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민사일반
절도/사기서울고등법원 2024
재단법인 A(D성당 소유자)가 B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(피고 조합)이 수립하고 서울특별시 서대문구청장(피고 서대문구청장)이 인가한 사업시행변경계획으로 인해 D성당의 일조권, 사생활, 통행권 등이 심각하게 침해된다며 해당 계획의 취소를 구한 사건입니다. 법원은 피고 서대문구청장에 대한 항소는 기각했지만, 피고 조합이 D성당의 생활이익을 충분히 고려하지 않아 재량권을 일탈·남용했다며 사업시행변경계획을 취소했습니다. ### 관련 당사자 - 재단법인 A: 재개발 구역 내 D성당을 소유한 법인으로, 재개발조합의 조합원입니다. D성당은 종교활동과 사제, 수녀의 주거 공간으로 사용됩니다. - 서울특별시 서대문구청장: 재개발 사업시행변경계획을 인가한 행정기관입니다. - B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합: 서울 서대문구 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 주체입니다. ### 분쟁 상황 D성당이 위치한 지역은 2008년 재정비촉진구역으로 지정되었고, 초기 재정비촉진계획은 D성당을 철거 후 이전 신축하는 내용이었습니다. 이에 D성당 소유주인 재단법인 A는 지속적으로 D성당의 존치를 요구했고, 2020년 6월 4일 서울시의 재정비촉진계획 변경 결정으로 D성당이 존치되는 것으로 변경되었습니다. 이후 피고 조합은 D성당 존치 구역을 제외한 나머지 구역에 대한 사업시행변경계획을 수립하여 2022년 3월 17일 서대문구청장으로부터 인가를 받았습니다. 하지만 이 변경 계획에 따라 D성당 주변에 고층 아파트가 신축되면서 D성당의 일조권, 조망권, 사생활이 크게 침해되고 신설 도로가 D성당의 필수 시설 부지를 침범하는 문제가 발생하자, 재단법인 A는 이러한 사업시행변경계획이 위법하다며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업시행변경계획 인가 시 건축물 소유자의 동의가 필요한지 여부, 특별건축구역 내 건축물의 일조권 제한 규정 적용 여부, 그리고 사업시행변경계획 수립 시 재개발조합이 주변 건축물 및 주민의 생활이익(일조권, 사생활, 통행권 등)을 충분히 고려하여 이익형량을 제대로 했는지 여부(재량권 일탈·남용)입니다. ### 법원의 판단 재단법인 A의 서울특별시 서대문구청장에 대한 항소는 기각되었습니다. 재단법인 A의 B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합에 대한 항소는 받아들여졌으며, 제1심 판결 중 피고 조합에 대한 부분이 취소되었습니다. B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합이 2022년 3월 17일 서울특별시 서대문구청장으로부터 인가받은 사업시행변경계획은 취소되었습니다. ### 결론 법원은 서울특별시 서대문구청장의 인가처분 자체에는 고유한 하자가 없다고 보아 청구를 기각했습니다. 그러나 B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합이 D성당의 존치 과정에서 구 도시정비법상 소유자 동의가 불필요하고, 특별건축구역 지정으로 일조권 제한 규정 적용이 배제된다는 주장은 인정했지만, 사업시행변경계획을 수립하면서 D성당과 그 이용자들의 일조권, 사생활, 필수 시설 부지 침범 등 생활이익을 전혀 고려하지 않아 사회통념상 참을 수 있는 한도를 넘는 심각한 피해를 유발하고 이익형량을 제대로 하지 않았으므로 재량권을 일탈·남용한 위법이 있다고 판단하여 사업시행변경계획을 취소했습니다. ### 연관 법령 및 법리 구 도시 및 주거환경정비법 제17조 제1항, 제33조 제2항은 당초 사업시행계획의 내용상 철거하는 것으로 정해진 건축물을 존치하는 것으로 변경할 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다. 그러나 이 사건에서는 재정비촉진계획 단계에서 D성당이 존치 지역으로 결정되었기 때문에, 사업시행변경계획 단계에서 별도의 소유자 동의는 필요 없다고 판단되었습니다. 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제9조 제1항 제8호, 제12조, 제13조 제1항, 제3항은 재정비촉진계획이 결정·고시되면 해당 고시일에 정비구역 지정이나 정비계획 수립 등이 있은 것으로 간주되며, 재정비촉진지구 내 사업은 이 계획에 적합하게 시행되어야 한다고 명시하고 있습니다. 이는 재정비촉진계획 단계에서 건축물의 존치 여부가 결정되면 그에 따른 공정력이 발생하여, 이후 사업시행계획 단계에서 다시 동의를 받을 필요가 없다는 법적 근거가 됩니다. 건축법 제61조 제1항, 제69조 제1항 제2호 나목, 제73조 제1항 제1호는 전용주거지역과 일반주거지역에서 건축물의 높이를 제한하여 일조권을 확보하도록 규정하고 있습니다. 