김병현 변호사

상가 미납 관리비 채무 부존재 확인 판결

원고 A는 상가에서 영어학원을 운영하는 임차인으로, 피고 B 상가 관리단으로부터 2016년부터 2019년까지의 미납 관리비 14,006,640원을 뒤늦게 청구받았습니다. 이에 원고는 해당 관리비를 미납한 사실이 없고, 설령 미납했더라도 관리비 채무는 3년의 단기 소멸시효가 완성되어 소멸했다고 주장하며 채무가 존재하지 않음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 미납 관리비의 존재와 금액을 충분히 입증하지 못했고, 채무가 존재하더라도 이미 소멸시효가 완성되었으므로 원고의 청구를 받아들여 채무가 존재하지 않음을 확인했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 안산시 단원구 C상가에서 영어학원을 운영하는 사람으로, 미납 관리비 채무가 없음을 확인받고자 소송을 제기했습니다. - 피고 B상가 관리단: 이 사건 상가의 관리 업무를 담당하는 단체로, 원고 A에게 과거 미납 관리비의 납부를 독촉했습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 안산시 단원구 C상가에서 영어학원을 운영하고 있으며, 피고 B는 이 상가의 관리단입니다. 원고는 2020년 1월부터 2024년 4월까지 매월 고지된 관리비 18,750,950원을 모두 납부했습니다. 그런데 피고 관리단은 2023년 7월 정기회의에서 원고의 미납 관리비 문제를 논의하기 시작했고, 같은 해 10월 말경 원고에게 2016년부터 2019년까지의 미납 관리비 14,006,640원의 납부를 독촉했습니다. 원고는 이 금액을 미납한 사실이 없으며, 만약 미납했다고 하더라도 관리비 채무는 3년의 소멸시효가 지나 소멸했다고 주장했습니다. 반면 피고는 원고가 2020년부터 납부한 관리비가 이행기가 먼저 도래한 과거 미납 관리비에 우선적으로 법정 변제충당되었기 때문에, 현재 2021년 6월부터 2024년 4월까지의 관리비 14,723,160원을 미납했다고 주장했습니다. 또한 피고는 원고의 관리비 납부가 전체 채무를 승인한 것으로 보아야 하며, 미납 관리비 중 일부는 부당이득에 해당하여 10년의 소멸시효가 적용되어야 한다고도 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 원고에게 청구한 2016년부터 2019년까지의 미납 관리비 14,006,640원이 실제로 존재하는지 여부, 그리고 해당 채무가 민법상 3년의 단기 소멸시효가 완성되어 소멸했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 원고가 2020년부터 납부한 관리비를 과거 미납 관리비에 법정 변제충당할 수 있는지, 그리고 이 관리비 납부를 통해 전체 채무를 승인한 것으로 볼 수 있는지 여부도 다툼의 대상이었습니다. 마지막으로, 관리비 내역 중 건물 청소비, 전기 및 수도 요금 등이 부당이득으로 인정되어 10년의 소멸시효가 적용될 수 있는지도 검토되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고와 피고 사이에 원금 14,006,640원 및 이에 대한 이자 기타 일체의 채무는 존재하지 아니함을 확인하고, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고가 주장한 미납 관리비의 존재 및 금액을 객관적인 자료로 명확히 입증하지 못했다고 판단했습니다. 더 나아가, 설령 미납 관리비 채무가 존재하더라도 민법 제163조 제1호에 따라 관리비 채권은 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로 이미 시효가 완성되어 채무가 소멸했다고 보았습니다. 또한, 원고가 2020년부터 납부한 관리비는 당월 부과된 관리비에 충당하기로 하는 묵시적인 합의가 있었거나 지정충당이 이루어졌다고 보아, 피고의 주장(법정 변제충당 및 채무 승인)을 받아들이지 않았습니다. 