압류/처분/집행
피고인 A과 B는 무자본 갭투자 방식으로 주택을 매수하고, 임차인들에게 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없음에도 이를 고지하지 않은 채 임대차 계약을 체결하여 거액의 보증금을 편취한 사기 사건입니다. 피고인 B는 자신의 명의를 대여하고 임대차 관리에 관여한 사실이 인정되어 공동정범으로 판단되었습니다. 피고인 A은 징역 10년, 피고인 B는 징역 6년이 선고된 원심에서 피고인 B만 징역 5년으로 감형되었습니다.
피고인 A은 신용 문제로 자신의 명의로 대출을 받거나 건물을 취득할 수 없었음에도 불구하고, 피고인 B의 명의를 빌려 '무자본 갭투자' 방식으로 C 건물을 매수했습니다. 이들은 임대차보증금 반환 채무를 승계하고 실제 매매대금은 거의 지급하지 않는 방식으로 건물을 취득했습니다. 피고인들은 임대사업 초기부터 자금 부족으로 인해 '돌려막기' 방식으로 다른 임차인들의 보증금을 반환하는 등 재정적으로 매우 불안정한 상태였습니다. 이러한 상황에서 피고인들은 임차인들에게 자신들이 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없다는 사실, 즉 주택 가격 하락이나 새로운 임차인 확보 실패 시 보증금 반환이 어려울 수 있다는 점을 고지하지 않은 채 임대차 계약을 체결하고 보증금을 편취했습니다. 특히 피고인 B는 C 건물 외에 D 건물에서도 피고인 A과 함께 동일한 '무자본 갭투자' 방식의 임대업을 운영하며 '돌려막기'를 하고 있었고, C 건물의 임대차 현황과 보증금 입출금 내역을 피고인 A과 공유하는 등 임대사업 운영에 적극적으로 개입했습니다. 이로 인해 다수의 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입게 되었습니다.
피고인 B가 피고인 A의 전세 사기 범행에 명의 대여를 넘어선 공동정범 관계가 성립하는지 여부와 피고인 A 및 B에게 선고된 형량이 적정한지 여부입니다. 특히 임대인이 임차인에게 주택 가격 하락 등으로 임대차보증금을 반환하지 못할 가능성 등 자신의 재정 상태에 대한 중요한 정보를 고지할 의무가 있는지, 그리고 '무자본 갭투자' 방식의 임대업 운영이 사기죄의 기망행위에 해당하는지가 쟁점이 되었습니다.
원심판결 중 피고인 B에 대한 부분을 파기하고 피고인 B에게 징역 5년을 선고했습니다. 피고인 A의 항소는 기각하여 원심의 징역 10년 형을 유지했습니다. 배상신청인 M의 배상신청은 변론 종결 후 신청되었으므로 모두 각하했습니다.
피고인 A은 무자본 갭투자를 통해 138억 원이 넘는 임대차보증금을 편취한 전세 사기 범행을 주도한 책임이 인정되어 징역 10년의 원심 형량이 유지되었습니다. 피고인 B는 피고인 A의 사기 범행을 인식하고 명의를 빌려주었을 뿐만 아니라 임대차 계약 체결에 관여하고 임대사업 운영 방식(무자본 갭투자 및 돌려막기)을 알고 있었으므로 사기죄의 공동정범으로 인정되었으나, 공범 A과의 편취액 형평성을 고려하고 피해 변제를 위한 노력 등을 감안하여 원심의 징역 6년에서 징역 5년으로 감형되었습니다. 배상신청인 M의 배상신청은 변론 종결 이후에 제출되어 각하되었습니다.