하지만 국토교통부장관이나 시·도지사가 도시개발·도시재정비 등을 위해 필요한 경우 특별건축구역을 지정할 수 있으며, 이 경우 건축법 제61조의 적용을 배제하는 특례를 설정할 수 있습니다. 이 사건 아파트 부지는 특별건축구역으로 지정되어 일조권 규정 적용이 배제되었습니다. 행정계획의 재량권 일탈·남용 법리는 행정계획이 행정주체에게 광범위한 형성의 재량을 부여하지만, 이는 무제한적인 것이 아니며 관련되는 공익과 사익을 비교·형량해야 한다는 원칙입니다. 만약 행정주체가 이익형량을 전혀 하지 않거나, 고려해야 할 사항을 누락하거나, 정당성과 객관성이 결여된 이익형량을 했다면 재량권을 일탈·남용하여 위법한 것으로 봅니다. 이 사건에서는 피고 조합이 D성당의 환경권 등 생활이익을 전혀 고려하지 않아 재량권 일탈·남용이 인정되었습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 사업에서 자신의 건물 존치 여부가 결정되는 단계가 중요합니다. 재정비촉진계획 등 상위 계획에서 존치 지역으로 결정되었다면, 이후 사업시행계획 단계에서는 별도의 소유자 동의 절차가 필요 없을 수 있습니다. 사업시행변경계획이 수립될 때 주변 건축물이나 시설에 미치는 영향, 특히 일조권, 사생활, 통행권 등 생활이익 침해 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 행정기관이 특별건축구역을 지정하여 특정 건축법 규정 적용을 배제할 수 있으나, 이와 별개로 사업 주체는 주변 환경에 대한 이익형량 의무를 가집니다. 재개발 조합 등 사업 주체가 계획을 수립할 때, 주변 이해관계자의 피해를 합리적으로 고려하지 않고 재량권을 남용했다고 판단되면 행정소송을 통해 계획 취소를 구할 수 있습니다. 이때, 피해의 정도가 사회통념상 참을 수 있는 한도를 초과하는지 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다. 사업 추진 과정에서 조합이나 행정기관이 합리적인 이유 없이 이해관계자와의 협의를 거부하거나 소홀히 할 경우, 이는 재량권 일탈·남용의 근거가 될 수 있습니다.
부산지방법원 2024
광고대행업체인 원고 주식회사 A가 (가칭)B개발지역주택조합추진위원회를 상대로 공동사업계약을 통해 수행한 광고 용역에 대한 대금 17억여 원의 지급을 청구하였으나 법원은 피고 추진위원회가 광고 계약 체결 당시 비법인사단으로서의 실체를 갖추지 못했으며 이후 적법한 승계나 추인이 없었으므로 계약의 효력이 미치지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (광고대행업 및 광고물 제작, 광고기획 등을 목적으로 하는 회사) - 피고: (가칭)B개발지역주택조합추진위원회 (부산 연제구 C, D 일원에서 주택법상 지역주택조합 사업을 추진할 지역주택조합을 설립하기 위해 결성된 추진위원회) - 관련 회사: 주식회사 E (부동산 분양대행업, 광고기획 및 광고대행업을 목적으로 하는 회사로 피고와 광고업무 대행계약을 체결하고 원고와 공동사업계약을 맺음) - 관련 회사: 주식회사 F (이 사건 사업의 업무대행사로 피고 및 E사와 광고업무 대행계약을 체결함) ### 분쟁 상황 주식회사 A는 E사와의 공동사업계약을 통해 (가칭)B개발지역주택조합추진위원회 및 F사가 E사와 맺은 광고업무 대행계약에 따른 홍보 업무를 수행했습니다. E사는 2021년 12월경 추진위원회에 1차와 2차 용역비를 청구했으나 미지급되었고, E사는 원고 A사에 채권 일체를 양도했습니다. 원고 A사는 양수받은 채권을 근거로 피고 추진위원회에 약 17억 원의 용역비 및 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 추진위원회는 계약 체결 당시 비법인사단이 아니었고 계약에 대한 총회 결의나 추인이 없었으므로 효력이 없다고 주장하며 대금을 지급할 의무가 없다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 지역주택조합 설립을 위한 추진위원회가 '비법인사단'으로서의 실체를 갖추기 전에 체결한 광고 용역 대행 계약의 효력이 나중에 비법인사단이 된 추진위원회에 미치는지 여부, 그리고 계약의 효력이 미치지 않을 경우 부당이득 반환 청구가 인정될 수 있는지 여부였습니다. 특히, 주택법상 지역주택조합 추진위원회 단계에서 '조합원에게 부담이 될 계약'에 대해 총회 결의를 요하는 대법원 판례의 법리가 적용될 수 있는지도 중요한 판단 기준이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 주식회사 A의 주위적 청구(용역대금 청구)와 예비적 청구(부당이득 반환 청구)를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 대행계약이 (가칭)B개발지역주택조합추진위원회가 비법인사단으로서 실체를 갖추기 전인 '발기인 또는 발기인 조합' 단계에서 체결된 것이므로, 이 계약의 효력이 나중에 비법인사단으로 성립된 피고에게 미치기 위해서는 적어도 추인 또는 규약에서 승계를 정하는 등의 별도 이전 행위가 필요하다고 보았습니다. 