마지막으로, 건물 청소비나 전기·수도 요금 등은 상가의 관리 행위로서 이루어진 것으로 보아야 하며 이를 별도의 부당이득으로 청구할 수 없다고 판단하여 피고의 주장을 모두 배척하고 원고의 손을 들어주었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제163조 (3년의 단기소멸시효)**​: 이 조항은 상가 관리비 채권과 같이 정기적으로 발생하는 채권에 대해 3년의 소멸시효를 적용하도록 규정하고 있습니다. 즉, 관리비는 발생한 날로부터 3년이 지나면 특별한 사유(시효 중단 사유, 예를 들어 채무 승인, 청구, 압류 등)가 없는 한 청구할 수 없게 됩니다. 본 사건에서 법원은 2016년부터 2019년까지의 관리비 채무는 늦어도 2023년 1월경에는 소멸시효가 완성되었다고 판단했습니다. 2. **소멸시효 완성의 효과**: 소멸시효가 완성되면 채무자는 채권자에게 채무 이행을 거절할 수 있는 항변권이 생기며, 더 이상 법적으로 채무를 갚을 의무가 없습니다. 3. **변제충당 (민법 제476조 등)**​: 채무자가 동일한 채권자에게 여러 채무를 지고 있을 때, 변제한 돈을 어떤 채무에 갚은 것으로 할 것인지 정하는 것을 변제충당이라고 합니다. 만약 채무자가 특정 채무를 지정하여 갚은 것으로 인정되는 경우(지정충당)에는 그에 따릅니다. 별다른 합의나 지정이 없는 경우에는 법률의 규정(법정변제충당)에 따라 변제기가 먼저 도래한 채무에 우선 충당하는 등의 원칙이 적용됩니다. 본 사건에서는 원고가 매월 고지된 관리비를 납부한 것은 당월 부과된 관리비에 충당하기로 하는 묵시적 합의가 있었거나 원고의 지정충당이 이루어졌다고 보아, 피고의 주장대로 과거 미납 관리비에 우선 충당된 것으로 보지 않았습니다. 4. **채무 부존재 확인 소송의 입증책임**: 금전채무부존재확인소송에서 채무가 없다고 주장하는 원고가 먼저 채무 발생 원인 사실을 부정하는 주장을 하면, 채무가 있다고 주장하는 피고는 그 채무의 존재와 금액에 대한 요건 사실을 주장하고 이를 입증할 책임이 있습니다. 피고 관리단은 이 사건에서 2016년부터 2019년까지의 미납 관리비의 존재와 그 금액을 객관적인 자료로 충분히 입증하지 못했습니다. ### 참고 사항 1. **관리비 내역의 꼼꼼한 확인 및 보관**: 관리비 청구서와 납부 내역은 발행 즉시 확인하고 최소한 3년 이상 잘 보관해야 합니다. 미납 관리비 청구에 대비하여 증빙 자료를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 2. **소멸시효에 대한 이해**: 상가 관리비 채권은 민법 제163조 제1호에 따라 3년의 단기 소멸시효가 적용됩니다. 오래된 관리비 청구를 받았다면, 소멸시효가 완성되었는지 반드시 확인해야 합니다. 시효가 완성되면 법적으로 채무를 갚을 의무가 사라집니다. 3. **채무 부존재 확인 소송 고려**: 부당한 관리비 청구를 받거나 소멸시효가 완성된 채무에 대해 계속 독촉을 받는 경우, 법원에 채무 부존재 확인 소송을 제기하여 채무가 없음을 확정받을 수 있습니다. 4. **변제충당에 대한 명확한 의사 표시**: 관리비를 납부할 때 특정 기간이나 특정 명목의 관리비에 충당하겠다는 의사를 명확히 표시(지정충당)하는 것이 좋습니다. 그렇지 않은 경우, 법정변제충당 원칙이나 묵시적 합의에 따라 처리될 수 있습니다. 5. **객관적인 증거 자료 확보**: 관리단은 미납 관리비의 존재와 금액을 주장할 때 명확하고 객관적인 증거 자료를 제시해야 합니다. 임의로 작성한 문서만으로는 채무의 존재를 인정받기 어렵습니다. 6. **관리비 성격에 대한 이해**: 건물 청소비, 전기 및 수도 요금 등은 통상 관리비의 일부로 간주되므로, 이를 별도의 부당이득으로 구분하여 청구하기는 어렵습니다.

