호텔 분양 광고 내용이 법규를 위반했는지 다툰 사건

원고 A 주식회사와 주식회사 B는 강릉시에 E호텔 분양신고를 수리받고 분양 광고를 진행했습니다. 이 광고에서 원고들은 호텔 명칭을 'G 호텔'로 표기하고 사용승인예정일을 '2018년 1월 중 예정(정확한 인수일자는 추후 통보함)'이라고 기재했습니다. 이에 대해 강릉시장은 원고들의 광고가 건축물분양법을 위반했다는 이유로 시정명령을 내렸습니다. 원고들은 이 시정명령이 위법하다며 취소 소송을 제기했고, 법원은 시정명령의 절차적 적법성은 인정했지만, 실제 시정명령의 사유가 존재하지 않는다고 판단하여 강릉시장의 시정명령을 취소했습니다. 즉, 법원은 'G 호텔' 명칭 사용이 분양 신고된 명칭 앞에 운영사 이름을 덧붙인 것에 불과하고 혼동 우려가 없으며, '사용승인예정일'은 '준공예정일'로 볼 수 있고 수익형 호텔의 특성상 '입주예정일' 기재가 불필요하다고 보아 광고 내용이 법규를 위반하지 않았다고 판단한 것입니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 이 사건 호텔 분양 사업을 수탁하여 진행한 회사입니다.
• 주식회사 B: 원고 A에게 이 사건 호텔 분양 사업을 위탁한 회사입니다.
• 피고 강릉시장: 원고들에게 시정명령을 내린 행정기관의 장입니다.
• 피고보조참가인 C: 원고들의 분양 광고에 대해 민원을 제기한 일반인(선정당사자)입니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 주식회사 B로부터 강릉시 D 외 2필지 지상에 지하 3층, 지상 20층 규모의 호텔(E호텔)을 신축 분양하는 사업을 수탁했습니다. 강릉시장은 2015년 12월 17일 이 호텔에 대한 원고 A의 분양신고를 'E 호텔'이라는 명칭으로 수리했습니다. 원고들은 같은 날 F언론에 분양 광고를 하면서 표제에 'G 호텔 분양안내'라고 기재하고, 사용승인예정일을 '2018년 1월 중 예정(정확한 인수일자는 추후 통보함)'이라고 표기했습니다. 이에 2017년 12월 25일 국민신문고를 통해 원고들이 분양신고 내용과 다른 명칭을 사용하고 준공예정일 및 입주예정일을 표기하지 않았다는 민원이 접수되었고, 강릉시장은 2018년 1월 23일 원고들에게 건축물분양법 제5조 제3항 위반(명칭 상이) 및 제6조 제2항, 시행령 제8조 위반(필수 기재사항 누락)을 이유로 시정명령을 내렸습니다. 원고들은 이 시정명령이 부당하다고 주장하며 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 강릉시장이 내린 시정명령이 행정절차법상 처분 사유와 근거 법령이 특정되었는지 그리고 사전 통지 및 의견 제출 절차를 제대로 거쳤는지 여부입니다. 둘째, 원고들이 분양 광고에 사용한 'G 호텔'이라는 명칭이 분양 신고된 'E 호텔'이라는 명칭과 달라 건축물분양법을 위반했는지 여부입니다. 셋째, 원고들이 분양 광고에 '준공예정일 및 입주예정일' 대신 '사용승인예정일: 2018년 1월 중 예정(정확한 인수일자는 추후 통보함)'이라고 기재한 것이 건축물분양법 시행령에서 정한 필수 기재사항을 누락하여 법규를 위반했는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 강릉시장이 2018년 1월 23일 원고들에게 내린 시정명령을 취소했습니다. 소송 비용 중 피고보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인 C가 부담하고, 나머지 부분은 피고 강릉시장이 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 강릉시장의 시정명령이 절차적으로는 적법했으나, 시정명령의 실체적 사유가 존재하지 않아 위법하다고 판단했습니다. 즉, 원고들의 분양 광고가 건축물분양법을 위반했다고 볼 수 없으므로, 강릉시장의 시정명령은 위법하며 취소되어야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법) 제5조 제3항 (분양신고 수리)​: 분양사업자는 건축물을 분양하기 위해 허가권자에게 분양신고를 해야 하고, 허가권자는 신고 내용이 적법한지 검토하여 수리 여부를 결정하고 통보해야 합니다. 이 사건에서 법원은 피고 강릉시장이 원고들이 제출한 분양 광고안이 적법하다고 판단하여 분양 신고를 수리한 것으로 보아야 한다고 해석했습니다. *
건축물분양법 제6조 제2항 및 시행령 제8조 (분양 광고의 내용)​: 분양사업자는 분양 광고에 준공예정일 및 입주예정일 등 법령에서 정한 특정 사항을 포함해야 합니다. 법원은 이 사건에서 광고에 기재된 '사용승인예정일'은 건축법상 '준공'을 의미하므로 '준공예정일'을 기재한 것으로 보았고, 이 사건 호텔이 수익형 호텔로서 수분양자가 직접 입주하는 목적이 아니므로 '입주예정일' 기재가 불필요하며 '정확한 인수일자는 추후 통보함'이라는 문구로 충분하다고 판단하여 해당 조항 위반이 아니라고 보았습니다. 또한, 신고된 명칭에 운영사 명칭을 덧붙인 'G 호텔' 사용도 수분양자 보호에 지장을 초래하지 않는다면 위법하지 않다고 판단했습니다. *