그러나 이러한 승계나 추인에 대한 증거가 없었으므로 주위적 청구는 받아들여지지 않았습니다. 또한, 부당이득 반환 청구에 대해서도 광고 용역의 이익이 피고에게 직접 귀속되었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 이 또한 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. * **주택법 제11조(주택조합의 설립 등)**: 지역주택조합을 설립하려면 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하며(제1항), 주택건설대지의 80퍼센트 이상 토지 사용권원 및 15퍼센트 이상 토지 소유권을 확보해야 합니다(제2항). 조합규약에 총회 의결을 거치도록 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결에 관하여는 총회의 의결을 거쳐야 합니다(제7항). * **주택법 시행령 제20조(주택조합의 운영기준 등) 제3항** 및 **주택법 시행규칙 제7조(주택조합의 설립인가 신청 등) 제5항**: '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결' 등은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. * **주택법 제11조의2(주택조합 업무대행) 제1항, 제2항**: 주택조합의 발기인 또는 주택조합은 일정한 자격을 갖춘 자 외의 자에게는 주택조합의 업무를 대행하게 할 수 없으며, 업무대행자가 대행할 수 있는 업무의 범위를 정하고 있습니다. * **민법 제741조(부당이득의 내용)**: 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이러한 법령과 관련하여, 법원은 대법원 2022. 8. 31. 선고 2019다228612 판결의 법리를 인용하여 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'은 총회의결 없이는 효력을 주장하기 어렵다고 보았습니다. 또한, 지역주택조합 추진위원회가 '비법인사단'으로서 실체를 갖추기 이전의 '발기인 조합' 단계에서 이루어진 법률행위는 발기인 개인 또는 발기인 조합에 귀속되는 것이 원칙이며, 추후 설립되는 비법인사단에 효력이 승계되기 위해서는 양수나 채무인수, 또는 총회에서의 추인 등 별도의 이전 행위가 있어야 한다는 대법원 판례의 취지를 따랐습니다. 이 사건에서는 피고 추진위원회가 발기인 단계의 계약을 적법하게 승계했다고 볼 증거가 없었으므로 계약의 효력이 피고에게 미치지 않는다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 추진위원회와 계약을 체결할 경우, 계약 상대방이 '발기인' 단계인지 아니면 '비법인사단'으로서의 실체를 갖춘 단계인지 반드시 확인해야 합니다. 발기인 단계에서 체결된 계약은 추후 설립되는 추진위원회나 조합에 자동적으로 승계되지 않으며, 정식으로 설립된 이후 총회 의결을 통한 추인이나 규약에 명시된 승계 절차를 거쳐야만 효력이 인정될 수 있습니다. 특히, 주택법상 '조합원에게 부담이 될 계약'은 총회 의결이 필수적이므로 계약 체결 시 이러한 절차적 요건이 충족되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 부당이득 반환을 주장하려면 제공된 용역이나 재화로 인해 상대방이 직접적이고 구체적인 이득을 얻었음을 명확히 증명할 수 있는 자료를 준비해야 합니다. 단순히 계약이 무효가 되었다는 사실만으로는 부당이득이 인정되기 어려울 수 있습니다.
대법원 2023
재건축 조합이 정비구역 내 토지등소유자들에게 적법한 분양신청 통지를 하지 않아 이들을 현금청산 대상으로 정한 관리처분계획이 무효라고 판단된 사건입니다. 대법원은 조합설립동의 여부와 관계없이 토지등소유자가 조합설립동의서를 제출했다면 조합원 지위가 인정될 수 있고, 분양신청 통지는 조합원 여부와 상관없이 모든 '토지등소유자'에게 해야 한다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - A아파트주택재건축정비사업조합: A아파트 재건축 사업을 추진하는 사업 주체이자 이 사건의 원고(상고인) - B, K, L: A아파트 재건축 구역 내 토지 또는 건축물 일부를 양수받은 사람들로 이 사건의 피고(피상고인) - N, O: 피고 B, K, L에게 재건축 구역 내 부동산을 양도한 부부이자 원소유자 ### 분쟁 상황 A아파트 재건축 조합은 사업 추진 중 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유권을 양수받은 B, K, L을 상대로 소유권이전등기를 청구했습니다. B, K, L은 원래 소유자 N, O 부부로부터 각각 부동산 일부를 양수받았는데 조합은 이들을 현금청산 대상자라고 판단하고 분양신청 통지를 하지 않았습니다. 