형법 제347조 제1항 (사기): 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서는 피고인들이 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없음에도 이를 숨긴 채 임대차 계약을 체결한 것이 임차인들을 속여(기망하여) 보증금을 편취한 행위로 인정되었습니다. 대법원은 재산 거래에서 신의성실의 의무를 저버리는 모든 적극적·소극적 행위(고지 의무 위반 포함)를 기망행위로 봅니다. 즉, 상대방이 특정 사실을 알았더라면 계약을 하지 않았을 것이라는 관계가 인정될 때, 그 사실을 고지하지 않은 것도 사기죄가 됩니다. 피고인들이 '무자본 갭투자'로 임대업을 운영하고 '돌려막기'를 하는 등 재정 상태가 불안정하여 보증금 반환이 어려울 수 있다는 점을 임차인들에게 알리지 않은 것이 이에 해당합니다. 형법 제30조 (공동정범): 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 공동정범이 되기 위해서는 범행을 함께하려는 주관적인 의사(공동가공의 의사)와 그 의사에 따라 실제 범죄를 실행하는 객관적인 행위 지배(기능적 행위지배)가 필요합니다. 반드시 사전에 치밀한 계획이 있어야 하는 것은 아니며, 각자가 범행의 중요한 부분을 분담한다는 상호 이해가 있으면 충분합니다. 이 사건에서 피고인 B는 단순히 명의만 빌려준 것이 아니라, 피고인 A이 신용도가 낮아 직접 임대업을 할 수 없는 것을 알면서도 명의를 빌려주었고, 임대차 계약 체결에 직접 관여했으며, 임대사업의 '무자본 갭투자' 및 '돌려막기' 방식을 인지하고 운영에 적극적으로 개입했으므로 공동정범으로 인정되었습니다. 명의 대여의 대가로 1억 원이라는 거액을 약속받은 점도 단순히 명의를 빌려준 것에 그치지 않는다고 판단하는 근거가 되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 (배상명령) 및 제32조 (배상명령의 신청): 형사사건의 피해자는 1심 또는 2심의 변론이 종결될 때까지 법원에 배상 신청을 할 수 있습니다. 하지만 변론 종결 후에 신청하면 부적법하여 각하됩니다. 이 사건에서 배상신청인 M의 신청은 2심 변론 종결 후 제출되었기 때문에 각하되었습니다. 형사소송법 제364조 (항소기각과 파기환송): 항소심 법원은 원심판결이 부당하다고 인정되면 파기하고 다시 판결할 수 있습니다. 피고인 B의 경우 양형이 부당하다는 항소가 받아들여져 원심판결 중 B에 대한 부분이 파기되고 징역 5년으로 다시 선고되었습니다. 피고인 A의 항소는 이유 없다고 판단되어 기각되었습니다.
임대인의 재정 상태 확인의 중요성: 전세 계약 시 임대인이 해당 주택을 '무자본 갭투자' 방식으로 취득했는지, 즉 전세보증금과 대출금을 합한 금액으로 주택을 매입했는지 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 임대인이 주택을 취득할 당시 대출금과 기존 임대차보증금의 총액이 매매가와 비슷한지 살펴보세요. 임대인의 보증금 반환 능력 확인: 임대인이 여러 채의 주택을 소유하고 있는지, 현재 임대료 수익이나 다른 자산으로 보증금을 돌려줄 능력이 있는지 등을 계약 전 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 막연히 주택 가격 상승에 대한 기대만으로 임대업을 운영하는 임대인과의 계약은 위험할 수 있습니다. 고지 의무 위반 확인: 임대인이 자신의 채무 상태, 임대업 운영 방식(예: '돌려막기'), 주택 가격 하락 시 보증금 반환이 어려울 수 있다는 등의 중요한 정보를 고지하지 않는다면 사기죄가 될 수 있습니다. 임대인에게 이러한 정보에 대해 적극적으로 문의하고 답변을 기록해두세요. 명의 대여의 위험성: 아무리 가까운 사이라고 해도 자신의 명의를 타인에게 빌려주는 것은 매우 위험합니다. 명의를 빌려준 사람은 실제 범행을 주도하지 않았더라도 공동정범으로 인정되어 형사처벌을 받을 수 있으며, 민사상으로도 책임을 져야 할 수 있습니다. 명의를 대여하는 대가로 큰 금액을 받기로 한 경우, 이는 단순 명의 대여를 넘어 범죄에 적극적으로 가담했다고 판단될 수 있습니다. 전세자금대출 심사 강화 추세: 전세자금대출과 관련하여 정부와 금융기관의 심사가 강화되고 있으며, 허위 임차인이나 불법적인 계약에 대한 점검이 이루어지고 있습니다. 이러한 동향에 주의하고, 불법적인 대출 유도나 명의 대여 요구에는 절대 응하지 않아야 합니다.
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