김정한 변호사

합의해지된 전세보증금 반환 지연으로 인한 손해배상 사건

이 사건은 세입자 A씨가 집주인 B씨와 C씨(부부)에게 임대차계약 합의해지에 따른 보증금 반환 및 보증금 반환 지연으로 발생한 손해배상을 청구한 사건입니다. 세입자 A씨는 집주인들과 2021년 12월 27일 임대차 계약을 합의해지하기로 했고, 이를 전제로 새로운 아파트 임대차 계약을 체결하고 계약금 7,600만 원을 지급했습니다. 하지만 집주인들은 합의해지일에 전세 보증금 잔액을 반환하지 않았고, 이에 A씨는 새로운 계약을 이행하지 못하여 계약금 7,600만 원을 몰취당했습니다. 법원은 임대차계약이 2021년 12월 27일 합의해지되었고, 세입자 A씨가 임차 아파트 인도의무를 이행제공했음에도 집주인들이 보증금을 반환하지 않아 손해가 발생했다고 판단했습니다. 결과적으로 법원은 집주인들이 공동으로 A씨에게 임차보증금 잔액 5억 원을 건물 인도와 동시에 지급하고, 손해배상금 7,600만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 세입자, 임대차 계약이 합의해지되었음에도 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 새로운 집 계약금을 손해본 당사자 - 피고 B, C: 공동 임대인(집주인 부부), 세입자에게 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있는 당사자 ### 분쟁 상황 세입자 A씨는 집주인 B씨, C씨와의 아파트 임대차 계약 만료일이 2022년 1월 21일이었으나, 늦어도 2021년 11월 2일경 2021년 12월 27일자로 계약을 합의해지하기로 했습니다. 합의해지를 전제로 A씨는 2021년 11월 2일 다른 아파트에 대한 새로운 임대차 계약을 체결하고 계약금 7,600만 원을 지급했으며, 이사를 준비했습니다. 하지만 합의해지일인 2021년 12월 27일 집주인들은 A씨에게 전세 보증금 잔액 5억 원을 반환하지 못했습니다. A씨는 집주인들에게 보증금 반환을 독촉했으나, 보증금이 반환되지 않아 새로운 임대차 계약의 잔금을 치르지 못하게 되었고, 결국 2021년 12월 28일 새로운 계약이 파기되면서 이미 지급한 계약금 7,600만 원을 몰취당했습니다. 이에 A씨는 집주인들을 상대로 전세 보증금 잔액 5억 원의 반환과 계약금 7,600만 원 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차계약이 2021년 12월 27일 합의해지되었는지 여부. 둘째, 집주인들이 세입자에게 임차보증금 잔액을 반환할 의무가 있는지 여부. 셋째, 집주인들의 보증금 반환 지연으로 인해 세입자가 새로운 임대차 계약금을 몰취당한 손해를 배상할 책임이 있는지 여부 및 그 범위. ### 법원의 판단 재판부는 제1심 판결을 변경하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고들(집주인들)은 공동으로 원고(세입자)에게 원고로부터 별지 목록 기재 건물을 인도받음과 동시에 임차보증금 잔액 5억 원을 지급해야 합니다. 2. 또한 피고들은 원고에게 7,600만 원 및 이에 대해 2022년 1월 29일부터 2023년 7월 12일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 3. 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 4. 소송 총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 세입자 A씨는 집주인 B, C씨로부터 임차보증금 잔액 5억 원과 새로운 임대차 계약금 7,600만 원 및 지연손해금을 지급받게 되었고, 집주인들은 건물 인도와 동시에 보증금을 반환하고 손해배상 책임을 지게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 중요한 법률 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **계약의 합의해지**: 계약의 합의해지는 당사자들이 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 새로운 계약입니다. 이는 기존 계약의 성립과 마찬가지로 해지하겠다는 '청약'과 이를 받아들이는 '승낙'이라는 의사표시가 합치되어야 성립하며, 쌍방 당사자의 표시 행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하면 됩니다. 2. **임차보증금 반환 의무와 건물 인도 의무의 동시이행 관계**: 임대차 계약이 종료되면 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 임차보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 임대인에게 임차 목적물(건물)을 인도할 의무가 있습니다. 이 두 의무는 동시에 이행되어야 하는 '동시이행의 관계'에 있습니다. 즉, 임대인은 세입자가 건물을 인도하기 전까지는 보증금 반환을 거절할 수 있고, 세입자는 임대인이 보증금을 반환하기 전까지는 건물 인도를 거절할 수 있습니다. 3. **동시이행 항변권과 이행제공**: 동시이행의 관계에 있는 채무에서 한쪽 당사자가 상대방에게 채무 불이행에 대한 책임을 묻기 위해서는 먼저 자신의 채무를 이행하거나 이행을 제공해야 합니다. 이행제공이란 채무를 이행할 준비를 마치고 상대방에게 그 수령을 촉구하는 행위를 말합니다. 다만, 이행제공의 정도는 상황에 따라 신의성실의 원칙에 따라 합리적으로 판단됩니다. 4. **민법 제547조 제1항 (해지권, 해제권의 불가분성)**​: 계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명일 경우(예: 공동 임대인, 공동 임차인), 계약의 해지나 해제는 그 여러 명 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 합니다. 다만, 당사자 중 한 명이 다른 당사자로부터 정당하게 대리권을 위임받아 해지에 합의한 경우에는 유효하게 해지될 수 있습니다. 5. **채무불이행으로 인한 손해배상책임**: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상의 범위는 특별한 사정으로 인한 손해라 하더라도 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있습니다. 