공장 부지 매매 중개 계약금 반환 및 보수 조정 분쟁

원고 주식회사 A는 피고 B으로부터 공장용지를 매수하는 계약을 체결했으나, 도로 지분 문제 및 공장 신설승인 불가능성으로 계약을 취소 또는 해제하고 계약금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 한편 중개사인 피고 C, D에게는 중개 대상물 확인 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구했습니다. 이에 대해 피고 C은 중개 보수 지급을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 공장 신설승인 불가능과 도로 지분 착오를 이유로 한 원고의 계약 취소 및 해제 주장을 받아들이지 않았으나 중개사의 확인 의무 위반을 인정하여 중개 보수를 감액하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 반도체 장비 제조업 등을 영위하는 회사로, 공장 신설을 위해 피고 B의 공장용지 및 도로 지분을 매수하려던 매수인
• 피고 B: 안성시의 공장용지 및 도로 지분(4,627㎡ 공장용지, 391㎡ 도로 중 1/2 지분)을 소유하고 있던 매도인
• 피고 C: 'H공인중개사사무소'를 운영하는 개업공인중개사로 이 사건 매매계약의 중개인
• 피고 D: 피고 C의 소속공인중개사로 이 사건 매매계약 중개에 참여함

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 피고 B으로부터 안성시 공장용지(4,627㎡)와 도로 지분(391㎡ 중 1/2)을 매수하는 계약을 피고 C, D의 중개로 2019년 5월 31일 체결하고, 피고 B에게 계약금 175,000,000원을 지급했으며, 피고 C에게 중개 보수 17,325,000원을 지급하기로 약정했습니다. 이후 원고는 피고 B이 이 사건 도로 중 1/2 지분만 소유하고 있었음에도 그 전부의 소유자라고 착오했음을 주장했습니다. 또한 원고는 이 사건 공장용지가 계획관리지역으로서 원고가 신설하려는 공장의 대기오염물질 발생량이 기준(연간 합계 10톤 미만)을 초과하여 공장 신설승인이 불가능하다는 사실을 알게 되었고, 이 역시 착오라고 주장했습니다. 이에 원고는 위 사실들을 이유로 계약을 취소하거나 해제하고 매도인인 피고 B 및 중개사인 피고 C, D에게 계약금 반환과 손해배상(총 175,000,000원)을 청구했습니다. 반면 중개사인 피고 C은 약정된 중개 보수 17,325,000원의 지급을 요구하며 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

매수인이 도로 지분 및 공장 신설승인 가능성에 대한 착오를 이유로 매매계약을 취소하거나 해제할 수 있는지 여부, 매도인의 도로 지분 일부 소유권 미확보가 계약 해제 사유 또는 손해배상 책임으로 이어지는지 여부, 공인중개사가 중개 대상물의 권리관계 및 토지이용계획을 제대로 확인, 설명하지 않아 매수인에게 손해가 발생한 경우 손해배상 책임이 인정되는지 여부, 공인중개사의 중개 과실이 인정될 경우 약정된 중개 보수를 감액할 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A의 피고 B, C, D에 대한 본소청구(계약금 반환 및 손해배상)를 모두 기각했습니다. 피고 C의 원고에 대한 반소청구 중 일부를 인용하여, 원고는 피고 C에게 중개 보수로 8,662,500원과 이에 대한 지연손해금(2019. 6. 1.부터 2021. 5. 13.까지는 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고 C의 나머지 반소청구는 기각되었습니다. 소송비용은 본소로 인하여 생긴 부분은 원고가 부담하고, 반소로 인하여 생긴 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 피고 C이 각 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 매수인의 착오나 매도인의 일부 채무불이행만으로는 계약 전체를 취소하거나 해제할 수 없다고 판단하여 매수인의 계약금 반환 및 손해배상 청구를 기각했습니다. 그러나 중개사의 중개 대상물 확인 의무 위반과 관련하여 중개 보수가 과다하다고 보아 약정 중개 보수 17,325,000원을 8,662,500원으로 감액하여 원고에게 일부 중개 보수 지급 의무가 있다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사안에서는 부동산 매매 계약의 유효성, 중개인의 의무와 책임, 그리고 중개 보수 감액에 대한 여러 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)​: 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있습니다. 그러나 동기의 착오의 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 취소할 수 있으며, 표의자에게 중대한 과실이 있는 경우 취소할 수 없습니다. 본 사안에서 원고는 도로 지분 소유권 및 공장 신설승인 가능성에 착오가 있었다고 주장했으나, 법원은 도로 지분 착오가 계약 체결에 결정적인 영향을 미쳤다고 보기 어렵고, 공장 신설승인 관련 착오는 매수인의 중대한 과실로 인한 것이거나 계약 내용으로 포함되지 않은 동기의 착오로 보아 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 착오를 이유로 계약을 취소하려면 그 착오가 계약을 하지 않았을 정도로 중요하고 중대한 과실이 없어야 합니다.

