기타 금전문제
원고 A는 피고 B지역주택조합설립추진위원회에 조합원으로 가입하며 분담금 5,500만 원을 납부했습니다. 가입 당시 피고는 원고에게 사업계획 승인 후 동·호수 및 시공사 불만 시 조합 가입 철회 및 납부한 분담금 전액을 환불하겠다는 내용의 '안심보장확약서'를 교부했습니다. 그러나 피고는 이 확약서가 조합의 총유물 처분 행위로서 사원총회 결의가 필요함에도 이를 거치지 않았고, 이 사실을 원고에게 고지하지 않았습니다. 이에 원고는 피고의 기망 행위로 계약을 취소하고 분담금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 중요 사실을 고지하지 않아 원고를 기망했다고 인정하며, 가입계약을 취소하고 피고가 원고에게 5,500만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2020년 2월 17일 피고 B지역주택조합설립추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고, 총 5,500만 원을 분담금으로 납부했습니다. 당시 피고는 원고에게 '사업계획 승인 후 지정 순번에 의해 배정된 동·호 불만 및 시공사 선정 불만 시 원고가 조합가입 철회 또는 탈퇴를 희망하는 경우, 이 사건 가입계약 해지와 함께 기납부한 조합원 분담금 전액(행정용역비 포함)을 환불조치할 것을 확인합니다'라는 내용의 안심보장확약서를 교부했습니다. 하지만 이 확약서는 피고의 총유물에 해당하는 분담금의 감소를 가져오는 '처분 행위'로, 사전에 조합 총회의 결의가 필요했음에도 그러한 절차를 거치지 않았습니다. 원고는 이 확약이 유효하다고 믿고 계약을 체결했으나, 피고가 총회 결의가 없었다는 중요 사실을 고지하지 않아 기망 행위를 저질렀다며 계약을 취소하고 납부한 분담금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.
지역주택조합 설립추진위원회가 교부한 안심보장확약서의 유효성, 총유물 처분 행위에 대한 사원총회 결의의 필요성, 기망 행위로 인한 계약 취소 및 부당이득 반환 의무 발생 여부, 부당이득 반환 범위 및 이자 발생 시점
법원은 피고 B지역주택조합설립추진위원회가 안심보장확약서의 유효성에 대한 중요 사실을 고지하지 않아 원고 A를 기망했다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 지역주택조합 가입계약 취소를 인정하고, 피고는 원고에게 기납부 분담금 5,500만 원과 소장 부본 송달일로부터의 지연손해금을 반환해야 한다고 최종 판결했습니다.
민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분): 비법인사단인 지역주택조합설립추진위원회의 재산인 총유물의 관리나 처분은 정관이나 규약에 규정이 없으면 사원총회(조합 총회)의 결의를 거쳐야 유효합니다. 이 사건 안심보장확약서는 조합원 분담금이라는 총유물의 감소를 야기하는 처분 행위로 보았으므로 총회 결의가 필수적이었고, 결의 없이 체결된 확약은 무효입니다.
신의성실의 원칙상 고지의무: 부동산 거래 등에서 거래 상대방이 일정한 사정을 고지받았더라면 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있습니다. 지역주택조합 가입에서 분담금 환불 가능성 여부는 매우 중요한 고려 요소이므로, 총회 결의가 없는 확약의 무효성을 알릴 의무가 피고에게 있었고, 이를 고지하지 않은 것은 기망 행위로 인정되었습니다.
민법 제748조 (부당이득 반환 범위): 부당이득 반환 의무에 있어서 선의의 수익자(이익이 법률상 원인 없는 것임을 몰랐던 자)는 이익이 현존하는 한도에서만 반환 책임이 있고, 악의의 수익자(이익이 법률상 원인 없는 것임을 알았던 자)는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 합니다.
민법 제749조 제2항 (악의의 수익자 간주): 부당이득 반환을 청구하는 소장이 송달되면, 그때부터 수익자는 그 이득이 법률상 원인 없음을 알았다고 간주되어 악의의 수익자로 취급됩니다. 따라서 이 사건에서는 소장 부본 송달일(2024년 8월 20일)부터 피고를 악의의 수익자로 보아 이자가 가산되었습니다.
지역주택조합 가입 시 '안심보장확약서' 등 분담금 환불 약정을 받았다면, 해당 약정이 조합 총회 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 조합의 재산은 '총유물'에 해당하므로, 그 처분이나 부담을 수반하는 중요한 계약은 조합 총회의 결의가 있어야만 유효합니다. 지역주택조합 사업은 사업 지연이나 무산 가능성이 높으므로, 계약 시 분담금 환불 조건, 사업 진행 상황, 조합의 법적 형태 등을 꼼꼼히 확인하고, 불안정한 상황 발생 시 분담금을 돌려받을 수 있는지 철저히 검토해야 합니다. 조합이 중요 사실을 고지하지 않거나 허위로 고지하여 계약을 체결한 경우, 기망을 이유로 계약을 취소하고 납부한 분담금의 반환을 청구할 수 있습니다. 부당이득 반환 청구 시, 악의의 수익자로 인정되는 시점부터 이자 또는 지연손해금을 받을 수 있는데, 이 시점은 소송 제기 및 소장 부본 송달일로 판단될 수 있습니다.