건축물분양법 제9조 제1항 (시정명령)​: 허가권자는 분양 광고의 내용이 분양신고 내용과 다르거나 법정 사항을 포함하지 않은 경우 분양사업자에게 시정을 명할 수 있습니다. 법원은 이 사건에서 원고들의 광고 내용이 법규를 위반하지 않았다고 판단했으므로, 시정명령을 내릴 실체적 사유가 없다고 보아 시정명령이 위법하다고 판시했습니다. *
행정절차법 제21조 제1항, 제3항, 제4항, 제22조 (처분의 사전통지 및 의견 제출 절차)​: 행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 할 때에는 미리 처분 사유, 근거 법령, 의견 제출 기회 등을 통지해야 합니다. 법원은 강릉시장이 원고들에게 의견 제출을 통보하면서 민원 내용과 해당 광고를 첨부하여 원고들이 시정명령의 원인과 내용을 충분히 알 수 있었다고 보아, 절차적 적법성은 충족했다고 판단했습니다. *
행정절차법 제23조 제1항 (처분 이유 제시)​: 행정청이 처분을 할 때에는 당사자에게 그 근거와 이유를 제시해야 합니다. 이 사건에서 법원은 처분서 자체는 불명확했으나, 처분까지의 전체 과정을 고려할 때 원고들이 처분의 근거와 이유를 충분히 알 수 있었다고 보아 해당 주장을 받아들이지 않았습니다. *
행정처분 사유 추가 변경의 제한 법리 (대법원 2004. 2. 13. 선고 2001두4030 판결 등)​: 행정처분의 취소를 구하는 항고소송에서 처분청은 당초 처분의 근거로 삼은 사유와 '기본적 사실관계의 동일성'이 인정되는 범위 내에서만 새로운 처분 사유를 추가하거나 변경할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 이 사건 광고와 다른 '나머지 광고'는 별개의 사실관계이므로 '나머지 광고' 관련 사유를 이 사건 시정명령의 처분 사유로 추가할 수 없다고 보았습니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

분양 광고 명칭 사용 시: 분양 신고된 정식 명칭 외에 운영사 이름 등을 덧붙여 광고할 경우, 해당 추가 정보가 허위나 과장이 아니고 광고의 다른 부분에서 정식 명칭을 명확히 사용하며 일반 소비자가 다른 건물과 혼동하거나 잘못 평가할 우려가 없다면 법규 위반으로 보지 않을 수 있습니다. 중요한 것은 수분양자 보호에 지장을 초래하지 않는지 여부입니다. *
준공 및 입주예정일 표기 시: 건축법상 '사용승인'은 건물의 '준공'을 의미하므로, 분양 광고에 '사용승인예정일'을 기재하는 것은 건축물분양법상 '준공예정일'을 기재한 것으로 인정될 수 있습니다. 또한, 수익형 호텔과 같이 수분양자가 직접 거주하는 목적이 아닌 건물의 경우, '입주예정일'을 반드시 기재할 필요가 없거나 '정확한 인수일자는 추후 통보함'과 같은 문구로 대체될 수 있습니다. 건물의 특성과 분양 목적을 고려해야 합니다. *
분양 신고 시 광고 내용의 중요성: 분양사업자가 분양 신고 시 제출한 분양광고안과 실제 분양 광고 내용이 동일하고, 해당 광고안을 행정청이 적법하다고 판단하여 수리했다면, 나중에 동일한 내용에 대해 위법하다고 판단하기는 어려울 수 있습니다. 분양 신고 절차를 충실히 따르고 광고 내용을 명확히 해야 합니다. *
행정처분 절차적 대응: 행정청이 시정명령과 같은 의무 부과 처분을 하려면 행정절차법에 따라 미리 당사자에게 처분 사유와 근거 법령, 의견 제출 기회 등을 통지해야 합니다. 만약 처분 통보서 자체에 내용이 불명확하더라도 첨부된 민원 내용이나 관련 자료를 통해 당사자가 충분히 처분 사유를 인지하고 의견을 제출할 기회를 가졌다면, 절차적 위법성은 인정되지 않을 수 있습니다. 통보된 내용에 대해 적극적으로 의견을 개진하는 것이 중요합니다. *
처분 사유 추가 변경의 제한: 행정처분 취소 소송에서 처분청은 당초 처분의 근거로 삼은 사유와 '기본적 사실관계의 동일성'이 인정되는 범위 내에서만 새로운 처분 사유를 추가하거나 변경할 수 있습니다. 완전히 별개의 광고나 사실을 근거로 한 새로운 사유는 소송 과정에서 추가할 수 없습니다. *
'분양 광고'의 범위 이해: 건축물분양법에서 규율하는 '분양 광고'는 분양 신고가 수리된 후 분양 받을 자를 공개모집하기 위해 분양신고번호, 건축물의 위치, 분양 가격, 납부 시기 등 구체적인 분양 정보가 포함되고 일간신문 등 특정 매체를 통해 특정 시기와 횟수로 이루어지는 광고를 의미합니다. 모든 홍보성 내용이 이 법의 규율을 받는 '분양 광고'에 해당하는 것은 아닙니다.