2. 민법 제546조 (이행지체와 해제), 제544조 (이행불능과 해제)​: 채무자가 채무를 이행하지 않거나 이행이 불가능하게 된 경우 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 계약의 일부 이행이 불능인 경우에는 이행이 가능한 나머지 부분만으로 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에만 계약 전부의 해제가 가능합니다. 본 사안에서 매도인의 도로 지분 1/2 미확보가 이행불능으로 인정되었지만, 법원은 매수인이 나머지 지분만으로도 공장 신설 승인이라는 계약 목적을 달성할 수 있다고 보아 계약 전체의 해제를 인정하지 않았습니다. 계약의 일부 불이행이더라도 계약 목적 달성에 지장이 없다면 계약 전체 해제는 어렵습니다.

3. 민법 제750조 (불법행위의 내용) 및 제756조 (사용자의 배상책임)​: 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있으며(제750조), 타인을 사용하여 사무에 종사하게 한 자는 그 피용자가 사무 집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다(제756조). 본 사안에서는 소속공인중개사(피고 D)의 과실에 대해 개업공인중개사(피고 C)가 사용자로서 책임질 수 있는지 여부가 다뤄졌습니다.

4. 공인중개사법 제25조 제1항, 동법 시행령 제21조 제1항 (중개대상물 확인 설명의무)​: 개업공인중개사는 중개 의뢰를 받은 경우 소유권 등 중개 대상물의 권리관계, 토지이용계획 등을 확인하여 의뢰인에게 설명하고 근거 자료를 제시할 의무가 있습니다. 본 사안에서 피고 D은 도로의 권리관계(1/2 지분 미소유)를 부동산등기사항증명서 등으로 확인하지 않고 설명하지 않아 이 의무를 위반했다고 인정되었습니다. 그러나 이 의무 위반이 원고가 주장하는 계약금 상당의 손해와 직접적인 인과관계가 있다고는 인정되지 않았습니다.

5. 공인중개사법 제30조 제1항 (개업공인중개사의 손해배상책임)​: 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 중개사의 의무 위반이 인정되더라도 그로 인한 손해와의 인과관계가 명확히 입증되어야 합니다.

6. 공인중개사법 제32조 (중개보수) 및 민법상 위임계약과 보수 감액 원칙: 부동산 중개업자와 의뢰인의 관계는 민법상 위임관계와 같으며, 약정 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만 청구할 수 있습니다. 본 사안에서 법원은 중개사의 의무 위반(도로 권리관계 확인 소홀), 원고의 공장 신설승인 목적 달성 불가능성이 높은 점, 그리고 약정된 중개 보수가 법정 최고 한도에 해당하는 점 등을 종합적으로 고려하여 약정 중개 보수 17,325,000원을 8,662,500원으로 감액하는 것이 타당하다고 판단했습니다.

참고 사항

부동산 계약 시에는 목적물의 정확한 권리관계(소유권 범위, 지분 여부 등)를 반드시 공적 장부(예: 부동산등기사항증명서)를 통해 스스로 확인해야 합니다. 특정 목적(예: 공장 신설, 건물 건축 등)을 위해 토지를 매수하는 경우, 해당 목적 달성에 필요한 법적 요건(토지이용계획, 건축 허가 기준, 오염물질 배출 기준 등)을 계약 전에 철저히 확인해야 합니다. 필요한 경우 관련 인허가 기관에 직접 문의하거나 전문 용역을 의뢰하는 것이 안전합니다. 계약 내용에 중요한 사항이 있다면 이를 계약서의 특약사항으로 명확히 기재하여 만약의 경우 계약의 취소나 해제 조건으로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 단순히 구두로 합의하거나 막연히 예상하는 것은 법적 효력을 갖기 어렵습니다. 중개사의 설명이 충분하지 않거나 중개 대상물에 대한 확인을 소홀히 했다고 판단되면, 중개사의 책임 여부를 검토할 수 있지만, 그렇다고 해서 계약 자체의 취소나 해제가 자동적으로 인정되는 것은 아니며 손해배상 청구나 중개 보수 감액에만 영향을 미칠 수 있습니다. 계약상 중요 부분의 착오를 이유로 계약을 취소하려면, 그 착오가 없었더라면 계약을 체결하지 않았을 정도로 중요해야 하며, 보통 일반인도 같은 상황에서 계약하지 않았을 것이라고 인정될 정도여야 합니다. 또한 자신의 중대한 과실로 인한 착오는 취소 사유가 될 수 없습니다. 매매 목적물 중 일부에 대한 이행 불능이 발생하더라도, 남은 부분의 이행만으로 계약의 목적을 달성할 수 있다면 계약 전체를 해제할 수 없다는 점을 인지해야 합니다.