히 '언제까지' 혹은 '어떤 상황에서'라는 기한이나 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
2. 사업 진행 능력 확인 및 변경 가능성 고려: 대규모 사업의 경우 사업 시행 주체의 재정적 능력, 관련 기관의 인허가 등 다양한 외부 요인에 의해 사업 진행이 어려워지거나 중단될 수 있습니다. 이러한 상황 변화가 자신의 권리에 미칠 영향을 미리 예측하고 대비책을 마련해두는 것이 좋습니다.
3. 조건 불성취 시 책임 소재 명확화: 조건부 계약에서 조건이 성취되지 못했을 경우 누구에게 어떤 책임이 있는지, 보상은 어떻게 할 것인지 등을 미리 약정해 두면 분쟁 발생 시 혼란을 줄일 수 있습니다.
4. 조건 성취 방해 행위의 입증: 민법상 조건 성취 방해를 주장하려면 상대방의 행위가 신의성실에 반하며, 그 행위가 없었다면 조건이 성취되었을 것이라는 점을 입증해야 합니다. 이는 증거 확보가 매우 중요함을 의미합니다.