행정

건물 에스컬레이터 유지관리 용역 계약 해지 무효 확인 사건

이 사건은 A 주식회사가 B 주식회사와 맺은 D 건물 에스컬레이터 및 승강기 유지관리 용역 계약의 해지가 무효임을 확인하고, 손해배상 또는 계약보증금, 정산금, 위약금 지급을 청구한 사례입니다. 건물 소유주 변경 후 B 주식회사는 계약 조항에 따라 A 주식회사와의 계약 해지를 통보했으며, A 주식회사는 이 해지 조항이 불공정 약관, 부당 특약, 신의성실 원칙 위반, 최고 절차 미준수 등으로 무효라고 주장했습니다. 또한 B 주식회사가 부당하게 낮은 대금으로 계약을 체결하여 손해배상 책임이 있다고 주장했습니다. 법원은 A 주식회사의 모든 주장을 기각하며, B 주식회사의 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다.

분쟁 상황

A 주식회사는 2019년 12월 2일 B 주식회사와 D 건물 내 에스컬레이터 40대 및 화물용 승강기 1대에 대한 유지관리 용역 계약을 체결했습니다. 계약 기간은 2020년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지였고, 매월 2,800만원(부가가치세 별도)의 고정 금액을 지급하는 조건이었습니다.

이후 2020년 9월 21일 D 건물의 소유주가 주식회사 F에서 H(신탁업자 주식회사 I)로 변경되었고, B 주식회사는 2022년 1월 1일 H의 대리인인 주식회사 C와 새로운 시설관리(FM) 업무 위탁 계약을 맺었습니다.

2022년 6월 7일, 주식회사 C는 B 주식회사에게 A 주식회사의 업무 수행 능력이 부적당하다고 판단된다며 A 주식회사와의 계약 해지를 요청했습니다. 이에 B 주식회사는 2022년 6월 14일 A 주식회사에게 이 사건 계약 시방서 제12조 제1항 제4호('건물의 법적 또는 수익 소유주가 변경되는 경우')를 근거로 계약 해지를 통보하고, 2022년 7월 4일 최종적으로 2022년 7월 31일부로 계약이 해지됨을 알렸습니다.

A 주식회사는 이 계약 해지가 부당하다고 주장하며, 해지의 무효 확인과 함께 1,000만원의 손해배상(주위적 청구) 또는 계약보증금 3,696만원, 선투입 비용 정산금 227만 2,913원, 위약금 내지 손해배상금 1억 5,120만원을 포함한 총 1억 9,043만 2,913원의 지급(예비적 청구)을 요구하는 소송을 제기하여 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

D 건물 에스컬레이터 유지관리 용역 계약 해지가 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다.

주요 쟁점 사항은 다음과 같습니다.

계약 해지 조항이 약관규제법에 위반되어 무효인지 여부
계약 해지 조항이 하도급거래 공정화에 관한 법률상 부당한 특약에 해당하는지 여부
피고의 계약 해지권 행사가 민법상 신의성실의 원칙에 반하는 조건 성취에 해당하는지 여부
피고가 계약 해지 전 적법한 최고 절차를 거쳤는지 여부
피고가 하도급법을 위반하여 부당하게 낮은 대금으로 계약을 체결하였으므로 손해배상 책임이 있는지 여부
계약 해지 시 피고가 원고에게 계약보증금, 선투입 비용 정산금, 위약금 또는 손해배상금을 지급해야 하는지 여부

법원의 판단

법원은 원고(A 주식회사)의 주위적 청구(계약 해지 무효 확인 및 손해배상 청구)와 예비적 청구(계약보증금, 정산금, 위약금/손해배상금 청구)를 모두 기각했습니다.

이는 피고(B 주식회사)가 A 주식회사에 대한 계약 해지가 적법하다고 인정한 결과입니다. 소송비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 모두 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 D 건물 에스컬레이터 외주 유지관리 용역 계약의 해지 조항이 약관규제법이나 하도급법을 위반하지 않았으며, 피고의 해지권 행사가 신의성실의 원칙에 반하거나 최고 절차를 위반한 것이 아니라고 판단했습니다.

또한 피고가 부당한 대금으로 계약을 체결했거나 해지로 인한 계약보증금, 정산금, 위약금 등을 지급할 의무가 있다는 원고의 주장도 모두 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 이 사건 계약 해지는 적법하며, 원고의 모든 청구는 이유 없다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다.