본 사건에서는 집주인들이 보증금 반환 지연 시 세입자가 새로운 계약금을 몰취당할 수 있다는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 판단되어 손해배상 책임이 인정되었습니다. ### 참고 사항 1. **합의해지 내용 명확화 및 문서화**: 임대차 계약을 중도에 해지하거나 만료 시점을 조정할 때는 반드시 당사자 간의 합의 내용을 명확히 하고, 문자메시지, 통화 녹취, 또는 합의서 등 객관적인 증거로 남겨두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 문자메시지 및 통화 내용이 합의해지 사실을 입증하는 데 중요한 역할을 했습니다. 2. **보증금 반환과 건물 인도의 동시이행**: 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 한쪽이 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공해야 상대방에게도 의무 이행을 요구할 수 있습니다. 3. **임차인의 이행제공 노력**: 세입자는 보증금을 돌려받기 위해 건물 인도의 이행제공을 해야 합니다. 이행제공은 단순히 말로만 하는 것이 아니라, 이사 준비(이사업체 계약 등), 열쇠 반환 의사 표시 등 실제적인 노력을 포함합니다. 4. **손해배상 범위의 입증**: 보증금 반환 지연으로 인해 발생한 손해(예: 새로운 계약 파기로 인한 계약금 몰취)를 청구하기 위해서는 그 손해가 임대인의 채무 불이행으로 인해 발생했음을 입증해야 합니다. 또한, 임대인이 해당 손해를 알았거나 알 수 있었다는 점을 증명하는 것도 중요합니다. 5. **공동 임대인의 경우 대리권 확인**: 임대인이 여러 명(예: 부부 공동 소유)일 경우, 임대인 중 한 명이 대표로 합의에 참여한다면, 다른 임대인으로부터 해당 임대인에게 합의를 할 수 있는 대리권이 위임되었는지 확인하는 것이 좋습니다. 이 사건에서는 피고 B이 피고 C의 대리인으로서 합의해지 권한을 위임받았다고 인정되어 합의해지가 유효하게 성립되었습니다.

집주인의 실거주 갱신 거절 후 주택 매도 손해배상 사건

이 사건은 임대인(피고)이 임차인(원고들)의 계약갱신 요구를 자신의 실거주를 이유로 거절한 후, 불과 한 달여 만에 해당 아파트를 제3자에게 매도하여 임차인들이 손해배상을 청구한 사건입니다. 1심에서는 임대인의 손을 들어주었으나, 2심 재판부는 임대인이 갱신 거절 당시 실제 거주할 의사가 없었고 매도할 의사로 갱신을 거절한 것으로 보아 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 불법행위에 해당한다고 판단하여 임대인에게 임차인 각 8백만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 A, B: 서울 강남구 소재 아파트의 임차인으로, 임대인의 갱신 거절 이후 손해배상을 청구함 - 피고 C: 서울 강남구 소재 아파트의 임대인으로, 임차인의 갱신 요구를 실거주를 이유로 거절한 후 아파트를 매도함 - F, G: 피고로부터 아파트를 매수한 제3자 ### 분쟁 상황 원고들은 2018년 9월 11일 피고로부터 임대차보증금 13억 원에 아파트를 임차하여 2018년 11월 30일부터 2020년 11월 29일까지 거주했습니다. 임대차 기간이 만료되기 전인 2020년 8월경, 피고가 아파트를 매도할 예정임을 알리자, 원고들은 2020년 8월 28일 계약 갱신을 요구했습니다. 이에 피고는 2020년 9월 2일 자신이 아파트에 실거주할 예정이라며 갱신 거절 의사를 밝히고, 2020년 11월 26일 아파트에 전입신고를 했습니다. 그러나 피고는 불과 약 한 달 뒤인 2020년 12월 28일 F, G에게 아파트를 매도했으며, 2021년 3월 31일 소유권이전등기가 완료되었습니다. 원고들은 피고의 갱신 거절이 허위였으며 실제로는 매도 목적이었으므로 손해배상을 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절했으나, 단기간 내에 해당 주택을 제3자에게 매도한 경우 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 불법행위로 보아 손해배상책임이 인정되는지 여부 및 손해배상책임의 범위입니다. ### 법원의 판단 제1심판결을 취소하고 피고는 원고들에게 각각 8,000,000원 및 이에 대하여 2021년 7월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송 총비용은 피고가 부담하며, 제2항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 재판부는 피고가 원고들에게 2020년 8월경 아파트 매도 의사를 밝혔던 점, 임차인들에게 매도를 위해 필요한 서류 작성을 요구하며 양도세 문제로 연내 매도 의사를 분명히 표시한 점, 실제 아파트 매도를 의뢰했던 점, 전입신고 후 약 1달 만에 아파트를 매도했고 실거주를 입증할 자료가 부족한 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이를 통해 피고는 갱신 거절 당시 실거주 의사가 없었고 오히려 매도할 의사로 갱신을 거절했다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 제3자에게 임대한 경우만을 명시하고 있지만, 이는 임대인이 갱신 거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아니므로, 같은 조 제1항을 위반한 피고는 민법상 불법행위로 인한 손해배상책임을 면할 수 없다고 보았습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에 따라 갱신거절 당시 제3자에게 임대했다면 얻었을 환산월차임과 원고들의 환산월차임 간 차액의 2년분인 16,000,008원을 산정하여, 원고들에게 각각 8,000,000원을 지급하라고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이번 판결은 **주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)**​ 및 **민법상 불법행위 책임**에 대한 중요한 해석을 담고 있습니다. 