이에 B, K, L은 자신들이 적법한 조합원이며 분양신청 통지를 받지 못해 현금청산자로 지정된 관리처분계획이 무효라고 주장하며 다투게 되었습니다. 조합은 N, O가 재건축에 동의했는지 여부, 1인 조합원 규정의 중첩 적용, 그리고 분양신청 통지 대상의 범위 등을 주요 쟁점으로 삼아 대법원에 상고했습니다. ### 핵심 쟁점 재건축 사업에서 1. 양도인의 사업 동의 여부와 무관하게 양수인의 조합원 지위가 인정되는지 여부 2. 조합설립인가 후 한 세대에 속한 여러 사람으로부터 부동산을 양수받은 경우 '1인 조합원' 규정(구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호)의 중첩 적용 범위 3. 분양신청 통지 대상이 '조합원'에게만 한정되는지 아니면 모든 '토지등소유자'에게 해당하는지 여부 4. 분양신청 통지 절차에 중대하고 명백한 하자가 있을 경우 현금청산 결정의 효력(무효 여부) ### 법원의 판단 원고인 A아파트주택재건축정비사업조합의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원심법원(서울고등법원)의 판결이 정당하다고 인정한 것입니다. ### 결론 재건축 조합은 사업 진행 과정에서 토지등소유자들에게 반드시 적법한 절차에 따라 분양신청 통지를 해야 하며, 이를 어길 경우 현금청산 대상자 결정 등 관리처분계획의 중요한 부분이 무효가 될 수 있음을 확인시켜 준 판결입니다. 특히 분양신청 통지는 '조합원' 자격 유무와 관계없이 '토지등소유자'라면 모두에게 해야 함을 명확히 했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2017. 2. 8. 개정 전) 제19조 제1항 (조합원의 자격)**: 이 조항은 정비사업의 조합원이 될 수 있는 토지등소유자의 기준을 정하고 있습니다. 특히 주택재건축사업의 경우 사업에 동의한 자만 조합원이 될 수 있다고 명시하며, 여러 사람이 한 세대에 속하거나 한 사람으로부터 부동산을 양수하여 여러 사람이 소유하게 된 경우 등에는 그 여러 사람을 대표하는 1인만을 조합원으로 본다고 규정합니다(제1호, 제2호, 제3호). 이 판결에서는 조합설립인가 후 한 세대(N, O 부부)에 속한 사람들로부터 각각 부동산 일부를 양수받은 경우(B, K, L) 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호(동일 세대)와 제3호(양수로 인한 다수 소유)가 중첩 적용될 수 있는지에 대한 법리를 다루었습니다. 대법원은 원칙적으로 중첩 적용되어 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다고 보았지만, 이 사건의 결론에는 영향을 미치지 않았습니다. 또한 양도인의 동의 여부와 관계없이 피고들이 조합설립동의서를 제출했다면 조합원 지위가 인정될 수 있다는 원심의 판단을 유지했습니다. 2. **구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제46조 제1항 (분양신청 통지)**: 이 조항은 사업시행자가 분양처분을 위해 토지등소유자에게 분양신청 기간, 방법 등을 통지하도록 규정하고 있습니다. 본 판결에서 대법원은 이 '토지등소유자'가 구 도시정비법 제2조 제9호 나목에 규정된 '토지등소유자'이며, 통지 당시 '조합원' 자격을 갖추고 있는지 여부에 국한되지 않는다고 해석했습니다. 즉 조합원이 아니더라도 재건축 구역 내 부동산 소유자라면 모두 분양신청 통지 대상이 된다는 것입니다. 따라서 조합이 피고들에게 적법한 분양신청 통지를 하지 않은 것은 이 조항을 위반한 위법한 행위로 판단되었습니다. ### 참고 사항 1. 재건축 구역 내 부동산을 매매할 경우, 매매 전 반드시 조합원 자격 취득 여부와 대표조합원 선임 등의 문제를 정확히 확인해야 합니다. 특히 조합설립인가 후 부동산을 양수하는 경우 구 도시정비법 제19조에 따라 1인의 조합원 지위만 부여될 수 있음을 유의해야 합니다. 2. 재건축 사업에서 분양신청 통지는 매우 중요한 절차입니다. 조합은 조합원 여부와 상관없이 정비구역 내 모든 토지등소유자에게 분양신청 기간, 방법, 현금청산 기준 등을 명확히 통지해야 합니다. 만약 통지를 받지 못했거나 통지 내용에 문제가 있다고 생각되면 즉시 조합에 문의하고 대응해야 합니다. 3. 조합이 적법한 절차를 거치지 않고 현금청산 대상자로 결정하는 등 관리처분계획을 수립했다면 그 하자가 중대하고 명백할 경우 해당 관리처분계획은 무효가 될 수 있습니다. 이는 조합원의 재산권과 직결되는 문제이므로 권리 침해를 받은 토지등소유자는 이의를 제기할 수 있습니다. 4. 이 판례는 2017년 2월 8일 개정되기 전의 구 도시 및 주거환경정비법을 기준으로 하고 있습니다. 현재 시행되는 법률은 내용이 다를 수 있으므로 유사한 상황에 처했을 때는 반드시 최신 법률과 관련 판례를 확인해야 합니다.