전 임원의 미지급 급여와 주식 소유권 다툼 사건

원고 A는 피고 회사 B에 상무로 재직하며 미지급된 급여 및 퇴직금 66,813,821원과 주식 소유권 확인을 청구했습니다. 피고 회사 B는 원고 A에게 부당이득금 40,086,968원을 반환하고 원고 명의로 된 주식 3,500주에 대한 권리를 자신에게 확인해달라는 반소 청구를 제기했습니다. 1심 법원은 원고 A와 피고 회사 B의 청구를 모두 기각했으며, 항소심 재판부도 원고 A와 피고 회사 B의 항소를 모두 기각하며 1심 판결을 유지했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주식회사 B의 전 상무이사로, 미지급 급여와 주식 소유권을 주장한 사람 - 피고 주식회사 B: 원고 A가 상무이사로 재직했던 회사로, 원고 A에게 부당이득금 반환과 주식에 대한 권리를 주장한 회사 - 피고 C, D: 주식회사 B의 주주 또는 관련된 개인들 ### 분쟁 상황 원고 A는 2018년 9월부터 피고 회사 B의 상무로 일하며 연봉 8천만원을 받기로 했으나, 2018년 10월 1일부터 2020년 10월 12일까지 근무한 기간 동안 과세관청에 신고된 급여 소득 1억 333만 490원 중 실제로는 4천 8만 6968원만 받았다고 주장하며 미지급된 차액과 최저임금법에 따라 계산한 퇴직금의 합계인 6천 681만 3821원을 청구했습니다. 또한 특정 주식의 소유권이 자신에게 있음을 확인해달라고 요구했습니다. 이에 대해 피고 회사 B는 원고 A가 부당하게 이득을 취했다며 4천 8만 6968원의 반환을 요구하고 원고 명의로 된 주식 3천 5백 주에 대한 모든 권리가 회사에 있음을 주장하며 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 원고 A가 근로기준법상 근로자로 인정되어 미지급 임금 및 퇴직금을 청구할 수 있는지, 또는 상법상 임원으로서 주주총회 결의 없이도 보수 및 퇴직금을 받을 수 있는지 여부와 원고 A의 주식 소유권 주장이 인정되는지, 피고 회사 B의 부당이득금 반환 청구 및 주식에 대한 권리 주장이 인정되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 항소심 재판부는 원고 A의 항소와 피고 회사 B의 부대항소를 모두 기각하고, 제1심 판결을 정당하다고 보아 유지했습니다. 이는 원고 A의 미지급 급여 및 퇴직금 청구와 주식 소유권 확인 청구가 모두 인정되지 않았고, 피고 회사 B의 부당이득금 반환 및 주식 권리 확인 청구 역시 인정되지 않았음을 의미합니다. ### 결론 재판부는 원고 A를 근로기준법상의 근로자로 볼 수 없다고 판단했고, 상법 제388조에 따라 이사의 보수는 정관에 명시되거나 주주총회 결의로 구체적으로 정해져야 함에도, 원고 A의 보수 및 퇴직금 지급과 관련하여 구체적인 주주총회 결의가 있었다는 증거가 없으므로 원고 A의 예비적 청구(임원으로서의 보수 청구) 또한 이유 없다고 결론 내렸습니다. 이에 따라 원고 A의 본소 청구와 피고 회사 B의 반소 청구 모두 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 주로 적용된 법리는 다음과 같습니다. * **상법 제388조 (이사의 보수)**​: 이사의 보수는 정관에 그 액수를 정하지 않은 경우 주주총회의 결의로 이를 정하게 됩니다. 이 조항은 이사가 개인적 이익을 추구하는 폐해를 막고 회사와 주주, 채권자의 이익을 보호하기 위한 강행규정입니다. 따라서 이사가 보수를 청구하려면 정관이나 주주총회 결의에 보수의 금액, 지급 방법, 지급 시기 등이 구체적으로 명시되어야 합니다. 본 판결에서는 원고 A가 피고 회사의 임원으로서 보수를 청구했지만, 정관에 구체적인 내용이 없었고 주주총회 결의가 있었다는 증거도 없었으므로 청구가 기각되었습니다. (대법원 2004다25123, 2012다98720, 2017다17436 판결 등 참조) * **근로기준법 (간접 적용)**​: 원고 A는 주위적으로 근로기준법상 근로자로서 미지급 임금과 퇴직금을 청구했으나, 재판부는 원고 A를 근로기준법상 근로자로 보지 않았습니다. 근로기준법은 사용자와 근로자 사이의 근로 관계에 적용되며, 임원의 경우 일반적으로 근로기준법상 근로자가 아닌 위임 관계에 있는 것으로 해석될 수 있습니다. * **민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용)**​: 항소심에서 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있음을 규정한 조항으로, 본 사건의 항소심 재판부가 1심 판결의 이유를 대부분 그대로 받아들였음을 보여줍니다. ### 참고 사항 회사의 임원으로서 보수를 받기로 했다면, 그 보수의 액수, 지급 방법, 지급 시기 등이 정관에 명확하게 규정되어 있거나 주주총회 결의를 통해 구체적으로 정해져 있어야만 보수 청구권이 발생할 수 있습니다. 단순히 개인적인 합의만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 따라서 임원 계약 시에는 반드시 이러한 법적 요건을 충족하는지 확인하고 문서화해야 합니다. 또한 주식 소유권 분쟁을 예방하기 위해서는 주식 양도 시 명의개서 등 법적 절차를 철저히 따르고 관련 서류를 명확하게 보관하는 것이 중요합니다.