임차인은 원칙적으로 2년의 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며(동법 제1항), 임대인은 특별한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나는 임대인(직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다(동법 제1항 제8호). 그러나 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신이 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(동법 제5항). 손해배상액은 여러 산정 기준 중 '갱신거절 당시 환산월차임과 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액'을 따를 수 있습니다(동법 제6항 제2호). 본 판례에서는 임대인이 '임대'한 것이 아니라 '매도'한 경우이므로 동법 제5항을 직접 적용하기 어렵다는 피고의 주장이 있었으나, 재판부는 동법 제5항이 임대인이 제3자에게 임대한 경우에만 손해배상책임이 있다는 취지가 아니라 임대인의 거짓된 실거주 주장이 임차인의 갱신요구권을 침해하는 위법한 행위이므로, 민법 제750조(불법행위의 내용)에 따라 손해배상책임을 져야 한다고 판단했습니다. 즉, 임대인이 실거주 의사 없이 갱신을 거절하고 매도한 행위는 임차인의 정당한 권리를 침해한 불법행위로 보았습니다. ### 참고 사항 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 경우, 임차인은 임대인의 실제 거주 여부를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 임대인이 갱신 거절 전후로 주택을 매도하려는 의사를 밝힌 적이 있는지, 매물로 내놓은 적이 있는지 등의 정황 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 임대인이 전입신고만 하고 실제로 거주하지 않는 것으로 의심된다면 관리비 납부 내역, 우편물 수령 여부, 이사 관련 증빙 자료 등을 확인하거나 주변 이웃들의 증언을 확보하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 주택임대차보호법상 손해배상 규정은 임대인이 제3자에게 주택을 '임대한 경우'를 명시하고 있으나, 이번 판례처럼 '매도'한 경우에도 임대인의 실거주 의사가 허위였음이 입증된다면 민법상 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다. 따라서 임대인의 거짓된 갱신 거절로 인해 이사비용, 중개수수료 등의 손해가 발생했다면 이를 증명할 자료를 잘 보관해야 합니다.

집주인 변경 통지 없이 집 팔았을 때 보증금 반환 사건

임차인 A는 임대인 B, C와 보증금 1억 4,200만 원에 임대차 계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받아 거주했습니다. 임대인 B, C는 계약 후 약 한 달 만에 임차인 A에게 알리지 않고 해당 주택을 F에게 매도했습니다. 임대차 기간 만료 직전 임차인 A는 전세자금대출 연장을 문의하다가 집주인이 바뀐 사실을 우연히 알게 되었습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B, C에게 임대차 계약 승계 거부 및 해지 의사를 내용증명으로 통보하고 보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 임차인 A가 대항력을 갖춘 임차인으로서 집주인 변경 사실을 안 후 적절한 기간 내에 이의를 제기하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었으므로, 임대인 B, C는 공동으로 보증금 1억 4,200만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 서울 강북구 D건물 E호의 임차인 (세입자) - 피고 B, C: 서울 강북구 D건물 E호의 원래 공동 임대인 (원래 집주인) - F: 서울 강북구 D건물 E호의 새로운 소유자 (집을 산 사람) ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 6월 20일 피고들로부터 서울 강북구 D건물 E호를 임대차 보증금 1억 4,200만 원, 기간은 2020년 7월 11일부터 2022년 7월 10일까지로 정하여 임차하는 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 710만 원과 잔금 1억 3,490만 원을 지급했고 그 중 9,200만 원은 전세자금대출로 마련했습니다. 원고는 2020년 6월 22일 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤으며, 임대차 보증금을 지급한 다음 해당 부동산을 인도받았습니다. 그러나 피고들은 임대차 계약 기간 중인 2020년 7월 23일, 원고에게 이 사실을 알리지 않은 채 F에게 해당 부동산을 1억 4,200만 원에 매도하고 F 앞으로 소유권 이전 등기를 마쳐주었습니다. 원고는 임대차 기간 만료가 다가와 2022년 7월 1일 은행 담당자에게 기존 전세자금대출 연장을 문의하다가 비로소 해당 부동산의 소유자가 변경되었음을 알게 되었습니다. 원고는 2022년 7월 2일 피고 C에게 연락하여 소유권 변동 내역에 관해 문의했으나 답변을 받지 못했고, 직접 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 사실과 이후 근저당권이 설정된 사실을 확인했습니다. 이에 원고는 2022년 7월 7일과 2022년 7월 21일에 피고들에게 내용증명을 보내 임대차 계약 승계 거부 및 해지 의사를 밝혔고, 해당 내용증명은 2022년 7월 22일 피고들에게 송달되었습니다. 