서울고등법원 2024
재단법인 A(D성당 소유자)가 B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(피고 조합)이 수립하고 서울특별시 서대문구청장(피고 서대문구청장)이 인가한 사업시행변경계획으로 인해 D성당의 일조권, 사생활, 통행권 등이 심각하게 침해된다며 해당 계획의 취소를 구한 사건입니다. 법원은 피고 서대문구청장에 대한 항소는 기각했지만, 피고 조합이 D성당의 생활이익을 충분히 고려하지 않아 재량권을 일탈·남용했다며 사업시행변경계획을 취소했습니다. ### 관련 당사자 - 재단법인 A: 재개발 구역 내 D성당을 소유한 법인으로, 재개발조합의 조합원입니다. D성당은 종교활동과 사제, 수녀의 주거 공간으로 사용됩니다. - 서울특별시 서대문구청장: 재개발 사업시행변경계획을 인가한 행정기관입니다. - B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합: 서울 서대문구 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 주체입니다. ### 분쟁 상황 D성당이 위치한 지역은 2008년 재정비촉진구역으로 지정되었고, 초기 재정비촉진계획은 D성당을 철거 후 이전 신축하는 내용이었습니다. 이에 D성당 소유주인 재단법인 A는 지속적으로 D성당의 존치를 요구했고, 2020년 6월 4일 서울시의 재정비촉진계획 변경 결정으로 D성당이 존치되는 것으로 변경되었습니다. 이후 피고 조합은 D성당 존치 구역을 제외한 나머지 구역에 대한 사업시행변경계획을 수립하여 2022년 3월 17일 서대문구청장으로부터 인가를 받았습니다. 하지만 이 변경 계획에 따라 D성당 주변에 고층 아파트가 신축되면서 D성당의 일조권, 조망권, 사생활이 크게 침해되고 신설 도로가 D성당의 필수 시설 부지를 침범하는 문제가 발생하자, 재단법인 A는 이러한 사업시행변경계획이 위법하다며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업시행변경계획 인가 시 건축물 소유자의 동의가 필요한지 여부, 특별건축구역 내 건축물의 일조권 제한 규정 적용 여부, 그리고 사업시행변경계획 수립 시 재개발조합이 주변 건축물 및 주민의 생활이익(일조권, 사생활, 통행권 등)을 충분히 고려하여 이익형량을 제대로 했는지 여부(재량권 일탈·남용)입니다. ### 법원의 판단 재단법인 A의 서울특별시 서대문구청장에 대한 항소는 기각되었습니다. 재단법인 A의 B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합에 대한 항소는 받아들여졌으며, 제1심 판결 중 피고 조합에 대한 부분이 취소되었습니다. B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합이 2022년 3월 17일 서울특별시 서대문구청장으로부터 인가받은 사업시행변경계획은 취소되었습니다. ### 결론 법원은 서울특별시 서대문구청장의 인가처분 자체에는 고유한 하자가 없다고 보아 청구를 기각했습니다. 그러나 B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합이 D성당의 존치 과정에서 구 도시정비법상 소유자 동의가 불필요하고, 특별건축구역 지정으로 일조권 제한 규정 적용이 배제된다는 주장은 인정했지만, 사업시행변경계획을 수립하면서 D성당과 그 이용자들의 일조권, 사생활, 필수 시설 부지 침범 등 생활이익을 전혀 고려하지 않아 사회통념상 참을 수 있는 한도를 넘는 심각한 피해를 유발하고 이익형량을 제대로 하지 않았으므로 재량권을 일탈·남용한 위법이 있다고 판단하여 사업시행변경계획을 취소했습니다. ### 연관 법령 및 법리 구 도시 및 주거환경정비법 제17조 제1항, 제33조 제2항은 당초 사업시행계획의 내용상 철거하는 것으로 정해진 건축물을 존치하는 것으로 변경할 경우, 존치되는 건축물 소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다. 그러나 이 사건에서는 재정비촉진계획 단계에서 D성당이 존치 지역으로 결정되었기 때문에, 사업시행변경계획 단계에서 별도의 소유자 동의는 필요 없다고 판단되었습니다. 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제9조 제1항 제8호, 제12조, 제13조 제1항, 제3항은 재정비촉진계획이 결정·고시되면 해당 고시일에 정비구역 지정이나 정비계획 수립 등이 있은 것으로 간주되며, 재정비촉진지구 내 사업은 이 계획에 적합하게 시행되어야 한다고 명시하고 있습니다. 이는 재정비촉진계획 단계에서 건축물의 존치 여부가 결정되면 그에 따른 공정력이 발생하여, 이후 사업시행계획 단계에서 다시 동의를 받을 필요가 없다는 법적 근거가 됩니다. 건축법 제61조 제1항, 제69조 제1항 제2호 나목, 제73조 제1항 제1호는 전용주거지역과 일반주거지역에서 건축물의 높이를 제한하여 일조권을 확보하도록 규정하고 있습니다. 