약관의 규제에 관한 법률(약관규제법) 제3조(약관의 작성 및 설명의무) 및 제9조(계약의 해제·해지):
- 원칙: 약관규제법은 사업자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련한 '약관'에만 적용됩니다. 즉, 당사자들이 개별적으로 내용을 협의하고 조정한 조항은 약관으로 보지 않습니다.
- 판단: 재판부는 이 사건 시방서가 피고가 초안을 제시하고 원고가 검토 및 수정 의견을 내는 등 충분한 협의 과정을 거쳐 작성되었으며, 실제로 일부 내용이 수정된 점 등을 근거로 시방서 및 해지 조항을 '약관'으로 인정하지 않았습니다. 따라서 약관규제법 위반 주장을 배척했습니다.
하도급거래 공정화에 관한 법률(하도급법) 제3조의4 제1항(부당한 특약의 금지) 및 제4조(부당한 하도급대금의 결정 금지):
- 원칙: 원사업자는 수급사업자의 이익을 부당하게 침해하거나 제한하는 '부당한 특약'을 설정해서는 안 되며, 부당하게 낮은 대금으로 하도급대금을 결정해서는 안 됩니다.
- 판단: 재판부는 건물 소유주 변경 시 해지 조항이 계약 체결 전 충분히 협의되었고, 피고가 건물 전체를 관리하는 업체로서 소유주 변경은 계약에 중대한 사정 변경이 될 수 있다는 점, 해지권이 쌍방에게 부여된 점 등을 고려할 때 부당한 특약으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 나아가 설령 부당특약이라 하더라도 사법상 계약 내용의 효력 자체를 무효로 볼 수는 없다는 법리를 적용하여 원고의 주장을 기각했습니다. 또한 피고가 원고를 속이거나 착오를 유발하여 부당하게 낮은 대금으로 계약을 결정했다고 볼 증거가 없다고 판단하여 손해배상 청구를 기각했습니다.
민법 제150조 제2항(조건 성취의 방해):
- 원칙: 조건의 성취로 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 경우, 상대방은 조건이 성취되지 않은 것으로 주장할 수 있습니다.
- 판단: 원고는 시방서 제6조 제6항(소유권 이전 시 공급자 동의 또는 양수인 계약인수 동의서 제출)을 근거로 피고가 신의칙에 반한다고 주장했으나, 재판부는 해당 조항의 '계약 대상물'을 관리 주체로서의 지위로 해석했으며, 해지 조항에 원고의 동의가 전제된다는 합의가 있었다고 볼 증거가 없으므로 민법 제150조 제2항이 적용될 수 없다고 보았습니다.
민법 제673조(완성 전의 도급인의 해제권):
- 원칙: 도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에는 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이는 도급인의 특별 해제권에 해당합니다.
- 판단: 재판부는 이 사건 해지가 계약서에 명시된 건물 소유주 변경 조항에 따른 '약정 해지권'의 행사로서 적법하게 이루어졌다고 보았습니다. 따라서 원고가 주장하는 시방서 제14조 제1항의 '특별한 사유 없는 중도 해지'나 민법 제673조에 따른 임의 해제에 해당하지 않으므로, 이에 근거한 위약금이나 손해배상 청구는 이유 없다고 판단했습니다.

참고 사항

유사한 분쟁 상황을 예방하고 대응하기 위해 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.

계약서 조항의 면밀한 검토 및 협의: 계약을 체결할 때 모든 조항, 특히 계약 해지 사유, 위약금, 정산 기준 등에 대해 면밀히 검토해야 합니다. 당사자 간 교섭을 통해 내용이 결정된 조항은 약관규제법의 적용을 받지 않을 수 있으므로, 단순한 약관이 아닌 개별 합의된 내용으로 인정받기 위해서는 협의 과정을 문서로 남기는 것이 중요합니다.
하도급법상 부당 특약 여부 판단: 건물 소유주 변경과 같은 중대한 사정 변경을 해지 사유로 정하는 조항은 다층적 계약 구조에서 불가피할 수 있습니다. 해당 조항이 실질적으로 한쪽 당사자의 이익을 부당하게 침해하거나 제한하는지에 대한 판단은 개별 사안의 특성과 계약 체결 경위를 종합적으로 고려해야 합니다.
계약 해지 절차의 정확한 준수: 계약서에 '사전 최고'와 같은 해지 절차가 명시되어 있다면, 최고 의무의 이행 여부는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 최고는 반드시 특정 형식이나 문구를 요구하는 것이 아니라, 상대방에게 해지 사유를 명확히 고지하고 협의하는 등 실질적인 통지 및 협의 과정이 있었다면 인정될 수 있습니다.
계약 조건의 명확한 명시: 계약 효력의 발생 또는 소멸을 좌우하는 '조건'은 법률행위의 내용으로 외부에 명확히 표시되어야 합니다. 모호한 표현은 법원이 조건으로 인정하지 않거나 해석에 따라 원래 의도와 다르게 판단될 수 있습니다.
손해배상 청구 시 입증 자료 확보: 부당한 하도급대금 결정 등 상대방의 불법 행위로 인한 손해배상을 청구할 경우, 상대방이 기망했거나 착오를 유발했다는 구체적인 사실과 이를 뒷받침할 객관적인 증거(예: 시장 평균 가격, 계약 과정의 서신 등)를 충분히 확보해야 합니다.
계약보증금 및 정산금 기준의 구체화: 계약 해지 시 반환될 계약보증금의 '납부' 여부(보증보험증권 제출만으로 납부로 볼 수 있는지), 그리고 선투입 비용 등 정산금 산정 시 어떤 항목이 포함되고 제외되는지 등을 계약서에 매우 구체적으로 명시해야 차후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들어, 보험료와 같은 간접 비용이 정산 대상에 포함되는지 여부를 명확히 해두어야 합니다.
약정해지와 법정해지의 차이 이해: 계약서에 명시된 특정 사유에 따라 계약을 해지하는 약정해지는, '특별한 사유 없는 중도 해지'나 민법상 해제권 행사와는 법적 성격이 다릅니다. 따라서 약정해지 사유가 발생하여 계약이 해지된 경우, 다른 해지 규정(예: 위약금 규정)을 적용하여 손해배상을 청구하기는 어려울 수 있습니다.