피고들은 원고가 임대차 계약 체결 당시 1년 내에 부동산을 처분해야 한다는 점을 알고 있었으므로 보증금 반환 의무가 없으며, 원고가 새로운 소유자에게 보증금 반환을 청구해야 한다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 기간 중 주택 소유자가 변경되었을 때 임차인이 기존 임대인에게 임대차 보증금 반환을 청구할 수 있는지, 그리고 임차인이 임대인 변경 사실을 알게 된 후 언제까지 이의를 제기해야 적법한 해지로 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들(원래 집주인 B, C)이 공동하여 원고(세입자 A)에게 임대차 보증금 1억 4,200만 원을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 보증금 지급 판결은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서 임대인 지위 승계에 이의를 제기할 권리가 있다고 보았습니다. 원고가 주택 소유권 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 적법하게 이의를 제기한 것이 인정되므로, 임대차 계약은 적법하게 해지되었고 피고들(원래 집주인 B, C)은 공동 임대인으로서 임대차 보증금 1억 4,200만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 상태에서 임대인이 임의로 주택을 매도하여 소유자가 변경된 경우, 임차인이 기존 임대인에게 임대차 보증금 반환을 요구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. **1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력:** 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 2020년 6월 22일 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤으며, 임대차 보증금을 지급한 다음 이 사건 부동산을 인도받아 대항력을 갖추었습니다. 따라서 원고는 이 사건 부동산의 새로운 소유자(F)를 포함한 제3자에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 법적 지위를 가지게 됩니다. **2. 임대인 지위 승계 및 임차인의 승계 거부권 (대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조):** 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 원칙적으로 이 사건 부동산을 매수한 F가 새로운 임대인이 되어 원고에 대한 보증금 반환 의무를 승계하는 것이 됩니다. 그러나 대법원 판례는 임대차계약에 있어 임대인의 지위 양도가 임대인의 의무 이전을 수반하지만, 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이므로, 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다고 봅니다. 이는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따른 것으로, 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내에' 이의를 제기하면 임차인은 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 기존 임대인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다. 또한 임차인의 해지권은 해지 통고 즉시 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서 법원은 원고가 2022년 7월 1일 소유자 변경 사실을 알게 된 후 7월 2일 등기부등본 확인, 7월 7일 및 7월 22일 내용증명 발송, 7월 29일 소 제기 등 신속하게 이의를 제기하여 '상당한 기간 내 이의 제기' 요건을 충족했다고 판단했습니다. 특히 피고들이 소유권 변경을 원고에게 알리지 않았고, 새로운 매수인의 자력에 대한 정보도 제공하지 않아 원고의 신뢰 관계가 훼손될 수 있는 상황이었던 점도 고려되었습니다. **3. 공동 임대인의 보증금 반환채무의 성질 (대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조):** 공동 임대인의 보증금 반환채무는 그 성질상 불가분채무에 해당합니다. 따라서 이 사건에서 피고 B와 C는 공동 임대인으로서 원고에게 1억 4,200만 원 전액을 공동으로 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 주택 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 상태에서 임대인이 변경될 경우, 임차인은 새로운 소유자에게 임대차 계약의 승계를 강요받지 않을 수 있습니다. 임대차 주택의 소유자가 변경되었다는 사실을 알게 된 경우, 임차인은 즉시(판례상 '상당한 기간 내에') 기존 임대인에게 임대차 계약 승계 거부 및 계약 해지 의사를 명확히 통보해야 합니다. 이때 내용증명 등을 통해 의사를 전달하는 것이 법적 증거로 활용될 수 있으니 꼭 문서를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 임차인이 대항력을 갖추었다면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙이지만, 임차인이 이를 원하지 않으면 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 특히 임대인이 부동산을 매도하면서 임차인에게 소유권 변경 사실을 알리지 않았다면, 임차인은 추후 이를 알게 된 시점부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 임대차 보증금과 동일한 금액으로 주택을 매도하여 보증금으로 매매대금을 충당한 결과가 되었을 경우, 이는 매수인의 무자력 위험을 임차인에게 전가하는 것이므로 기존 임대인이 보증금 반환 의무를 부담하게 될 가능성이 높습니다. 계약 기간 중 임대인에게 변동이 생길 수 있다는 점을 인지했더라도, 임차인이 임대인의 지위 승계를 명시적으로 허락하지 않았다면 승계 거부권을 행사할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