하지만 국토교통부장관이나 시·도지사가 도시개발·도시재정비 등을 위해 필요한 경우 특별건축구역을 지정할 수 있으며, 이 경우 건축법 제61조의 적용을 배제하는 특례를 설정할 수 있습니다. 이 사건 아파트 부지는 특별건축구역으로 지정되어 일조권 규정 적용이 배제되었습니다. 행정계획의 재량권 일탈·남용 법리는 행정계획이 행정주체에게 광범위한 형성의 재량을 부여하지만, 이는 무제한적인 것이 아니며 관련되는 공익과 사익을 비교·형량해야 한다는 원칙입니다. 만약 행정주체가 이익형량을 전혀 하지 않거나, 고려해야 할 사항을 누락하거나, 정당성과 객관성이 결여된 이익형량을 했다면 재량권을 일탈·남용하여 위법한 것으로 봅니다. 이 사건에서는 피고 조합이 D성당의 환경권 등 생활이익을 전혀 고려하지 않아 재량권 일탈·남용이 인정되었습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 사업에서 자신의 건물 존치 여부가 결정되는 단계가 중요합니다. 재정비촉진계획 등 상위 계획에서 존치 지역으로 결정되었다면, 이후 사업시행계획 단계에서는 별도의 소유자 동의 절차가 필요 없을 수 있습니다. 사업시행변경계획이 수립될 때 주변 건축물이나 시설에 미치는 영향, 특히 일조권, 사생활, 통행권 등 생활이익 침해 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 행정기관이 특별건축구역을 지정하여 특정 건축법 규정 적용을 배제할 수 있으나, 이와 별개로 사업 주체는 주변 환경에 대한 이익형량 의무를 가집니다. 재개발 조합 등 사업 주체가 계획을 수립할 때, 주변 이해관계자의 피해를 합리적으로 고려하지 않고 재량권을 남용했다고 판단되면 행정소송을 통해 계획 취소를 구할 수 있습니다. 이때, 피해의 정도가 사회통념상 참을 수 있는 한도를 초과하는지 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다. 사업 추진 과정에서 조합이나 행정기관이 합리적인 이유 없이 이해관계자와의 협의를 거부하거나 소홀히 할 경우, 이는 재량권 일탈·남용의 근거가 될 수 있습니다.
부산지방법원 2024
광고대행업체인 원고 주식회사 A가 (가칭)B개발지역주택조합추진위원회를 상대로 공동사업계약을 통해 수행한 광고 용역에 대한 대금 17억여 원의 지급을 청구하였으나 법원은 피고 추진위원회가 광고 계약 체결 당시 비법인사단으로서의 실체를 갖추지 못했으며 이후 적법한 승계나 추인이 없었으므로 계약의 효력이 미치지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (광고대행업 및 광고물 제작, 광고기획 등을 목적으로 하는 회사) - 피고: (가칭)B개발지역주택조합추진위원회 (부산 연제구 C, D 일원에서 주택법상 지역주택조합 사업을 추진할 지역주택조합을 설립하기 위해 결성된 추진위원회) - 관련 회사: 주식회사 E (부동산 분양대행업, 광고기획 및 광고대행업을 목적으로 하는 회사로 피고와 광고업무 대행계약을 체결하고 원고와 공동사업계약을 맺음) - 관련 회사: 주식회사 F (이 사건 사업의 업무대행사로 피고 및 E사와 광고업무 대행계약을 체결함) ### 분쟁 상황 주식회사 A는 E사와의 공동사업계약을 통해 (가칭)B개발지역주택조합추진위원회 및 F사가 E사와 맺은 광고업무 대행계약에 따른 홍보 업무를 수행했습니다. E사는 2021년 12월경 추진위원회에 1차와 2차 용역비를 청구했으나 미지급되었고, E사는 원고 A사에 채권 일체를 양도했습니다. 원고 A사는 양수받은 채권을 근거로 피고 추진위원회에 약 17억 원의 용역비 및 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 추진위원회는 계약 체결 당시 비법인사단이 아니었고 계약에 대한 총회 결의나 추인이 없었으므로 효력이 없다고 주장하며 대금을 지급할 의무가 없다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 지역주택조합 설립을 위한 추진위원회가 '비법인사단'으로서의 실체를 갖추기 전에 체결한 광고 용역 대행 계약의 효력이 나중에 비법인사단이 된 추진위원회에 미치는지 여부, 그리고 계약의 효력이 미치지 않을 경우 부당이득 반환 청구가 인정될 수 있는지 여부였습니다. 특히, 주택법상 지역주택조합 추진위원회 단계에서 '조합원에게 부담이 될 계약'에 대해 총회 결의를 요하는 대법원 판례의 법리가 적용될 수 있는지도 중요한 판단 기준이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 주식회사 A의 주위적 청구(용역대금 청구)와 예비적 청구(부당이득 반환 청구)를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 대행계약이 (가칭)B개발지역주택조합추진위원회가 비법인사단으로서 실체를 갖추기 전인 '발기인 또는 발기인 조합' 단계에서 체결된 것이므로, 이 계약의 효력이 나중에 비법인사단으로 성립된 피고에게 미치기 위해서는 적어도 추인 또는 규약에서 승계를 정하는 등의 별도 이전 행위가 필요하다고 보았습니다. 