아파트 단지 내 상가 주차 방해금지 및 부당이득 반환 청구 사건

이 사건은 아파트 단지 내 상가 구분소유자들이 지하주차장 사용을 아파트 입주자대표회의가 방해하는 것을 막고, 부당하게 지불한 주차료를 돌려받기 위해 제기한 소송입니다. 법원은 지하주차장이 아파트와 상가 전체의 공용부분이므로 상가 소유주와 이용객의 주차를 방해해서는 안 된다고 판단했으나, 피고가 받아온 주차료는 부당이득으로 볼 수 없어 반환 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(선정당사자) A 외 선정자들: 서울 강남구 C아파트 단지 내 상가 1개동 35세대 중 32세대의 구분소유자들.
• 피고 B 입주자대표회의: C아파트 단지 내 아파트 4개동(총 276세대)의 동별 대표자들로 구성된 자치관리기구.

분쟁 상황

서울 강남구 C아파트 단지 내 상가 구분소유자들(원고 등)은 단지 지하주차장을 아파트 입주민과 동일하게 사용할 권리가 있다고 주장하며, 아파트 입주자대표회의(피고)가 상가 이용 차량의 주차를 제한하고 높은 주차료를 부과하는 행위는 부당하다고 보았습니다. 이에 원고 등은 피고를 상대로 주차 방해금지 및 그동안 부당하게 지불했다고 주장하는 주차료 108,750,000원의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

아파트 단지 내 지하주차장이 상가 소유자들에게도 공용부분으로 인정되어 상가 소유자 및 이용객들의 주차를 방해할 수 없는지 여부와, 아파트 입주자대표회의가 상가 측으로부터 받아온 주차료가 부당이득에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

피고 입주자대표회의는 원고(선정당사자)를 포함한 선정자들 및 이들로부터 상가를 임차한 사람 또는 상가를 방문하는 사람들이 지하주차장에 출입, 통행, 주정차하는 것을 방해하는 일체의 행위를 해서는 안 된다. 원고(선정당사자)의 나머지 청구(부당이득 반환)는 기각한다. 소송비용은 각자 부담한다.

결론

법원은 이 사건 단지의 지하주차장이 아파트와 상가 전체 구분소유자들의 공유에 속하는 '전체공용부분'에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 상가 소유자 및 이용객들의 주차장 사용권이 인정되므로, 피고가 이들의 주차를 방해하는 행위를 금지했습니다. 그러나 부당이득 반환 청구에 대해서는 주차장 사용 계약이 유효하고, 주차비 인상이 현저히 불공정하다고 보기 어려우며, 주차비를 직접 피고에게 지급한 것이 아니라는 등의 이유로 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 여러 조항이 주요하게 적용되었습니다.

1. 집합건물법 제3조, 제10조 제1항 (공용부분의 정의 및 공유): 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하는 것이 원칙입니다. 건물의 어느 부분이 공용에 제공되는지는 등기 여부, 소유자 합의, 건물의 구조, 용도, 이용 상황, 설계도면, 분양계약서 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 이 사건에서는 지하주차장이 아파트와 상가 모두를 위한 '전체공용부분'으로 인정되었습니다.

2. 집합건물법 제11조 (공용부분의 사용): 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 이는 상가 구분소유자들뿐만 아니라 그들의 임차인이나 방문객들까지도 주차장을 용도에 맞게 사용할 권리가 있다는 근거가 됩니다.

3. 집합건물법 제15조, 제16조 (공용부분의 변경 및 관리단 집회 결의): 지하주차장 중 특정 면수를 어느 한쪽 구분소유자에게만 전속적 사용권을 부여하는 것은 다른 구분소유자의 사용권을 제한하는 행위이므로, 관리규약이나 관리단 집회의 특별 결의(구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상 동의)가 필요합니다. 이 사건에서는 피고인 입주자대표회의가 집합건물법상의 관리단으로 볼 수 없어 그 의결만으로 특정 부분에 대한 전속적 사용권을 정할 수 없다고 판단되었습니다.

4. 구 주택법 제43조 및 집합건물법 제23조 제1항 (입주자대표회의의 지위와 관리단): 피고인 입주자대표회의는 구 주택법에 따라 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하는 자치의결기구이지만, 그 구성원의 성격과 범위 등이 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물법상 '관리단'의 성격을 겸유한다고 볼 수 없다고 보았습니다. 따라서 입주자대표회의의 의결이 관리단의 결의와 동일한 효력을 가지지 못했습니다.

이러한 법리들을 종합하여 법원은 지하주차장이 전체공용부분으로서 상가 소유자들의 사용권이 인정되지만, 피고가 받아온 주차비가 부당이득이라고 단정하기는 어렵다고 판단한 것입니다.

참고 사항

집합건물에서 지하주차장이 특정 건물(아파트 또는 상가)만의 전용 공간이 아닌 '전체공용부분'으로 인정될 경우, 모든 구분소유자는 그 용도에 따라 주차장을 사용할 권리가 있습니다. 주차장 사용 방식이나 주차 요금 등에 대한 분쟁이 발생했을 때, 해당 공간이 전체공용부분인지 일부공용부분인지에 대한 명확한 판단이 중요합니다. 또한, 관리단이 아닌 입주자대표회의의 결의나 계약이 법적 효력을 갖는지 여부도 면밀히 검토해야 합니다. 주차 요금의 적정성은 주변 시세와 비교하거나, 각 구성원이 부담하는 공용부분 관리비 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 공동주택의 관리기구가 행한 계약이나 의결의 효력에 대해 다툼이 있다면 해당 관리기구의 권한 범위와 적법한 의사결정 절차를 따랐는지 확인하는 것이 중요합니다.