재건축 사업 관리 용역비 미지급 분쟁

주식회사 A(원고)는 군포시 소재 건물의 재건축 사업(이 사건 사업)을 추진하는 피고 Y위원회 및 다른 구분소유자들(나머지 피고들)로 구성된 민법상 조합(피고들 조합)과 프로젝트 관리(PM) 업무 용역계약 및 분양대행계약을 체결하였습니다. 원고는 피고들이 용역비를 미지급했다며 약 3억 3천만 원과 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고들은 나머지 피고들이 계약 당사자가 아니고, 원고 컨소시엄이 용역을 제대로 수행하지 않았으며, 분양대행 계약이 무효라고 주장하며 용역비 지급 의무를 부인했습니다. 법원은 원고가 이 사건 컨소시엄의 업무집행조합원으로서 소송을 제기할 자격이 있다고 판단했고, 피고 Y위원회 외 구분소유자들도 동업계약에 따라 재건축 사업을 추진한 민법상 조합의 구성원으로서 계약 당사자이며, 이 사업이 상행위에 해당하므로 상법상 연대책임을 진다고 보았습니다. PM 업무 용역비 중 2억 2천만 원은 지급해야 한다고 인정했지만, 분양대행 용역비는 신탁사와 우선수익자들이 매매계약 승인에 응하지 않은 것이 피고 위원회의 책임이라고 단정하기 어렵다며 불인정했습니다. 또한, 피고들의 상계 항변(위약금 손해배상)도 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 법원은 피고들이 연대하여 원고에게 2억 2천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 부동산 자문 및 중개업을 영위하는 회사이자 이 사건 컨소시엄의 대표사로, 용역비 지급을 청구하는 원고입니다.
• B 외 21명의 개인 및 주식회사 X: 이 사건 건물의 구분소유자들로, 피고 Y위원회와 함께 재건축 사업을 추진한 민법상 조합의 구성원으로서 공동 피고입니다.
• Y위원회: 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 비법인사단이자 재건축 사업 추진의 주체로, 나머지 피고들과 함께 민법상 조합을 구성하여 용역계약의 당사자로서 공동 피고입니다.

분쟁 상황

피고 Y위원회는 군포시 소재 건물의 구분소유자들과 함께 2011년부터 재건축 사업을 추진했습니다. 구분소유자 전원은 2014년 2월경 재건축 사업 추진을 위한 동업계약을 체결하고 공동사업자 등록을 마쳤습니다. 2015년 2월에는 이 사건 부지를 신탁하고 사업자금을 대출받았으며, 시공사에 공사를 도급하는 신탁계약을 체결했습니다. 원고는 주식회사 AJ, AL과 함께 컨소시엄을 구성하여 피고 Y위원회와 PM 업무 용역계약 및 분양대행계약을 체결하고 이 사건 사업 관련 업무를 수행했습니다. 원고는 2018년 4월경 피고 위원회에 미지급된 PM 업무 용역비와 신축건물 일부 매매계약에 따른 분양대행 용역비를 청구했으나 지급받지 못하자, 피고들을 상대로 소송을 제기하게 되었습니다. 피고들은 계약 당사자 범위, 용역 수행 여부, 계약 무효 등을 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 이 사건 컨소시엄의 대표로서 소송을 제기할 적법한 자격이 있는지 여부(업무집행조합원의 소송수행 권한). 둘째, 피고 Y위원회 외 나머지 구분소유자들이 용역계약의 당사자로서 연대책임을 지는지 여부. 셋째, 원고 컨소시엄의 PM 업무 용역비 청구권이 유효하게 발생했는지 여부. 넷째, 원고 컨소시엄의 분양대행 용역비 청구권이 신탁사 동의 불발로 인한 매매계약 파기에도 불구하고 유효한지 여부. 다섯째, 피고들이 주장하는 상계 항변(위약금으로 인한 손해배상채권)이 타당한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 연대하여 원고에게 220,000,000원과 이에 대하여 2018년 4월 23일부터 2020년 7월 9일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 3/10을, 피고들이 나머지를 각각 부담하도록 했습니다.

결론

이번 판결은 재건축 사업과 같이 여러 주체가 복잡하게 얽힌 경우, 민법상 조합의 법적 성격과 계약 당사자의 범위, 그리고 업무 수행에 따른 용역비 지급 의무를 명확히 했다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 특히, 조합원 전원을 위한 상행위로 발생한 채무에 대해 조합원들이 상법상 연대책임을 진다는 점을 인정하여, 공동 사업 추진 시 사업 주체 구성 방식 및 책임 관계 설정에 대한 중요한 시사점을 제공합니다. 또한, 분양대행과 관련된 용역비는 계약 조건은 물론, 제3자의 동의 여부 등 복합적인 상황을 고려하여 청구권 발생 여부를 신중하게 판단해야 함을 보여주었습니다.

