압류/처분/집행
A 주식회사는 B 주식회사와 건물 매매계약을 맺고 계약금 30억 원을 지급했지만, 잔금 지급 기일을 넘겨 결국 계약이 해제되었습니다. B 주식회사는 계약 불이행에 따른 손해배상 예정액이라며 계약금 30억 원 전부를 몰취했습니다. 이에 A 주식회사는 계약금이 부당하게 과다하게 책정되었으므로 일부를 돌려달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 계약금 30억 원 중 5억 원이 부당하게 과다하다고 판단하여 B 주식회사는 A 주식회사에게 5억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
A 주식회사는 B 주식회사 소유의 D호텔과 F주차장을 210억 원에 매수하여 기존 건물을 허물고 오피스텔을 신축, 분양하는 사업을 계획하고 매매계약을 체결했습니다. 계약금으로 30억 원을 지급한 A 주식회사는 2022년 2월 9일까지 잔금을 지급해야 했으나, 건설 원자재 가격 급등과 분양시장 침체 등 외부적 요인으로 인해 사업 추진이 어려워지면서 잔금을 마련하지 못했습니다. 결국 B 주식회사는 A 주식회사에게 잔금 지급을 요청했음에도 불구하고 A 주식회사가 이를 이행하지 못하자 2022년 2월 24일 매매계약을 해제했습니다. B 주식회사는 계약서에 명시된 대로 계약금 30억 원을 채무 불이행에 대한 손해배상 예정액으로 모두 가져갔고, 이에 A 주식회사는 계약금이 지나치게 과다하므로 그중 10억 원을 돌려달라고 소송을 제기하며 분쟁이 시작되었습니다.
건물 매매계약에서 채무 불이행 시 계약금으로 정한 손해배상 예정액이 지나치게 과다할 때, 법원이 이를 적절하게 감액할 수 있는지 여부와 그 감액의 기준 및 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한, 감액되어 돌려받아야 할 금액이 부당이득에 해당하는지도 중요한 문제였습니다.
법원은 제1심 판결을 일부 변경하여 피고 B 주식회사는 원고 A 주식회사에게 5억 원과 이에 대한 지연손해금(2022년 4월 29일부터 2023년 10월 19일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고와 피고가 절반씩 부담하도록 했습니다.
법원은 매매계약서에 명시된 계약금 30억 원이 총 매매대금 210억 원의 약 14.3%에 해당하여 통상적인 계약금 비율인 10%보다 높게 책정되었고, 매수인의 사업 목적(오피스텔 신축·분양)의 특성과 건설 원자재 가격 급등, 분양시장 위축 등 외부적 요인으로 인한 계약 불이행임을 고려했습니다. 또한 매도인이 계약 해지 후 다른 계약에서 12억 원의 위약금을 추가로 얻는 등 실제 손해가 제한적이었던 점 등을 종합적으로 판단하여, 손해배상 예정액 30억 원이 부당하게 과다하다고 보았습니다. 이에 따라 손해배상 예정액을 25억 원으로 감액하는 것이 타당하다고 보고, 초과하는 5억 원은 법률상 원인 없이 피고에게 귀속된 부당이득이므로 이를 원고에게 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 민법 제398조 제2항(손해배상액의 예정)에 따라 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 이를 감액할 수 있는지 여부가 핵심입니다. 민법은 계약 당사자가 미리 손해배상액을 정해두는 것을 허용하지만, 그 금액이 너무 많아 불공정하다고 판단되면 법원이 적절히 줄일 수 있도록 규정하고 있습니다. 이때 '부당하게 과다한 경우'는 채권자와 채무자의 입장, 계약의 목적, 예정액을 정한 이유, 채무액 대비 예정액의 비율, 예상되는 손해 규모, 당시의 거래 관행 및 경제 상황 등 모든 요소를 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 특히 경제적 약자에게 부당한 압박을 주어 공정성을 잃는 결과를 초래하는지 여부가 중요하게 검토됩니다. 법원이 손해배상 예정액을 감액할 때는 계약 체결 시점뿐만 아니라, 실제 소송의 변론이 종결될 때까지 발생한 모든 관련 사정을 종합적으로 보아 판단합니다. 감액된 부분은 처음부터 효력이 없었던 것으로 간주됩니다. 이 판결에서는 원고가 지급한 계약금 30억 원이 총 매매대금 210억 원의 약 14.3%로 통상적인 계약금 비율인 10%를 초과하는 점, 원고가 사업을 추진하는 과정에서 겪은 건설 원자재 가격 급등 및 분양시장 위축 등 외부적 요인으로 인한 계약 불이행이라는 점, 그리고 피고가 계약 해제 후 다른 매수자로부터 추가로 12억 원의 위약금을 받는 등 실제 손해가 제한적이었던 점 등을 근거로 30억 원의 계약금이 부당하게 과다하다고 판단했습니다. 결론적으로, 적정 손해배상 예정액을 초과하는 5억 원은 피고가 법률상 원인 없이 얻은 이득이므로 민법상의 부당이득반환 원칙에 따라 원고에게 돌려주어야 한다고 보았습니다. 또한, 반환해야 할 금액에 대해서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 일정 기간 이후 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급하도록 명했습니다.
매매계약을 체결할 때, 계약금이 통상적인 매매대금의 10%를 초과하여 너무 높게 책정되지는 않았는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약 불이행의 원인이 단순히 본인의 변심이 아니라, 부동산 시장의 급격한 변화, 금리 인상, 원자재 가격 상승과 같은 예측하기 어려운 외부 경제 상황 때문이라면, 이는 손해배상 예정액을 감액하는 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다. 계약이 해제된 후 매도인이 해당 부동산을 다른 사람에게 더 높은 가격에 팔거나, 다른 계약을 통해 추가적인 이득을 얻었다면, 이는 매도인의 실제 손해가 크지 않다는 근거가 되어 손해배상 예정액 감액에 유리하게 작용할 수 있습니다. 특정 사업을 목적으로 하는 매매계약의 경우, 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 특수한 위험성이나 불확실성 역시 계약금 책정 및 감액 판단 시 고려될 수 있습니다. 계약금 몰취로 인해 매수인이 감당하기 어려운 막대한 손실을 입게 되고 매도인은 실제 손해보다 훨씬 더 큰 금전적 이득을 얻는다면, 법원은 이를 불공정하다고 판단하여 손해배상 예정액을 감액할 수 있습니다. 손해배상 예정액의 감액 여부는 계약 당시의 사정뿐만 아니라, 재판이 진행되는 시점까지 발생한 모든 관련 사정들을 종합적으로 고려하여 판단합니다.
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