기타 금전문제
원고는 지역주택조합에 가입하며 9천만원의 분담금을 납부했으나, 이후 조합설립인가 신청일 당시 주택 소유 요건을 충족하지 못하여 조합원 자격을 상실하게 되었습니다. 원고는 납부한 분담금의 반환을 청구했고, 피고 조합은 업무대행비와 대출이자를 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고가 조합원 자격 확인 의무를 소홀히 한 과실이 있으나, 피고 조합 또한 조합설립인가 신청일을 제대로 설명하지 않은 과실이 있다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 9천만원 중 조합설립인가 이전 단계의 업무대행비 1,100만원만 원고가 부담하도록 하고, 나머지 7,900만원과 이에 대한 지연손해금을 피고 조합이 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2021년 5월 G지역주택조합에 가입하고 총 9천만원의 분담금을 납부했습니다. 그러나 원고는 조합설립인가 신청일인 2020년 11월 27일 당시 주거전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 소유하고 있어 조합원 자격 요건을 충족하지 못했습니다. 원고는 가입 당시 '무주택서약서'를 제출했지만, 2022년 5월경 피고 조합이 국토교통부 주택전산망 검색을 통해 원고의 자격 미달 사실을 발견했고, 담양군수로부터 원고에게 조합원 자격이 인정되지 않는다는 통보를 받았습니다. 이에 원고는 조합원 자격 상실을 이유로 납부한 분담금의 반환을 요구했고, 피고 조합은 조합규약에 따라 업무대행비 2,200만원과 원고의 대출이자 4,093,139원을 공제해야 한다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.
지역주택조합원 자격이 없는 상태에서 가입 계약을 체결한 경우, 조합원 자격 상실에 따른 분담금 환급 의무와 범위가 어떻게 되는지, 특히 업무대행비와 대출이자를 공제할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 G지역주택조합은 원고 A에게 79,000,000원 및 이에 대해 2022년 8월 10일부터 2024년 2월 23일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 1/10은 원고가, 9/10는 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 원고가 지역주택조합 가입 당시 주택법에 따른 조합원 자격 요건을 갖추지 못했으며, 조합원 가입 계약 체결 시 자격 여부를 정확히 확인하지 않은 과실이 있다고 보았습니다. 그러나 피고 조합 측도 조합설립인가 신청일을 원고에게 명확히 설명할 의무를 다하지 않아 원고가 자격 미달임을 인지하기 어려웠다는 과실이 있다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 원고의 분담금 9천만원 중 조합설립인가 이전 단계에서 발생한 업무대행비 1,100만원은 원고가 부담할 합리적인 이유가 있는 비용으로 인정하여 공제하고, 나머지 업무대행비 1,100만원과 피고가 대납한 대출이자 4,093,139원은 피고의 과실을 참작하여 원고에게 부담시킬 수 없다고 보아, 총 7,900만원을 원고에게 반환하라고 결론 내렸습니다.
지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 주택법 제11조 제7항 및 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에 규정된 자격 요건을 갖춰야 합니다. 주택법에서는 조합설립인가 신청일을 기준으로 무주택이거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주여야 한다고 명시하고 있습니다. 이러한 조합원 자격 규정은 당사자의 의사에 의해 배제될 수 없는 강행규정입니다. 만약 조합원 자격을 상실하거나 제명되는 경우, 주택법 제11조 제9항에 따라 조합규약이 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있습니다. 대법원 판례는 조합원 지위를 상실한 자에게는 특별한 사정이 없는 한 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없다고 보고 있습니다. 또한, 조합 가입 계약 당시부터 조합원 자격이 없었던 경우, 계약이 조합설립인가 신청일 이후에 체결되었다면 그 계약 체결 이후의 비용은 원칙적으로 가입자가 부담할 의무가 없다고 판단합니다. 한편, 주택법 제11조의4에 따라 주택조합의 모집 주체는 조합원의 자격기준 등을 충분히 설명할 의무가 있습니다. 또한 주택법 제11조의6은 주택조합 가입 신청 후 30일 이내에 청약을 철회할 수 있는 권리를 부여하고, 이 경우 모집 주체는 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없으며, 조합규약의 공제 규정도 적용되지 않아 납부금을 전액 반환받을 수 있도록 하고 있습니다.
지역주택조합에 가입하려는 경우, 본인과 세대원의 주택 소유 현황이 주택법 및 시행령에서 정한 조합원 자격 요건에 부합하는지, 특히 '조합설립인가 신청일'을 기준으로 정확히 확인해야 합니다. 모집주체가 제공하는 정보에만 의존하지 않고, 조합설립인가 신청일이 언제인지, 그리고 해당 일자 기준으로 본인의 주택 소유 여부(전용면적 포함)를 직접 검토하는 것이 중요합니다. 가입 계약 체결 후 30일 이내에는 주택법 제11조의6에 따라 청약 철회를 할 수 있으며, 이 기간 내에 철회할 경우 위약금 없이 납부금을 전액 돌려받을 수 있으니, 이 기간을 활용하여 계약 내용을 면밀히 재확인하는 것이 좋습니다. 조합원 자격 상실로 인해 분담금 환급을 요구할 때는, 본인의 귀책 사유와 함께 모집 주체의 설명 의무 위반 여부 등 상대방의 책임도 함께 주장하여, 환급받을 수 있는 금액을 최대한 확보하는 것이 중요합니다.
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