그러나 이러한 승계나 추인에 대한 증거가 없었으므로 주위적 청구는 받아들여지지 않았습니다. 또한, 부당이득 반환 청구에 대해서도 광고 용역의 이익이 피고에게 직접 귀속되었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 이 또한 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. * **주택법 제11조(주택조합의 설립 등)**: 지역주택조합을 설립하려면 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하며(제1항), 주택건설대지의 80퍼센트 이상 토지 사용권원 및 15퍼센트 이상 토지 소유권을 확보해야 합니다(제2항). 조합규약에 총회 의결을 거치도록 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결에 관하여는 총회의 의결을 거쳐야 합니다(제7항). * **주택법 시행령 제20조(주택조합의 운영기준 등) 제3항** 및 **주택법 시행규칙 제7조(주택조합의 설립인가 신청 등) 제5항**: '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결' 등은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. * **주택법 제11조의2(주택조합 업무대행) 제1항, 제2항**: 주택조합의 발기인 또는 주택조합은 일정한 자격을 갖춘 자 외의 자에게는 주택조합의 업무를 대행하게 할 수 없으며, 업무대행자가 대행할 수 있는 업무의 범위를 정하고 있습니다. * **민법 제741조(부당이득의 내용)**: 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이러한 법령과 관련하여, 법원은 대법원 2022. 8. 31. 선고 2019다228612 판결의 법리를 인용하여 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'은 총회의결 없이는 효력을 주장하기 어렵다고 보았습니다. 또한, 지역주택조합 추진위원회가 '비법인사단'으로서 실체를 갖추기 이전의 '발기인 조합' 단계에서 이루어진 법률행위는 발기인 개인 또는 발기인 조합에 귀속되는 것이 원칙이며, 추후 설립되는 비법인사단에 효력이 승계되기 위해서는 양수나 채무인수, 또는 총회에서의 추인 등 별도의 이전 행위가 있어야 한다는 대법원 판례의 취지를 따랐습니다. 이 사건에서는 피고 추진위원회가 발기인 단계의 계약을 적법하게 승계했다고 볼 증거가 없었으므로 계약의 효력이 피고에게 미치지 않는다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 추진위원회와 계약을 체결할 경우, 계약 상대방이 '발기인' 단계인지 아니면 '비법인사단'으로서의 실체를 갖춘 단계인지 반드시 확인해야 합니다. 발기인 단계에서 체결된 계약은 추후 설립되는 추진위원회나 조합에 자동적으로 승계되지 않으며, 정식으로 설립된 이후 총회 의결을 통한 추인이나 규약에 명시된 승계 절차를 거쳐야만 효력이 인정될 수 있습니다. 특히, 주택법상 '조합원에게 부담이 될 계약'은 총회 의결이 필수적이므로 계약 체결 시 이러한 절차적 요건이 충족되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 부당이득 반환을 주장하려면 제공된 용역이나 재화로 인해 상대방이 직접적이고 구체적인 이득을 얻었음을 명확히 증명할 수 있는 자료를 준비해야 합니다. 단순히 계약이 무효가 되었다는 사실만으로는 부당이득이 인정되기 어려울 수 있습니다.
대법원 2023
재건축 조합이 정비구역 내 토지등소유자들에게 적법한 분양신청 통지를 하지 않아 이들을 현금청산 대상으로 정한 관리처분계획이 무효라고 판단된 사건입니다. 대법원은 조합설립동의 여부와 관계없이 토지등소유자가 조합설립동의서를 제출했다면 조합원 지위가 인정될 수 있고, 분양신청 통지는 조합원 여부와 상관없이 모든 '토지등소유자'에게 해야 한다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - A아파트주택재건축정비사업조합: A아파트 재건축 사업을 추진하는 사업 주체이자 이 사건의 원고(상고인) - B, K, L: A아파트 재건축 구역 내 토지 또는 건축물 일부를 양수받은 사람들로 이 사건의 피고(피상고인) - N, O: 피고 B, K, L에게 재건축 구역 내 부동산을 양도한 부부이자 원소유자 ### 분쟁 상황 A아파트 재건축 조합은 사업 추진 중 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유권을 양수받은 B, K, L을 상대로 소유권이전등기를 청구했습니다. B, K, L은 원래 소유자 N, O 부부로부터 각각 부동산 일부를 양수받았는데 조합은 이들을 현금청산 대상자라고 판단하고 분양신청 통지를 하지 않았습니다. 