무등록 부동산 중개로 용역비를 받으려던 사건

원고 주식회사 A가 피고 주식회사 B와 김포시 건물의 임대 대행 용역계약을 체결하고 임대차계약이 성사되었음에도 피고가 나머지 용역비 5,900만 원을 지급하지 않자 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 원고가 공인중개사 등록 없이 중개업을 영위했다고 판단하여 용역비 지급 약정을 무효로 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 부동산 컨설팅, 임대업, 전대업 등을 목적으로 하는 회사로 이 사건에서 김포시 건물의 임대 대행 용역을 수행했습니다.
• 피고 주식회사 B: 원고와 김포시 건물 임대 대행 용역계약을 체결한 당사자로 원고에게 용역비 잔금 지급을 거부했습니다.

분쟁 상황

원고는 2022년 1월 27일 피고와 김포시 C 건물 3층 전체를 3억 원에 임대하는 업무를 대행하는 용역계약을 6,900만 원의 용역비로 체결했습니다. 계약에 따라 임대차계약서 작성 및 계약금 입금확인 후 1,000만 원, 임대보증금 잔금 지급 완료 후 60일 이내에 5,900만 원을 지급하기로 약정했습니다. 임대차계약이 체결되고 보증금 3억 원이 모두 지급되었음에도 피고는 원고에게 1,000만 원만 지급하고 나머지 5,900만 원의 지급을 거부하면서 원고가 공인중개사법을 위반하여 무등록 중개업을 영위했으므로 용역비 약정이 무효라고 주장했습니다. 이에 원고는 미지급된 5,900만 원과 이에 대한 이자를 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사 등록을 하지 않은 업체가 부동산 임대차 중개 용역을 수행하고 받은 보수 약정이 유효한지 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히 용역계약의 내용이 단순히 컨설팅 서비스인지 아니면 공인중개사법에서 규정하는 중개행위에 해당하는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 피고는 원고에게 청구된 5,900만 원 및 이자(연 12%)를 지급할 의무가 없습니다.

결론

원고가 피고와 체결한 용역계약의 주요 내용은 객관적으로 보았을 때 부동산 임대차 중개행위에 해당하며 부수적으로 제공된 컨설팅 업무 역시 임대차 중개 업무의 일환으로 판단되었습니다. 또한 원고는 회사의 영업 목적과 계약의 구체적인 내용 등을 고려할 때 반복적이고 계속적인 의사로 중개행위를 '업으로' 수행했다고 보았습니다. 하지만 원고는 공인중개사 자격이 없었고 중개사무소 개설 등록도 하지 않았으므로 이러한 행위는 공인중개사법을 위반하는 무등록 중개업에 해당합니다. 따라서 무등록 중개업자의 중개행위와 관련된 보수 약정은 강행법규 위반으로 무효가 되므로 피고가 원고에게 용역비 잔금을 지급할 의무가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 '공인중개사법'의 중개업 정의와 무등록 중개업의 보수 약정 효력에 대한 법리가 핵심적으로 적용되었습니다.

• 공인중개사법 제2조 제1호, 제3호: 이 조항은 '중개업'을 "다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것"으로 정의하고 '중개'를 "제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것"으로 정의하고 있습니다. 법원은 원고가 제공한 용역이 임차인 확보, 임대관련 서류 제공 등 임대차 중개행위에 집중되었고 보수도 임대차계약의 체결과 보증금 지급에 연동되어 있다는 점을 들어 원고의 행위를 객관적으로 보아 중개행위로 판단했습니다.
• 공인중개사법 제9조 제1항, 제2항: 이 조항은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설 등록을 마친 후에야 중개업을 영위할 수 있도록 규정하고 있습니다. 원고는 이러한 등록 절차를 거치지 않았습니다.
• 공인중개사법 제48조 제1호: 이 조항은 위와 같이 중개사무소 개설 등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 된다고 명시하고 있습니다. 이는 무등록 중개업이 단순한 계약 위반을 넘어 법률 위반 행위임을 보여줍니다.
• 무등록 중개업자의 보수 약정 무효 법리 (대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 등): 판례는 무등록 중개업자가 부동산 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정은 강행법규인 공인중개사법의 규율을 회피하기 위한 탈법행위로서 무효라고 보고 있습니다. 이는 해당 법규가 단순히 행정적 제재를 넘어 사법상의 효력까지 미친다는 의미입니다.
• 상법 제47조 제2항 및 제169조: 상법 제47조 제2항은 "상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정한다"고 규정하고 있으며 제169조는 주식회사를 포함한 회사들이 상인에 해당함을 명시하고 있습니다. 법원은 원고가 부동산 관련 사업을 목적사업으로 하고 구체적인 서면 계약을 체결했다는 점 등을 들어 원고의 중개행위가 우연한 단발성 행위가 아니라 반복·계속할 의사로 이루어진 '업으로' 하는 중개행위였다고 판단하는 근거로 이 법조항들을 인용했습니다. 즉 회사가 행한 행위는 그 회사의 영업과 관련된 것으로 추정되므로 원고의 중개행위 역시 영업을 목적으로 한 것으로 보아 무등록 중개업으로 판단된 것입니다.

참고 사항

부동산 중개 관련 계약을 체결할 때는 상대방이 공인중개사 자격을 가지고 중개사무소 개설 등록을 마친 정식 중개업자인지 반드시 확인해야 합니다. 무등록 중개업자와 체결한 중개 보수 약정은 법적으로 무효가 될 수 있어 중개 서비스를 이용하고도 보수를 지급해야 하는지 여부로 분쟁이 발생할 수 있습니다. '부동산 컨설팅'이라는 명목으로 계약을 하더라도 실제 제공되는 서비스의 내용이 부동산 거래의 알선이나 중개에 해당한다면 공인중개사법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 단순히 계약서상 명칭만 보고 판단하지 말고 실제 업무 내용이 무엇인지 면밀히 검토해야 합니다. 용역 계약서에는 제공되는 서비스의 구체적인 내용과 그에 따른 보수 지급 조건 등을 명확히 기재해야 합니다. 특히 서비스 내용이 중개행위와 컨설팅이 복합적일 경우 각각의 보수를 명확히 구분하여 약정하는 것이 좋습니다. 부동산 중개 관련 법규 위반은 단순히 보수 약정의 무효를 넘어 형사처벌 대상이 될 수 있으므로 관련 법규를 반드시 준수해야 합니다.