아파트 재건축 현금청산 무효와 조합원 지위 분쟁 사건

재건축 조합이 정비구역 내 토지등소유자들에게 적법한 분양신청 통지를 하지 않아 이들을 현금청산 대상으로 정한 관리처분계획이 무효라고 판단된 사건입니다. 대법원은 조합설립동의 여부와 관계없이 토지등소유자가 조합설립동의서를 제출했다면 조합원 지위가 인정될 수 있고, 분양신청 통지는 조합원 여부와 상관없이 모든 '토지등소유자'에게 해야 한다고 판단했습니다.

관련 당사자

• A아파트주택재건축정비사업조합: A아파트 재건축 사업을 추진하는 사업 주체이자 이 사건의 원고(상고인)
• B, K, L: A아파트 재건축 구역 내 토지 또는 건축물 일부를 양수받은 사람들로 이 사건의 피고(피상고인)
• N, O: 피고 B, K, L에게 재건축 구역 내 부동산을 양도한 부부이자 원소유자

분쟁 상황

A아파트 재건축 조합은 사업 추진 중 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유권을 양수받은 B, K, L을 상대로 소유권이전등기를 청구했습니다. B, K, L은 원래 소유자 N, O 부부로부터 각각 부동산 일부를 양수받았는데 조합은 이들을 현금청산 대상자라고 판단하고 분양신청 통지를 하지 않았습니다. 이에 B, K, L은 자신들이 적법한 조합원이며 분양신청 통지를 받지 못해 현금청산자로 지정된 관리처분계획이 무효라고 주장하며 다투게 되었습니다. 조합은 N, O가 재건축에 동의했는지 여부, 1인 조합원 규정의 중첩 적용, 그리고 분양신청 통지 대상의 범위 등을 주요 쟁점으로 삼아 대법원에 상고했습니다.

핵심 쟁점

재건축 사업에서

1. 양도인의 사업 동의 여부와 무관하게 양수인의 조합원 지위가 인정되는지 여부
2. 조합설립인가 후 한 세대에 속한 여러 사람으로부터 부동산을 양수받은 경우 '1인 조합원' 규정(구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호)의 중첩 적용 범위
3. 분양신청 통지 대상이 '조합원'에게만 한정되는지 아니면 모든 '토지등소유자'에게 해당하는지 여부
4. 분양신청 통지 절차에 중대하고 명백한 하자가 있을 경우 현금청산 결정의 효력(무효 여부)

법원의 판단

원고인 A아파트주택재건축정비사업조합의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원심법원(서울고등법원)의 판결이 정당하다고 인정한 것입니다.

결론

재건축 조합은 사업 진행 과정에서 토지등소유자들에게 반드시 적법한 절차에 따라 분양신청 통지를 해야 하며, 이를 어길 경우 현금청산 대상자 결정 등 관리처분계획의 중요한 부분이 무효가 될 수 있음을 확인시켜 준 판결입니다. 특히 분양신청 통지는 '조합원' 자격 유무와 관계없이 '토지등소유자'라면 모두에게 해야 함을 명확히 했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2017. 2. 8. 개정 전) 제19조 제1항 (조합원의 자격)​: 이 조항은 정비사업의 조합원이 될 수 있는 토지등소유자의 기준을 정하고 있습니다. 특히 주택재건축사업의 경우 사업에 동의한 자만 조합원이 될 수 있다고 명시하며, 여러 사람이 한 세대에 속하거나 한 사람으로부터 부동산을 양수하여 여러 사람이 소유하게 된 경우 등에는 그 여러 사람을 대표하는 1인만을 조합원으로 본다고 규정합니다(제1호, 제2호, 제3호). 이 판결에서는 조합설립인가 후 한 세대(N, O 부부)에 속한 사람들로부터 각각 부동산 일부를 양수받은 경우(B, K, L) 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호(동일 세대)와 제3호(양수로 인한 다수 소유)가 중첩 적용될 수 있는지에 대한 법리를 다루었습니다. 대법원은 원칙적으로 중첩 적용되어 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다고 보았지만, 이 사건의 결론에는 영향을 미치지 않았습니다. 또한 양도인의 동의 여부와 관계없이 피고들이 조합설립동의서를 제출했다면 조합원 지위가 인정될 수 있다는 원심의 판단을 유지했습니다.
2. 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제46조 제1항 (분양신청 통지)​: 이 조항은 사업시행자가 분양처분을 위해 토지등소유자에게 분양신청 기간, 방법 등을 통지하도록 규정하고 있습니다. 본 판결에서 대법원은 이 '토지등소유자'가 구 도시정비법 제2조 제9호 나목에 규정된 '토지등소유자'이며, 통지 당시 '조합원' 자격을 갖추고 있는지 여부에 국한되지 않는다고 해석했습니다. 즉 조합원이 아니더라도 재건축 구역 내 부동산 소유자라면 모두 분양신청 통지 대상이 된다는 것입니다. 따라서 조합이 피고들에게 적법한 분양신청 통지를 하지 않은 것은 이 조항을 위반한 위법한 행위로 판단되었습니다.

참고 사항

1. 재건축 구역 내 부동산을 매매할 경우, 매매 전 반드시 조합원 자격 취득 여부와 대표조합원 선임 등의 문제를 정확히 확인해야 합니다. 특히 조합설립인가 후 부동산을 양수하는 경우 구 도시정비법 제19조에 따라 1인의 조합원 지위만 부여될 수 있음을 유의해야 합니다.
2. 재건축 사업에서 분양신청 통지는 매우 중요한 절차입니다. 조합은 조합원 여부와 상관없이 정비구역 내 모든 토지등소유자에게 분양신청 기간, 방법, 현금청산 기준 등을 명확히 통지해야 합니다. 만약 통지를 받지 못했거나 통지 내용에 문제가 있다고 생각되면 즉시 조합에 문의하고 대응해야 합니다.
3. 조합이 적법한 절차를 거치지 않고 현금청산 대상자로 결정하는 등 관리처분계획을 수립했다면 그 하자가 중대하고 명백할 경우 해당 관리처분계획은 무효가 될 수 있습니다. 이는 조합원의 재산권과 직결되는 문제이므로 권리 침해를 받은 토지등소유자는 이의를 제기할 수 있습니다.
4. 이 판례는 2017년 2월 8일 개정되기 전의 구 도시 및 주거환경정비법을 기준으로 하고 있습니다. 현재 시행되는 법률은 내용이 다를 수 있으므로 유사한 상황에 처했을 때는 반드시 최신 법률과 관련 판례를 확인해야 합니다.