연관 법령 및 법리

이번 판결에서 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법상 조합 및 업무집행조합원의 소송수행 권한 민법상 조합은 여러 사람이 공동의 목적을 위해 출자하여 사업을 경영하는 단체입니다. 이러한 조합의 업무를 집행할 권한을 수여받은 '업무집행조합원'은 조합원들로부터 소송에 관한 권한을 위임받아 자기 이름으로 조합 재산과 관련된 소송을 수행할 수 있습니다. 이를 '임의적 소송신탁'이라고 하는데, 이번 사건에서는 원고가 이 사건 컨소시엄의 대표사로서 다른 구성원들로부터 소송에 관한 위임장을 받아 소송을 제기했으므로 그 자격이 인정되었습니다.

2. 상법 제57조 제1항 (조합원의 연대책임)​ 이 사건에서 피고 Y위원회와 나머지 구분소유자들이 동업계약을 체결하여 구성한 민법상 조합의 재건축 사업은 부동산의 매매, 즉 분양을 포함하고 있습니다. 이러한 부동산의 분양은 불특정 다수인을 상대로 반복적으로 영업을 하는 행위이므로, 상법 제46조 제1호에 규정된 '기본적 상행위'에 해당합니다. 또한, 원고와의 업무관리계약은 이러한 기본적 상행위를 준비하고 보조하는 '보조적 상행위'에 해당합니다. 상법 제57조 제1항은 '수인이 상인인 경우에 그 1인이 자기를 위하여 상행위를 하거나 수인 중 1인 또는 전원이 타인을 위하여 상행위를 한 때에는 연대하여 책임이 있다'고 규정하고 있습니다. 따라서 피고들 조합이 원고에게 부담하는 용역비 채무는 조합원 전원을 위한 상행위로 발생한 것이므로, 상법의 규정에 따라 피고들 각자는 연대하여 원고에게 용역비를 지급할 의무가 있다고 판단되었습니다.

3. 조합의 동일성 유지 (탈퇴와 승계)​ 조합에서 특정 조합원이 탈퇴하는 경우, 조합 그 자체는 나머지 조합원에 의해 동일성을 유지하며 계속 존속하는 것으로 봅니다. 이 사건에서 컨소시엄 구성원 중 일부가 탈퇴했지만, 나머지 구성원들이 다시 컨소시엄을 구성하고 대표자를 변경한 것은 기존 컨소시엄의 동일성이 유지된 것으로 보았으며, 피고 위원회가 컨소시엄 대표자 변경을 결의했으므로 새로운 업무관리계약도 유효하다고 판단되었습니다.

4. 민법 제150조 제3항 (자백간주)​ 이는 소송 절차상 다투지 않는 사실에 대해 법원이 자백한 것으로 간주하는 규정으로, 이 사건에서는 일부 피고들이 특정 사실에 대해 다투지 않아 그 사실이 인정되는 근거로 사용되었습니다.

참고 사항

재건축과 같이 여러 이해관계자가 얽힌 대규모 사업을 추진할 때는 사업 주체의 법적 형태와 그에 따른 계약 당사자 범위, 그리고 각 주체의 책임 관계를 명확히 해야 합니다. 특히 민법상 조합 형태로 사업을 진행할 경우, 각 조합원의 책임 범위(지분 비율, 연대책임 등)를 사전에 충분히 협의하고 계약서에 상세히 명시하는 것이 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 또한, 컨소시엄을 구성하여 업무를 수행할 경우, 대표사 지정 및 업무 집행 권한, 소송 대리 권한 등에 대한 위임 관계를 명확히 문서화해야 하며, 구성원 변경 시에도 계약의 동일성 유지 및 권한 승계 절차를 확실히 해야 합니다. 용역계약 체결 시에는 서비스 범위, 용역비 지급 조건 및 시기, 그리고 업무 중단 시의 처리 방안 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 특히, 제3자의 동의나 특정 조건 충족이 용역비 지급의 전제가 되는 경우, 그 요건과 미충족 시의 책임 소재를 명확히 규정하여 용역비 청구 관련 분쟁을 최소화해야 합니다. 상업적 목적으로 여러 사람이 공동 사업을 하는 경우, 그 채무는 상법에 따라 연대책임으로 이어질 수 있으므로, 각자의 역할과 책임 범위를 사전에 충분히 인지하고 준비하는 것이 필요합니다. 계약금을 받더라도 최종 계약이 파기될 가능성이 있는 경우, 용역비 지급 시점을 최종 계약의 확정 등 성공 조건에 연동시키는 것을 고려할 필요가 있습니다.