이에 B, K, L은 자신들이 적법한 조합원이며 분양신청 통지를 받지 못해 현금청산자로 지정된 관리처분계획이 무효라고 주장하며 다투게 되었습니다. 조합은 N, O가 재건축에 동의했는지 여부, 1인 조합원 규정의 중첩 적용, 그리고 분양신청 통지 대상의 범위 등을 주요 쟁점으로 삼아 대법원에 상고했습니다. ### 핵심 쟁점 재건축 사업에서 1. 양도인의 사업 동의 여부와 무관하게 양수인의 조합원 지위가 인정되는지 여부 2. 조합설립인가 후 한 세대에 속한 여러 사람으로부터 부동산을 양수받은 경우 '1인 조합원' 규정(구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호)의 중첩 적용 범위 3. 분양신청 통지 대상이 '조합원'에게만 한정되는지 아니면 모든 '토지등소유자'에게 해당하는지 여부 4. 분양신청 통지 절차에 중대하고 명백한 하자가 있을 경우 현금청산 결정의 효력(무효 여부) ### 법원의 판단 원고인 A아파트주택재건축정비사업조합의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원심법원(서울고등법원)의 판결이 정당하다고 인정한 것입니다. ### 결론 재건축 조합은 사업 진행 과정에서 토지등소유자들에게 반드시 적법한 절차에 따라 분양신청 통지를 해야 하며, 이를 어길 경우 현금청산 대상자 결정 등 관리처분계획의 중요한 부분이 무효가 될 수 있음을 확인시켜 준 판결입니다. 특히 분양신청 통지는 '조합원' 자격 유무와 관계없이 '토지등소유자'라면 모두에게 해야 함을 명확히 했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2017. 2. 8. 개정 전) 제19조 제1항 (조합원의 자격)**: 이 조항은 정비사업의 조합원이 될 수 있는 토지등소유자의 기준을 정하고 있습니다. 특히 주택재건축사업의 경우 사업에 동의한 자만 조합원이 될 수 있다고 명시하며, 여러 사람이 한 세대에 속하거나 한 사람으로부터 부동산을 양수하여 여러 사람이 소유하게 된 경우 등에는 그 여러 사람을 대표하는 1인만을 조합원으로 본다고 규정합니다(제1호, 제2호, 제3호). 이 판결에서는 조합설립인가 후 한 세대(N, O 부부)에 속한 사람들로부터 각각 부동산 일부를 양수받은 경우(B, K, L) 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호(동일 세대)와 제3호(양수로 인한 다수 소유)가 중첩 적용될 수 있는지에 대한 법리를 다루었습니다. 대법원은 원칙적으로 중첩 적용되어 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다고 보았지만, 이 사건의 결론에는 영향을 미치지 않았습니다. 또한 양도인의 동의 여부와 관계없이 피고들이 조합설립동의서를 제출했다면 조합원 지위가 인정될 수 있다는 원심의 판단을 유지했습니다. 2. **구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제46조 제1항 (분양신청 통지)**: 이 조항은 사업시행자가 분양처분을 위해 토지등소유자에게 분양신청 기간, 방법 등을 통지하도록 규정하고 있습니다. 본 판결에서 대법원은 이 '토지등소유자'가 구 도시정비법 제2조 제9호 나목에 규정된 '토지등소유자'이며, 통지 당시 '조합원' 자격을 갖추고 있는지 여부에 국한되지 않는다고 해석했습니다. 즉 조합원이 아니더라도 재건축 구역 내 부동산 소유자라면 모두 분양신청 통지 대상이 된다는 것입니다. 따라서 조합이 피고들에게 적법한 분양신청 통지를 하지 않은 것은 이 조항을 위반한 위법한 행위로 판단되었습니다. ### 참고 사항 1. 재건축 구역 내 부동산을 매매할 경우, 매매 전 반드시 조합원 자격 취득 여부와 대표조합원 선임 등의 문제를 정확히 확인해야 합니다. 특히 조합설립인가 후 부동산을 양수하는 경우 구 도시정비법 제19조에 따라 1인의 조합원 지위만 부여될 수 있음을 유의해야 합니다. 2. 재건축 사업에서 분양신청 통지는 매우 중요한 절차입니다. 조합은 조합원 여부와 상관없이 정비구역 내 모든 토지등소유자에게 분양신청 기간, 방법, 현금청산 기준 등을 명확히 통지해야 합니다. 만약 통지를 받지 못했거나 통지 내용에 문제가 있다고 생각되면 즉시 조합에 문의하고 대응해야 합니다. 3. 조합이 적법한 절차를 거치지 않고 현금청산 대상자로 결정하는 등 관리처분계획을 수립했다면 그 하자가 중대하고 명백할 경우 해당 관리처분계획은 무효가 될 수 있습니다. 이는 조합원의 재산권과 직결되는 문제이므로 권리 침해를 받은 토지등소유자는 이의를 제기할 수 있습니다. 4. 이 판례는 2017년 2월 8일 개정되기 전의 구 도시 및 주거환경정비법을 기준으로 하고 있습니다. 현재 시행되는 법률은 내용이 다를 수 있으므로 유사한 상황에 처했을 때는 반드시 최신 법률과 관련 판례를 확인해야 합니다.
