기타 금전문제
주식회사 A는 재건축 오피스텔 분양대행 계약을 맺고 피고 B 주식회사에 대해 분양 수수료 증액분 및 유보금 지급을 청구하고, 피고 C주택재건축정비사업조합에 대해 손해배상 및 부당이득 반환을 청구했습니다. 항소심 법원은 피고 조합 조합장과의 수수료 증액 합의가 피고 B 주식회사에 효력이 없다고 보아 증액분 청구는 기각했습니다. 그러나 피고 B 주식회사의 계약 해지는 적법하지만 미지급 유보금 중 부당하게 유보된 부분에 해당하는 1,150,000원 및 지연손해금은 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 피고 C주택재건축정비사업조합에 대한 청구는 분양수수료 증액 합의가 총회 의결사항임에도 거치지 않아 무효이므로 모두 기각되었습니다.
주식회사 A는 피고 B 주식회사와 재건축 오피스텔 분양대행 용역계약을 체결했습니다. 원고 A는 피고 C주택재건축정비사업조합의 당시 조합장 E와 구두로 오피스텔 분양수수료를 호실당 400만원에서 800만원으로 증액하기로 합의했습니다. 이후 피고 조합 이사회에서 이 안건을 승인 결의했으나 총회에서는 부결되었습니다. 원고 A가 증액된 수수료를 피고 B 주식회사에 청구했으나 피고 B 주식회사는 변경계약이 없다는 이유로 지급을 거절하고 분양률 미달성을 이유로 계약을 해지했습니다. 이에 원고 A는 증액된 수수료 및 미지급 유보금 등을 요구하며 소송을 제기했습니다.
분양대행 용역계약의 실질적 당사자가 누구인지 여부, 피고 조합 조합장과 원고 간의 분양수수료 증액 합의가 피고 회사에 효력이 있는지 여부 및 피고 회사의 묵시적 추인 여부, 피고 회사의 분양대행 용역계약 해지가 적법한지 여부, 계약 해지 시 '일체의 잔여 분양대행용역비(유보금 포함)는 지급하지 아니한다'는 조항의 해석 및 약관법상 무효 여부, 도시정비법상 재건축조합의 분양수수료 증액 합의가 총회 의결사항인지 여부 및 그 효력, 피고 조합장의 행위가 불법행위에 해당하는지 여부 및 피고 조합의 부당이득 반환 의무 여부 등이 쟁점이 되었습니다.
항소심 법원은 원고의 피고 B 주식회사에 대한 주위적 청구(증액분 분양수수료 146,900,000원)를 기각했습니다. 원고의 피고 B 주식회사에 대한 예비적 청구(미지급 유보금 17,900,000원) 중 일부를 인용하여 피고 B 주식회사는 원고에게 1,150,000원을 지급하라고 판결했습니다. 이에 대한 지연손해금으로 2022년 4월 21일부터 2025년 5월 2일까지 연 6%의 이자, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 명했습니다. 원고의 피고 C주택재건축정비사업조합에 대한 예비적 청구(129,000,000원 손해배상/부당이득)는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고와 피고 B 주식회사 사이는 원고가 95%, 피고 B 주식회사가 5%를, 원고와 피고 C주택재건축정비사업조합 사이의 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
항소심 법원은 분양대행사의 분양수수료 증액 합의 주장은 받아들이지 않았으나 계약 해지 조항의 해석을 통해 미지급 유보금 중 일부를 지급해야 한다고 판단했습니다. 재건축 조합과의 증액 합의는 도시정비법상 총회 의결을 거치지 않아 무효임을 다시 한번 확인하여 조합 운영의 적법성 준수가 중요함을 강조했습니다.
계약 해석의 원칙 (대법원 2010다92487 등): 계약 당사자의 의사는 표시행위에 부여된 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 하며 서면 문언이 명확하면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시를 인정해야 합니다. 본 사건에서는 원고와 피고 회사 간의 분양대행 용역계약서 문언이 명확하여 피고 조합이 실질적 당사자라는 원고의 주장이 받아들여지지 않았습니다. 대리권 및 묵시적 추인 (대법원 2009다46828 등): 대리권은 본인의 수권행위에 의해 발생하며 무권대리행위의 추인은 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 진의에 기하여 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야 인정됩니다. 본 사건에서 피고 조합 조합장 E가 피고 회사를 대리하여 수수료 증액 합의를 할 권한이 없었고 피고 회사가 묵시적으로 추인했다고 볼 증거도 없다고 판단되었습니다. 약관의 규제에 관한 법률 (약관법) 제2조 제1호, 제6조 제1항 제2항 제1호: '약관'은 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련한 계약 내용을 말하며 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항은 무효가 될 수 있습니다. 본 사건에서 이 사건 용역계약은 특정 회사인 원고와의 개별 계약으로 보아 약관법상의 약관에 해당하지 않는다고 판단되었고 설령 약관이라 하더라도 합리적인 범위 내에서 조항이 해석되어 무효로 보기 어렵다고 보았습니다. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제24조 제3항 제5호 및 제85조 제5호: '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'은 총회의 의결을 거쳐야 하며 이를 위반할 경우 조합 임원은 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 이는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대한 절차적 보장을 위함입니다. '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'은 조합의 1회계연도 수입·지출 계획인 예산을 벗어나 돈을 지출하거나 채무를 지는 경우를 의미하며 예비비 항목 지출도 예산 범위 내에서 이루어져야 합니다. 본 사건에서 오피스텔 분양수수료 증액 합의는 조합원에게 부담이 되는 계약으로 총회 의결이 필요했으나 이를 거치지 않아 무효라고 판단되었습니다. 민법 제35조 제1항 (법인의 불법행위 능력): 법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 조합의 조합장 E의 행위가 총회 의결 없이 이루어진 것이 불법행위에 해당한다고 원고가 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다.
계약 당사자 명확화: 용역계약 체결 시 실질적인 업무 지시 및 관리 주체가 누구인지 명확하게 계약서에 명시해야 합니다. 특히 여러 당사자가 얽힌 복잡한 계약 관계에서는 계약상 의무와 권리의 주체를 분명히 해야 합니다. 구두 합의의 위험성: 중요한 계약 내용, 특히 금전적 부담이 증가하는 사항에 대해서는 반드시 서면으로 합의하고 관련 당사자들의 공식적인 서명 또는 날인을 받아야 합니다. 구두 합의는 추후 법적 분쟁 발생 시 증명하기 어렵습니다. 재건축 조합 의사결정 절차 준수: 재건축 조합과 계약을 맺을 때는 도시정비법 등 관련 법령에 따른 조합의 의사결정 절차(이사회 총회 의결 등)를 반드시 확인하고 적법한 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다. 특히 조합원에게 금전적 부담을 주는 계약은 총회 의결이 필수적이며 이를 거치지 않은 계약은 무효가 될 수 있습니다. 계약 해지 조항 및 유보금 조항 검토: 계약서 내 해지 사유 해지 시 효과 유보금 등 정산에 관한 조항을 계약 체결 전 면밀히 검토해야 합니다. 특히 해지 시 모든 잔여 용역비를 지급하지 않는다는 조항이 있다면 그 해석 범위가 어디까지인지 불이익이 없는지 신중하게 살펴야 합니다. 약관법 적용 여부: 약관의 규제에 관한 법률은 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련된 계약 내용에 적용됩니다. 특정 상대방과의 개별 계약은 약관법 적용 대상이 아닐 수 있으므로 계약 조항의 유·무효를 판단할 때 이 점을 고려해야 합니다.
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