부동산 공동 투자 수익금 분배 다툼 사건

원고와 피고가 공동으로 부동산에 투자하고 수익을 분배하기로 약정했으나, 피고가 약정된 투자 지분에 따른 이익금을 지급하지 않아 원고가 약정금 반환을 청구한 사건입니다. 특히 피고가 H 부동산 임대차보증금 증액분을 원고에게 지급하지 않은 점과 약정금 산정에 대한 이견이 핵심 쟁점이 되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고와 공동으로 부동산에 투자하고 수익금 분배를 약정한 당사자
• 피고 B: 원고와 공동으로 부동산에 투자하고 약정을 체결했으나 이익금 지급 의무를 이행하지 않아 소송을 당한 당사자
• C: 초기에 원고 및 피고와 함께 공동 투자자로 참여했으나 이후 투자 관계에서 탈퇴하고 지분을 포기한 자
• E: 원고 A의 모친으로 D 부동산의 명의상 소유자
• J조합: D 및 H 부동산에 대한 근저당권 설정의 채권자

분쟁 상황

원고 A와 피고 B 그리고 C는 2006년 11월경 공동으로 자금을 출자하여 D 부동산과 H 부동산을 매수했습니다. 이후 C는 공동 투자 관계에서 탈퇴하고 지분을 포기했습니다. 2013년 12월 20일 원고와 피고는 새로운 약정을 체결하여 서로의 현금 출자금액과 대출금 상환 책임 및 이익 배분 방식을 정했습니다. 원고는 9,000만 원, 피고는 8,000만 원을 현금 출자하고 D 부동산 관련 대출금은 원고가 H 부동산 관련 대출금은 피고가 책임지며, 원금 제외 이익금은 5:5로 배분하되 원고가 1,000만 원을 먼저 가져가기로 했습니다. 그러나 피고가 H 부동산의 임대차보증금 증액분 중 원고에게 지급해야 할 몫인 1,500만 원을 주지 않았고, 전체 약정금 산정에도 이견이 발생하여 원고는 피고를 상대로 약정금 50,798,679원의 지급을 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공동 투자 약정의 내용 중 피고가 원고에게 지급해야 할 약정금의 액수와 그 산정 기준이 쟁점이 되었습니다. 특히 피고가 H 부동산 임대차보증금 증액분 1,500만 원을 원고에게 지급할 의무가 있는지 여부 및 전체 약정 이익금 산정 방식이 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

제1심 법원은 원고의 청구를 대부분 인용하여 피고에게 50,798,679원 및 지연손해금의 지급을 명했습니다. 이에 피고가 항소하였으나 항소심 법원은 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지하면서, 제1심 판결문의 오기 부분을 경정했습니다.

결론

공동 투자자 간의 수익 분배 약정은 그 내용에 따라 법적 구속력을 가지며, 피고는 약정된 금액과 지연손해금을 원고에게 지급해야 한다는 판단이 확정되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리 원칙이 적용됩니다.

1. 민법 제105조 (임의규정)​: 당사자들의 자유로운 의사에 따라 체결된 약정은 법률에 특별한 규정이 없는 한 당사자들의 의사가 우선적으로 적용됩니다. 공동 투자 수익 배분과 관련하여 법률이 정한 강제적인 방식이 있는 것이 아니라 당사자들이 합의한 내용이 가장 중요하게 고려됩니다.

2. 민법 제618조 (임대차의 의의) 및 제621조 (임대차등기)​: 부동산 공동 투자에서 임대차 계약이 발생하고 보증금이 증액되는 경우, 이는 공동 투자 수익에 해당할 수 있으므로 당사자들의 약정에 따라 그 수익을 분배해야 합니다. 피고가 임차보증금 증액분을 수령했음에도 약정에 따라 원고의 몫을 지급하지 않은 것은 약정 불이행에 해당합니다.

3. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)​: 당사자 일방이 약정의 내용에 따른 채무를 이행하지 않은 경우, 상대방은 이로 인해 발생한 손해에 대하여 배상을 청구할 수 있습니다. 피고가 원고에게 약정된 이익금 및 임차보증금 증액분을 지급하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며 이에 따라 원고는 약정금과 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

4. 약정금 청구권: 당사자들 간의 합의에 따라 특정 금원을 지급하기로 약정한 경우 그 약정을 근거로 약정금의 지급을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 2013년 12월 20일 체결된 약정이 이러한 약정금 청구의 근거가 됩니다.

5. 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 약정 또는 법정 이율에 따른 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 본 사건에서는 이 사건 소장 부본 송달 다음날(2020. 5. 30.)부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금 지급이 명시되었습니다.

참고 사항

공동으로 부동산에 투자할 때는 약정서를 명확히 작성하여 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.

1. 공동 투자 약정서 명확화: 누가 얼마를 출자하고 누가 어떤 책임을 지며 이익과 손실을 어떻게 배분할지 명확하게 서면으로 약정서를 작성하고 공증까지 받아두는 것이 좋습니다. 특히 투자 과정 중 발생하는 예상치 못한 수익(예: 임대 보증금 증액)에 대한 처리 방안도 사전에 구체적으로 명시해야 합니다.

2. 자금 흐름 및 내역 기록: 공동 투자와 관련하여 주고받은 모든 자금 내역과 관련 증빙 자료(계좌 이체 내역 영수증 등)를 철저히 기록하고 보관해야 합니다. 이는 분쟁 발생 시 자신의 주장을 입증하는 중요한 증거가 됩니다.

3. 중간 정산 또는 주기적 확인: 장기간에 걸친 공동 투자라면 중간에 주기적으로 수익과 지출을 정산하고 각자의 지분 변동이나 대출금 상환 내역 등을 상호 확인하는 절차를 두는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

4. 기존 약정의 변경 시: 기존 약정 내용을 변경할 때는 반드시 모든 당사자의 동의를 얻어 새로운 약정서를 작성하거나 기존 약정서에 변경 사항을 명시하고 서명 날인해야 합니다. 구두 합의는 추후 입증이 어려울 수 있습니다.