기타 금전문제
피고가 임대차계약서에 서명했으나 임대차보증금 지급 및 점포 사용이 없었고, 원고가 받은 임료는 제3자가 지급한 것으로 확인되어, 임대차계약이 실질적으로 성립되지 않았다고 판단하여 원고의 미지급 차임 및 불법행위로 인한 손해배상 청구를 모두 기각한 사건입니다.
피고 B는 2020년 7월 9일 분양대행업자 E에게 하남시의 한 상가 점포에 대한 임대차계약서에 서명, 날인하여 교부했습니다. 임대인으로 주장하는 원고 A는 2020년 7월 29일과 9월 2일 E으로부터 두 차례 임료 상당의 금원을 지급받았습니다. 하지만 피고 B는 해당 점포의 임대차보증금을 지급하지 않았고, 실제로 점포를 사용하지도 않았습니다. 이에 원고 A는 피고 B가 임대차계약에 따라 미지급 차임 57,420,000원과 이에 대한 이자를 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 추가적으로, 원고 A는 피고 B가 계약의 외관을 만들고 이행 의사를 반복적으로 표시하여 원고를 기망하고 손해(3개월 렌트프리 기간 제공 등)를 입혔으므로, 불법행위로 인한 손해배상 9,570,000원과 이에 대한 이자를 지급해야 한다고 예비적으로 주장했습니다.
피고가 임대차계약서에 서명했음에도 불구하고 실제 임대차보증금을 지급하지 않고 점포를 사용하지 않은 경우 임대차계약이 유효하게 성립되었는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 피고가 임대차계약의 외관을 만들고 이행 의사를 표시하여 원고를 기망하고 손해를 입혔다고 볼 수 있는지 여부도 다툼의 대상이었습니다.
법원은 원고의 주위적 청구(미지급 차임 57,420,000원 및 이자)와 예비적 청구(불법행위로 인한 손해배상 9,570,000원 및 이자)를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고가 임대차계약서에 서명한 사실은 인정했습니다. 그러나 임대차보증금이 지급되지 않았고, 피고가 실제 점포를 인도받아 사용·수익한 사실이 없으며, 원고에게 지급된 임료가 제3자인 E을 통해 이루어졌고 피고와 E이 동업 관계에 있다고 볼 증거도 부족하다는 여러 사정을 종합했습니다. 이로 인해 임대차계약이 실질적으로 성립되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 피고가 원고를 기망했다고 볼 증거도 없다고 보아 원고의 모든 청구를 기각했습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정합니다. 이 사건에서는 피고가 점포를 사용, 수익한 바 없고 차임도 직접 지급하지 않았으므로, 이러한 요건이 충족되지 않아 임대차계약이 실질적으로 성립하지 않았다고 판단되었습니다. 민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 명시하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 피고에게 점포를 인도하지 않았고, 피고는 이를 사용, 수익하지 않았기에 임대인으로서의 의무 이행 및 임차인의 사용 수익 권리 행사가 이루어지지 않은 점이 계약 불성립의 근거 중 하나가 되었습니다. 계약의 성립 원칙: 계약은 일반적으로 당사자들의 의사의 합치, 즉 청약과 승낙의 합치로 성립합니다. 단순히 계약서에 서명하는 것만으로는 실제 의사의 합치가 부족하거나, 중요 부분이 이행되지 않는 경우 계약이 완전히 성립했다고 보기 어려울 수 있습니다. 특히 이 사건에서는 임대차의 핵심인 보증금 및 차임의 지급, 목적물 인도 및 사용 수익이 이루어지지 않았다는 점에서 계약의 실질적인 성립을 부정하는 중요한 요소가 되었습니다.
임대차계약은 계약서 작성 외에도 보증금 및 차임의 지급, 그리고 실제 목적물 인도 및 사용 수익이 동반되어야 계약 성립을 주장하기 용이합니다. 계약 당사자가 직접 보증금이나 차임을 지급하지 않고 제3자를 통해 이루어지는 경우, 해당 제3자와 실제 계약 당사자 간의 관계 및 지급 주체에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 계약 당사자와 직접 소통하여 계약의 중요 사항(보증금, 차임, 목적물 인도 시기 등)을 확인하고 기록해 두는 것이 분쟁 발생 시 유리합니다. 계약 상대방이 실제 목적물을 사용하지 않으면서 계약의 외관만 존재하는 경우, 계약의 실질적인 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 상대방의 기망을 주장하여 손해배상을 청구하려면 기망 행위와 이로 인한 손해 발생 사이에 인과관계를 명확히 입증할 수 있는 객관적인 증거를 확보해야 합니다.