합의해지된 전세보증금 반환 지연으로 인한 손해배상 사건

이 사건은 세입자 A씨가 집주인 B씨와 C씨(부부)에게 임대차계약 합의해지에 따른 보증금 반환 및 보증금 반환 지연으로 발생한 손해배상을 청구한 사건입니다. 세입자 A씨는 집주인들과 2021년 12월 27일 임대차 계약을 합의해지하기로 했고, 이를 전제로 새로운 아파트 임대차 계약을 체결하고 계약금 7,600만 원을 지급했습니다. 하지만 집주인들은 합의해지일에 전세 보증금 잔액을 반환하지 않았고, 이에 A씨는 새로운 계약을 이행하지 못하여 계약금 7,600만 원을 몰취당했습니다. 법원은 임대차계약이 2021년 12월 27일 합의해지되었고, 세입자 A씨가 임차 아파트 인도의무를 이행제공했음에도 집주인들이 보증금을 반환하지 않아 손해가 발생했다고 판단했습니다. 결과적으로 법원은 집주인들이 공동으로 A씨에게 임차보증금 잔액 5억 원을 건물 인도와 동시에 지급하고, 손해배상금 7,600만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 세입자, 임대차 계약이 합의해지되었음에도 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 새로운 집 계약금을 손해본 당사자 - 피고 B, C: 공동 임대인(집주인 부부), 세입자에게 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있는 당사자 ### 분쟁 상황 세입자 A씨는 집주인 B씨, C씨와의 아파트 임대차 계약 만료일이 2022년 1월 21일이었으나, 늦어도 2021년 11월 2일경 2021년 12월 27일자로 계약을 합의해지하기로 했습니다. 합의해지를 전제로 A씨는 2021년 11월 2일 다른 아파트에 대한 새로운 임대차 계약을 체결하고 계약금 7,600만 원을 지급했으며, 이사를 준비했습니다. 하지만 합의해지일인 2021년 12월 27일 집주인들은 A씨에게 전세 보증금 잔액 5억 원을 반환하지 못했습니다. A씨는 집주인들에게 보증금 반환을 독촉했으나, 보증금이 반환되지 않아 새로운 임대차 계약의 잔금을 치르지 못하게 되었고, 결국 2021년 12월 28일 새로운 계약이 파기되면서 이미 지급한 계약금 7,600만 원을 몰취당했습니다. 이에 A씨는 집주인들을 상대로 전세 보증금 잔액 5억 원의 반환과 계약금 7,600만 원 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차계약이 2021년 12월 27일 합의해지되었는지 여부. 둘째, 집주인들이 세입자에게 임차보증금 잔액을 반환할 의무가 있는지 여부. 셋째, 집주인들의 보증금 반환 지연으로 인해 세입자가 새로운 임대차 계약금을 몰취당한 손해를 배상할 책임이 있는지 여부 및 그 범위. ### 법원의 판단 재판부는 제1심 판결을 변경하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고들(집주인들)은 공동으로 원고(세입자)에게 원고로부터 별지 목록 기재 건물을 인도받음과 동시에 임차보증금 잔액 5억 원을 지급해야 합니다. 2. 또한 피고들은 원고에게 7,600만 원 및 이에 대해 2022년 1월 29일부터 2023년 7월 12일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 3. 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 4. 소송 총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 세입자 A씨는 집주인 B, C씨로부터 임차보증금 잔액 5억 원과 새로운 임대차 계약금 7,600만 원 및 지연손해금을 지급받게 되었고, 집주인들은 건물 인도와 동시에 보증금을 반환하고 손해배상 책임을 지게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 중요한 법률 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **계약의 합의해지**: 계약의 합의해지는 당사자들이 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 새로운 계약입니다. 이는 기존 계약의 성립과 마찬가지로 해지하겠다는 '청약'과 이를 받아들이는 '승낙'이라는 의사표시가 합치되어야 성립하며, 쌍방 당사자의 표시 행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하면 됩니다. 2. **임차보증금 반환 의무와 건물 인도 의무의 동시이행 관계**: 임대차 계약이 종료되면 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 임차보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 임대인에게 임차 목적물(건물)을 인도할 의무가 있습니다. 이 두 의무는 동시에 이행되어야 하는 '동시이행의 관계'에 있습니다. 즉, 임대인은 세입자가 건물을 인도하기 전까지는 보증금 반환을 거절할 수 있고, 세입자는 임대인이 보증금을 반환하기 전까지는 건물 인도를 거절할 수 있습니다. 3. **동시이행 항변권과 이행제공**: 동시이행의 관계에 있는 채무에서 한쪽 당사자가 상대방에게 채무 불이행에 대한 책임을 묻기 위해서는 먼저 자신의 채무를 이행하거나 이행을 제공해야 합니다. 이행제공이란 채무를 이행할 준비를 마치고 상대방에게 그 수령을 촉구하는 행위를 말합니다. 다만, 이행제공의 정도는 상황에 따라 신의성실의 원칙에 따라 합리적으로 판단됩니다. 4. **민법 제547조 제1항 (해지권, 해제권의 불가분성)**​: 계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명일 경우(예: 공동 임대인, 공동 임차인), 계약의 해지나 해제는 그 여러 명 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 합니다. 다만, 당사자 중 한 명이 다른 당사자로부터 정당하게 대리권을 위임받아 해지에 합의한 경우에는 유효하게 해지될 수 있습니다. 5. **채무불이행으로 인한 손해배상책임**: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상의 범위는 특별한 사정으로 인한 손해라 하더라도 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있습니다. 