상가 임대차 기간 만료에 따른 건물 인도 및 부당이득금 반환 사건

건물 소유주가 임차인을 상대로 임대차 계약기간 만료를 이유로 건물 인도와 연체된 임료 상당의 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 핵심 쟁점은 임대차 계약기간이 3년인지 5년인지 여부와, 2018년 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 10년의 계약 갱신 요구권을 주장할 수 있는지였습니다. 법원은 임대차 계약기간이 5년이라고 판단했고, 해당 계약은 개정 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 아니므로 임차인의 갱신 요구권이 인정되지 않는다고 판결했습니다. 이에 임차인은 건물주에게 건물을 인도하고 월 130만 원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급해야 한다고 결정되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 음식점 건물의 소유주 (건물주) - 피고 B: 음식점을 운영하는 임차인 - C: 원고의 이모이자 전 임차인이며, 임대차 계약 체결 당시 원고를 대리하여 계약에 참여 - D: 피고의 오빠로, 계약서 작성 과정에 관여 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 소유인 상가 건물을 피고에게 2017년 7월경 전세보증금 2,000만 원, 계약기간 5년으로 임대했습니다. 피고는 전 임차인 C에게 권리금 3,500만 원을 지급하고 음식점을 운영해 왔습니다. 계약 과정에서 임대인을 C로 기재한 1차 계약서(60개월), 임대인을 원고로 기재했으나 계약기간이 36개월로 기재된 2차 계약서, 세무서 신고용으로 차임을 낮추고 기간이 36개월로 기재된 3차 계약서가 작성되어 계약기간에 대한 혼란이 있었습니다. 원고는 2022년 6월 27일 계약기간 5년 만료를 이유로 건물 인도를 요구했으나, 피고는 36개월 계약을 주장하며 2018년 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 10년의 임대차 기간이 보장되므로 계약 갱신을 요구한다고 맞섰습니다. 이에 원고는 보증금 및 월세를 인상한 재계약을 제안하며 거부 시 건물 인도를 재차 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 임대차계약의 실제 계약기간이 36개월(3년)인지 60개월(5년)인지 여부, 개정된 상가건물 임대차보호법(10년 갱신요구권 보장)이 이 사건 임대차계약에 적용되는지 여부, 임대차 종료 후 임차인이 건물을 점유·사용함에 따른 부당이득금의 산정 기준(월 130만 원 또는 250만 원)이었습니다. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 문제의 부동산을 인도하고, 2022년 8월 15일부터 부동산 인도 완료일까지 매월 1,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고가 청구한 나머지 부분(월 2,500,000원 주장 등)은 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 30%, 피고가 70%를 부담합니다. ### 결론 법원은 여러 증거와 증언을 종합하여 이 사건 임대차계약의 계약기간이 60개월(5년)이라고 판단했습니다. 초기 구두 합의가 5년이었고, 권리금까지 지급한 상황에서 피고가 스스로 36개월로 줄였을 가능성이 낮으며, 계약 기간을 변경하는 별도 합의가 있었다고 보기 어렵다는 점 등을 근거로 들었습니다. 또한, 이 사건 임대차계약은 2017년에 체결되어 2022년에 5년 기간 만료로 종료되었고, 2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 이후 '최초로 체결되거나 갱신된' 임대차가 아니므로, 구법(5년 갱신 한도)이 적용된다고 보았습니다. 따라서 피고의 갱신요구권은 인정되지 않고 계약은 기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 건물을 인도할 의무가 있습니다. 부당이득금은 기존 임대차계약에서 정한 월 130만 원으로 추인되며, 원고가 주장한 월 250만 원은 피고의 동의 증거가 없고 시세 증거도 없어 인정되지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')과 관련된 법리가 적용됩니다. 상가임대차법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 규정하고 있습니다. **구 상가건물 임대차보호법(2018년 10월 16일 법률 제15791호로 개정되기 전)**​ 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 '전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위'에서만 행사할 수 있다고 정했습니다. **개정 상가건물 임대차보호법(2018년 10월 16일 시행)**​ 제10조 제2항은 이 갱신요구권 행사의 한도를 '10년을 초과하지 않는 범위'로 연장했습니다. 