기타 금전문제
원고는 피고로부터 상가 건물을 분양받는 계약을 체결했습니다. 원고는 피고가 상가 건물을 '스트리트 상가'라고 홍보했음에도 불구하고, 실제 건물은 1층에 단차가 존재하고 계단이나 펜스 등으로 인해 보행자 도로와 직접 연결되지 않아 홍보 내용과 다르다고 주장했습니다. 이에 원고는 피고의 기망을 이유로 분양 계약을 취소하거나, 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고, 예비적으로는 계약 해제 시 위약금(계약금)이 과다하므로 감액해 달라고 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 모두 기각하고 피고의 손을 들어주었습니다.
원고는 피고 회사가 분양하는 상가 건물의 1층을 분양받았습니다. 분양 당시 피고는 상가 건물을 '스트리트 상가'로 홍보하며, 홍보 책자에는 상가 1층 바닥이 계단이나 펜스 같은 장애물 없이 보행자 도로와 바로 연결되는 것처럼 묘사되었습니다. 그러나 실제 시공된 상가 건물 1층은 주변 보행자 도로와 단차가 있었고, 이로 인해 계단과 울타리가 설치되었습니다. 원고는 이러한 차이가 홍보 내용과 본질적으로 다르므로, 피고가 자신을 속였거나 계약 내용을 제대로 이행하지 않았다고 주장하며 분양 계약의 취소 또는 해제, 그리고 이미 납부한 대금의 반환을 요구하게 되었습니다.
분양 광고의 내용이 분양 계약의 핵심 내용으로 편입될 수 있는지, 상가 홍보 내용과 실제 시공 간의 차이가 사기(기망) 또는 채무불이행에 해당하는지, 분양 계약서에 포함된 약관 조항이 약관규제법에 따라 무효인지, 그리고 분양 계약 해제 시 위약금(손해배상 예정액)이 부당하게 과다한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 즉, 피고의 분양 광고가 원고를 기망했다고 보거나 채무불이행에 해당한다고 볼 수 없으며, 분양 계약서의 조항 또한 약관규제법에 위반되지 않아 유효하다고 판단했습니다. 또한, 계약 해제 시의 위약금(공급대금의 10%)은 통상적인 수준이므로 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판결했습니다.
법원은 분양 광고물의 내용이 건물의 대략적인 모습을 보여주는 것이며, 분양 계약서에 광고물과 실제 시공 간에 차이가 있을 수 있음을 명시한 조항이 유효하다고 보았습니다. 또한 '스트리트 상가'의 개념이 반드시 단차가 없어야 한다는 본질적인 요소로 볼 수 없다고 판단하여, 실제 건물에 단차가 있고 계단이 설치되었다 하더라도 이것이 사기 또는 채무불이행에 해당하지 않는다고 결론 내렸습니다. 결과적으로 원고가 청구한 분양 계약의 취소나 해제, 위약금 감액은 모두 받아들여지지 않았습니다.
상가나 주택 등 부동산을 분양받을 때는 홍보 책자나 광고물에 기재된 내용만을 믿기보다는, 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 특히 '각종 인쇄물에 사용된 사진, 이미지, 조감도 등은 개략적인 이해를 돕기 위한 것으로 실제와 다소 차이가 있을 수 있다'와 같은 조항이 있는 경우, 특정 외형이나 구조가 반드시 보장되어야 한다면 계약서에 명확하게 명시해야 합니다. '스트리트 상가'와 같이 다소 추상적인 홍보 문구의 경우, 개인적인 기대와 실제 시공이 다를 수 있으므로, 어떤 구체적인 조건을 충족해야 하는지 사전에 분양사와 충분히 협의하고 문서화하는 것이 좋습니다. 계약 해제 시 발생하는 위약금은 민법 제398조에 따라 부당하게 과다한 경우 감액될 수 있지만, 통상적인 부동산 매매계약에서 계약금(공급대금의 10%)을 위약금으로 정한 경우에는 감액이 쉽지 않다는 점을 인지해야 합니다.