본 사건에서는 집주인들이 보증금 반환 지연 시 세입자가 새로운 계약금을 몰취당할 수 있다는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 판단되어 손해배상 책임이 인정되었습니다. ### 참고 사항 1. **합의해지 내용 명확화 및 문서화**: 임대차 계약을 중도에 해지하거나 만료 시점을 조정할 때는 반드시 당사자 간의 합의 내용을 명확히 하고, 문자메시지, 통화 녹취, 또는 합의서 등 객관적인 증거로 남겨두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 문자메시지 및 통화 내용이 합의해지 사실을 입증하는 데 중요한 역할을 했습니다. 2. **보증금 반환과 건물 인도의 동시이행**: 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 한쪽이 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공해야 상대방에게도 의무 이행을 요구할 수 있습니다. 3. **임차인의 이행제공 노력**: 세입자는 보증금을 돌려받기 위해 건물 인도의 이행제공을 해야 합니다. 이행제공은 단순히 말로만 하는 것이 아니라, 이사 준비(이사업체 계약 등), 열쇠 반환 의사 표시 등 실제적인 노력을 포함합니다. 4. **손해배상 범위의 입증**: 보증금 반환 지연으로 인해 발생한 손해(예: 새로운 계약 파기로 인한 계약금 몰취)를 청구하기 위해서는 그 손해가 임대인의 채무 불이행으로 인해 발생했음을 입증해야 합니다. 또한, 임대인이 해당 손해를 알았거나 알 수 있었다는 점을 증명하는 것도 중요합니다. 5. **공동 임대인의 경우 대리권 확인**: 임대인이 여러 명(예: 부부 공동 소유)일 경우, 임대인 중 한 명이 대표로 합의에 참여한다면, 다른 임대인으로부터 해당 임대인에게 합의를 할 수 있는 대리권이 위임되었는지 확인하는 것이 좋습니다. 이 사건에서는 피고 B이 피고 C의 대리인으로서 합의해지 권한을 위임받았다고 인정되어 합의해지가 유효하게 성립되었습니다.

집주인의 실거주 갱신 거절 후 주택 매도 손해배상 사건

이 사건은 임대인(피고)이 임차인(원고들)의 계약갱신 요구를 자신의 실거주를 이유로 거절한 후, 불과 한 달여 만에 해당 아파트를 제3자에게 매도하여 임차인들이 손해배상을 청구한 사건입니다. 1심에서는 임대인의 손을 들어주었으나, 2심 재판부는 임대인이 갱신 거절 당시 실제 거주할 의사가 없었고 매도할 의사로 갱신을 거절한 것으로 보아 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 불법행위에 해당한다고 판단하여 임대인에게 임차인 각 8백만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 A, B: 서울 강남구 소재 아파트의 임차인으로, 임대인의 갱신 거절 이후 손해배상을 청구함 - 피고 C: 서울 강남구 소재 아파트의 임대인으로, 임차인의 갱신 요구를 실거주를 이유로 거절한 후 아파트를 매도함 - F, G: 피고로부터 아파트를 매수한 제3자 ### 분쟁 상황 원고들은 2018년 9월 11일 피고로부터 임대차보증금 13억 원에 아파트를 임차하여 2018년 11월 30일부터 2020년 11월 29일까지 거주했습니다. 임대차 기간이 만료되기 전인 2020년 8월경, 피고가 아파트를 매도할 예정임을 알리자, 원고들은 2020년 8월 28일 계약 갱신을 요구했습니다. 이에 피고는 2020년 9월 2일 자신이 아파트에 실거주할 예정이라며 갱신 거절 의사를 밝히고, 2020년 11월 26일 아파트에 전입신고를 했습니다. 그러나 피고는 불과 약 한 달 뒤인 2020년 12월 28일 F, G에게 아파트를 매도했으며, 2021년 3월 31일 소유권이전등기가 완료되었습니다. 원고들은 피고의 갱신 거절이 허위였으며 실제로는 매도 목적이었으므로 손해배상을 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절했으나, 단기간 내에 해당 주택을 제3자에게 매도한 경우 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 불법행위로 보아 손해배상책임이 인정되는지 여부 및 손해배상책임의 범위입니다. ### 법원의 판단 제1심판결을 취소하고 피고는 원고들에게 각각 8,000,000원 및 이에 대하여 2021년 7월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송 총비용은 피고가 부담하며, 제2항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 재판부는 피고가 원고들에게 2020년 8월경 아파트 매도 의사를 밝혔던 점, 임차인들에게 매도를 위해 필요한 서류 작성을 요구하며 양도세 문제로 연내 매도 의사를 분명히 표시한 점, 실제 아파트 매도를 의뢰했던 점, 전입신고 후 약 1달 만에 아파트를 매도했고 실거주를 입증할 자료가 부족한 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이를 통해 피고는 갱신 거절 당시 실거주 의사가 없었고 오히려 매도할 의사로 갱신을 거절했다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 제3자에게 임대한 경우만을 명시하고 있지만, 이는 임대인이 갱신 거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아니므로, 같은 조 제1항을 위반한 피고는 민법상 불법행위로 인한 손해배상책임을 면할 수 없다고 보았습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에 따라 갱신거절 당시 제3자에게 임대했다면 얻었을 환산월차임과 원고들의 환산월차임 간 차액의 2년분인 16,000,008원을 산정하여, 원고들에게 각각 8,000,000원을 지급하라고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이번 판결은 **주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)**​ 및 **민법상 불법행위 책임**에 대한 중요한 해석을 담고 있습니다. 