행정
김포시의 한 재개발 사업이 확장되어 기존 조합원들이 재분양 신청을 하게 되었습니다. 재개발조합은 한국부동산원의 사전검증 결과를 토대로 관리처분변경계획을 수립하며, 원고 A, B 형제에게는 1세대, 원고 C, D 이모와 조카 관계에게도 1세대만을 분양하는 것으로 변경했습니다. 이에 C, D는 자신들에게 각 1개씩의 분양신청권이 있다고 주장하며 소송을 제기했고, 법원은 C, D의 청구를 인용하여 변경계획 중 해당 부분을 취소했으나, A, B의 청구는 기각했습니다.
피고 E주택재개발정비사업조합은 김포시 G 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하던 중, 2023년 7월 26일 정비구역을 127,458.7㎡에서 159,254.7㎡로 확장하고 세대수도 늘리는 사업시행계획 변경 인가를 받았습니다. 이에 따라 2023년 12월 27일부터 2024년 2월 7일까지 재분양 신청 기간을 설정하여 조합원들의 분양 신청을 다시 받았습니다. 원고들은 기존에 개별 분양권을 인정받았으나, 재개발조합이 한국부동산원의 사전검증 결과에 따라 원고 A, B을 1인의 분양대상자, 원고 C, D를 1인의 분양대상자로 보아 각각 1세대만을 분양하는 내용의 관리처분계획 변경안을 수립하고 2024년 9월 4일 인가받자, 자신들의 분양권이 침해되었다며 이 소송을 제기했습니다.
재개발 사업의 정비구역 확대 및 사업시행계획 변경으로 인한 재분양 신청 시, 조합설립인가 당시 세대 구성이 달라진 조합원들에게 개별 분양권이 인정되는지 여부입니다. 특히 도시정비법상 '1세대에 속하는 때'의 기준 시점을 언제로 보아야 하는지와 관련 법령 및 지방 조례가 분양신청권을 제한할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 조합이 2024년 9월 4일 김포시장으로부터 인가받은 관리처분변경계획 중 원고 C, D에 관한 부분을 취소했습니다. 이는 C, D에게 각각 1개씩의 분양신청권이 인정된다는 판단에 따른 것입니다. 그러나 원고 A, B의 청구는 기각했습니다. 소송비용은 원고 A, B과 피고 사이에 생긴 부분은 원고들이 부담하고, 원고 C, D와 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제39조 제1항 제2호에서 규정하는 '1세대에 속하는 때'를 조합설립인가 당시로 제한적으로 해석해야 한다고 보았습니다. 원고 C, D는 조합설립인가 당시인 2013년 10월 7일 각각 다른 세대에 속했으므로, 이들에게는 개별 분양신청권이 인정되어야 한다고 판단했습니다. 반면, 원고 A, B은 조합설립인가 당시 아버지와 함께 1세대를 구성했으므로, 이후 세대가 분리되었더라도 개별 분양신청권은 인정되기 어렵다고 판단하여 청구를 기각했습니다. 또한, 김포시 조례가 도시정비법의 입법 취지에 반하여 재산권인 분양신청권을 제한하는 것은 위법하다고 보았습니다.
1. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제39조 제1항 제2호 (조합원 자격 기준)
이 조항은 '여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다'고 규정하고 있습니다. 법원은 이 규정의 '1세대에 속하는 때'를 **'조합설립인가 당시에 1세대에 속하는 때'**로 제한적으로 해석해야 한다고 보았습니다. 이는 조합설립인가 이후 임의적인 조합원 증가와 투기세력의 유입을 억제하여 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 입법 취지에 따른 것입니다. 따라서 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원 수가 늘어나지 않았다면 이 규정이 적용되지 않습니다.
2. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제76조 제1항 제6호 (관리처분계획 기준)
이 조항은 관리처분계획 수립 시 여러 명이 1주택만 공급받는다는 취지로 해석될 수 있는 조항입니다. 그러나 법원은 이 조항이 조합설립인가 당시 다른 세대에 속하여 개별 분양신청권이 있었던 소유자들이 분양신청기간이 만료되고 관리처분계획까지 인가된 이후 같은 세대에 속하게 된 경우에도 1주택만을 공급한다는 취지는 아니라고 판단했습니다. 또한, 이 규정은 강행규정으로 보이지 않으므로, 개별 분양신청권 인정을 막을 수 없다고 보았습니다.
3. 김포시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 제2항 제2호 (관리처분계획 기준 조례)
이 조례는 관리처분계획기준일(분양신청기간 종료일) 현재 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우에는 분양대상자를 1명으로 본다고 규정하고 있습니다. 그러나 법원은 이 조례가 상위 법률인 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호 단서에서 위임한 '금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준'을 넘어서 조합원의 재산권인 분양신청권을 제한한 것으로 보았습니다. 이는 헌법 제23조 제3항이 정한 재산권 제한의 법률유보원칙에 반하므로, 이 조례를 근거로 분양신청권을 제한할 수 없다고 판단했습니다.
4. 법 해석의 기본 원칙
법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 객관적 타당성이 있도록 해석해야 합니다. 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 목표를 두며, 법률 문언의 통상적인 의미에 충실하면서도 입법 취지와 목적, 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화 등을 고려하는 체계적·논리적 해석이 필요합니다. 특히 재산권의 내용과 한계는 헌법에 따라 법률로 정할 수 있으므로, 명문의 규정이 존재하지 않는 한 투기 방지라는 이유만으로 유추·확장해석을 통해 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 것은 허용될 수 없다는 법리가 적용되었습니다.
재개발사업에서 분양신청권 관련 분쟁이 발생할 경우, 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