임차인은 원칙적으로 2년의 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며(동법 제1항), 임대인은 특별한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나는 임대인(직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다(동법 제1항 제8호). 그러나 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신이 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(동법 제5항). 손해배상액은 여러 산정 기준 중 '갱신거절 당시 환산월차임과 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액'을 따를 수 있습니다(동법 제6항 제2호). 본 판례에서는 임대인이 '임대'한 것이 아니라 '매도'한 경우이므로 동법 제5항을 직접 적용하기 어렵다는 피고의 주장이 있었으나, 재판부는 동법 제5항이 임대인이 제3자에게 임대한 경우에만 손해배상책임이 있다는 취지가 아니라 임대인의 거짓된 실거주 주장이 임차인의 갱신요구권을 침해하는 위법한 행위이므로, 민법 제750조(불법행위의 내용)에 따라 손해배상책임을 져야 한다고 판단했습니다. 즉, 임대인이 실거주 의사 없이 갱신을 거절하고 매도한 행위는 임차인의 정당한 권리를 침해한 불법행위로 보았습니다. ### 참고 사항 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 경우, 임차인은 임대인의 실제 거주 여부를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 임대인이 갱신 거절 전후로 주택을 매도하려는 의사를 밝힌 적이 있는지, 매물로 내놓은 적이 있는지 등의 정황 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 임대인이 전입신고만 하고 실제로 거주하지 않는 것으로 의심된다면 관리비 납부 내역, 우편물 수령 여부, 이사 관련 증빙 자료 등을 확인하거나 주변 이웃들의 증언을 확보하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 주택임대차보호법상 손해배상 규정은 임대인이 제3자에게 주택을 '임대한 경우'를 명시하고 있으나, 이번 판례처럼 '매도'한 경우에도 임대인의 실거주 의사가 허위였음이 입증된다면 민법상 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다. 따라서 임대인의 거짓된 갱신 거절로 인해 이사비용, 중개수수료 등의 손해가 발생했다면 이를 증명할 자료를 잘 보관해야 합니다.

집주인 변경 통지 없이 집 팔았을 때 보증금 반환 사건

임차인 A는 임대인 B, C와 보증금 1억 4,200만 원에 임대차 계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받아 거주했습니다. 임대인 B, C는 계약 후 약 한 달 만에 임차인 A에게 알리지 않고 해당 주택을 F에게 매도했습니다. 임대차 기간 만료 직전 임차인 A는 전세자금대출 연장을 문의하다가 집주인이 바뀐 사실을 우연히 알게 되었습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B, C에게 임대차 계약 승계 거부 및 해지 의사를 내용증명으로 통보하고 보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 임차인 A가 대항력을 갖춘 임차인으로서 집주인 변경 사실을 안 후 적절한 기간 내에 이의를 제기하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었으므로, 임대인 B, C는 공동으로 보증금 1억 4,200만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 서울 강북구 D건물 E호의 임차인 (세입자) - 피고 B, C: 서울 강북구 D건물 E호의 원래 공동 임대인 (원래 집주인) - F: 서울 강북구 D건물 E호의 새로운 소유자 (집을 산 사람) ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 6월 20일 피고들로부터 서울 강북구 D건물 E호를 임대차 보증금 1억 4,200만 원, 기간은 2020년 7월 11일부터 2022년 7월 10일까지로 정하여 임차하는 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 710만 원과 잔금 1억 3,490만 원을 지급했고 그 중 9,200만 원은 전세자금대출로 마련했습니다. 원고는 2020년 6월 22일 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤으며, 임대차 보증금을 지급한 다음 해당 부동산을 인도받았습니다. 그러나 피고들은 임대차 계약 기간 중인 2020년 7월 23일, 원고에게 이 사실을 알리지 않은 채 F에게 해당 부동산을 1억 4,200만 원에 매도하고 F 앞으로 소유권 이전 등기를 마쳐주었습니다. 원고는 임대차 기간 만료가 다가와 2022년 7월 1일 은행 담당자에게 기존 전세자금대출 연장을 문의하다가 비로소 해당 부동산의 소유자가 변경되었음을 알게 되었습니다. 원고는 2022년 7월 2일 피고 C에게 연락하여 소유권 변동 내역에 관해 문의했으나 답변을 받지 못했고, 직접 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 사실과 이후 근저당권이 설정된 사실을 확인했습니다. 이에 원고는 2022년 7월 7일과 2022년 7월 21일에 피고들에게 내용증명을 보내 임대차 계약 승계 거부 및 해지 의사를 밝혔고, 해당 내용증명은 2022년 7월 22일 피고들에게 송달되었습니다. 피고들은 원고가 임대차 계약 체결 당시 1년 내에 부동산을 처분해야 한다는 점을 알고 있었으므로 보증금 반환 의무가 없으며, 원고가 새로운 소유자에게 보증금 반환을 청구해야 한다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 기간 중 주택 소유자가 변경되었을 때 임차인이 기존 임대인에게 임대차 보증금 반환을 청구할 수 있는지, 그리고 임차인이 임대인 변경 사실을 알게 된 후 언제까지 이의를 제기해야 적법한 해지로 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들(원래 집주인 B, C)이 공동하여 원고(세입자 A)에게 임대차 보증금 1억 4,200만 원을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 보증금 지급 판결은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서 임대인 지위 승계에 이의를 제기할 권리가 있다고 보았습니다. 원고가 주택 소유권 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 적법하게 이의를 제기한 것이 인정되므로, 임대차 계약은 적법하게 해지되었고 피고들(원래 집주인 B, C)은 공동 임대인으로서 임대차 보증금 1억 4,200만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 상태에서 임대인이 임의로 주택을 매도하여 소유자가 변경된 경우, 임차인이 기존 임대인에게 임대차 보증금 반환을 요구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. **1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력:** 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 2020년 6월 22일 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤으며, 임대차 보증금을 지급한 다음 이 사건 부동산을 인도받아 대항력을 갖추었습니다. 따라서 원고는 이 사건 부동산의 새로운 소유자(F)를 포함한 제3자에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 법적 지위를 가지게 됩니다. **2. 임대인 지위 승계 및 임차인의 승계 거부권 (대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조):** 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 원칙적으로 이 사건 부동산을 매수한 F가 새로운 임대인이 되어 원고에 대한 보증금 반환 의무를 승계하는 것이 됩니다. 그러나 대법원 판례는 임대차계약에 있어 임대인의 지위 양도가 임대인의 의무 이전을 수반하지만, 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이므로, 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다고 봅니다. 이는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따른 것으로, 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내에' 이의를 제기하면 임차인은 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 기존 임대인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다. 또한 임차인의 해지권은 해지 통고 즉시 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서 법원은 원고가 2022년 7월 1일 소유자 변경 사실을 알게 된 후 7월 2일 등기부등본 확인, 7월 7일 및 7월 22일 내용증명 발송, 7월 29일 소 제기 등 신속하게 이의를 제기하여 '상당한 기간 내 이의 제기' 요건을 충족했다고 판단했습니다. 특히 피고들이 소유권 변경을 원고에게 알리지 않았고, 새로운 매수인의 자력에 대한 정보도 제공하지 않아 원고의 신뢰 관계가 훼손될 수 있는 상황이었던 점도 고려되었습니다. **3. 공동 임대인의 보증금 반환채무의 성질 (대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조):** 공동 임대인의 보증금 반환채무는 그 성질상 불가분채무에 해당합니다. 따라서 이 사건에서 피고 B와 C는 공동 임대인으로서 원고에게 1억 4,200만 원 전액을 공동으로 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 주택 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 상태에서 임대인이 변경될 경우, 임차인은 새로운 소유자에게 임대차 계약의 승계를 강요받지 않을 수 있습니다. 임대차 주택의 소유자가 변경되었다는 사실을 알게 된 경우, 임차인은 즉시(판례상 '상당한 기간 내에') 기존 임대인에게 임대차 계약 승계 거부 및 계약 해지 의사를 명확히 통보해야 합니다. 이때 내용증명 등을 통해 의사를 전달하는 것이 법적 증거로 활용될 수 있으니 꼭 문서를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 임차인이 대항력을 갖추었다면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙이지만, 임차인이 이를 원하지 않으면 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 특히 임대인이 부동산을 매도하면서 임차인에게 소유권 변경 사실을 알리지 않았다면, 임차인은 추후 이를 알게 된 시점부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 임대차 보증금과 동일한 금액으로 주택을 매도하여 보증금으로 매매대금을 충당한 결과가 되었을 경우, 이는 매수인의 무자력 위험을 임차인에게 전가하는 것이므로 기존 임대인이 보증금 반환 의무를 부담하게 될 가능성이 높습니다. 계약 기간 중 임대인에게 변동이 생길 수 있다는 점을 인지했더라도, 임차인이 임대인의 지위 승계를 명시적으로 허락하지 않았다면 승계 거부권을 행사할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.