그러나 부칙 제2조에서 "제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"고 명시하고 있습니다. **법원 판단의 핵심 법리**: 대법원 판례(2020다241017 판결 등)는 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'란 ▲개정법 시행(2018년 10월 16일) 이후 처음으로 체결된 임대차, 또는 ▲개정법 시행 이전에 체결되었지만 2018년 10월 16일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 의미한다고 해석합니다. 따라서 개정법 시행 후, 개정 전 법률에 따른 임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간 만료 등으로 종료된 경우는 개정법의 적용 대상에 포함되지 않습니다. 이 사건 임대차계약은 2017년에 체결되어 2022년에 5년 만료로 종료되었고, 개정법 시행 후 갱신된 바 없으므로, 구법인 5년의 갱신 한도가 적용되어 피고의 갱신요구권은 인정되지 않는다고 판단되었습니다. 또한, 계약 종료 후 부동산을 점유·사용하는 것은 부당이득에 해당하며, 그 액수는 통상 차임 상당액으로 추인됩니다. ### 참고 사항 상가 임대차 계약 시, 여러 장의 계약서를 작성할 경우 각 계약서의 내용, 특히 임대차 기간, 보증금, 차임 등 핵심 내용이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 내용이 다르다면 어떤 계약서가 최종 합의 내용을 담고 있는지 명확히 해두고, 불필요한 계약서는 폐기하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다. 개정 상가건물 임대차보호법의 적용 여부는 해당 법률 시행일(2018년 10월 16일) 이후 '최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'에 한정되므로, 기존 임대차 계약이 갱신 없이 기간 만료로 종료되는 경우 개정법의 10년 갱신 요구권이 적용되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다. 계약 기간 만료 후에도 건물을 계속 점유·사용하는 경우, 임대인은 임차인에게 임료 상당의 부당이득금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 부당이득금은 통상 기존 계약의 차임 상당액으로 인정되나, 시세 변동을 주장하려면 객관적인 증거를 충분히 제시해야 합니다.

상가 미납 관리비 채무 부존재 확인 판결

원고 A는 상가에서 영어학원을 운영하는 임차인으로, 피고 B 상가 관리단으로부터 2016년부터 2019년까지의 미납 관리비 14,006,640원을 뒤늦게 청구받았습니다. 이에 원고는 해당 관리비를 미납한 사실이 없고, 설령 미납했더라도 관리비 채무는 3년의 단기 소멸시효가 완성되어 소멸했다고 주장하며 채무가 존재하지 않음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 미납 관리비의 존재와 금액을 충분히 입증하지 못했고, 채무가 존재하더라도 이미 소멸시효가 완성되었으므로 원고의 청구를 받아들여 채무가 존재하지 않음을 확인했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 안산시 단원구 C상가에서 영어학원을 운영하는 사람으로, 미납 관리비 채무가 없음을 확인받고자 소송을 제기했습니다. - 피고 B상가 관리단: 이 사건 상가의 관리 업무를 담당하는 단체로, 원고 A에게 과거 미납 관리비의 납부를 독촉했습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 안산시 단원구 C상가에서 영어학원을 운영하고 있으며, 피고 B는 이 상가의 관리단입니다. 원고는 2020년 1월부터 2024년 4월까지 매월 고지된 관리비 18,750,950원을 모두 납부했습니다. 그런데 피고 관리단은 2023년 7월 정기회의에서 원고의 미납 관리비 문제를 논의하기 시작했고, 같은 해 10월 말경 원고에게 2016년부터 2019년까지의 미납 관리비 14,006,640원의 납부를 독촉했습니다. 원고는 이 금액을 미납한 사실이 없으며, 만약 미납했다고 하더라도 관리비 채무는 3년의 소멸시효가 지나 소멸했다고 주장했습니다. 반면 피고는 원고가 2020년부터 납부한 관리비가 이행기가 먼저 도래한 과거 미납 관리비에 우선적으로 법정 변제충당되었기 때문에, 현재 2021년 6월부터 2024년 4월까지의 관리비 14,723,160원을 미납했다고 주장했습니다. 또한 피고는 원고의 관리비 납부가 전체 채무를 승인한 것으로 보아야 하며, 미납 관리비 중 일부는 부당이득에 해당하여 10년의 소멸시효가 적용되어야 한다고도 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 원고에게 청구한 2016년부터 2019년까지의 미납 관리비 14,006,640원이 실제로 존재하는지 여부, 그리고 해당 채무가 민법상 3년의 단기 소멸시효가 완성되어 소멸했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 원고가 2020년부터 납부한 관리비를 과거 미납 관리비에 법정 변제충당할 수 있는지, 그리고 이 관리비 납부를 통해 전체 채무를 승인한 것으로 볼 수 있는지 여부도 다툼의 대상이었습니다. 마지막으로, 관리비 내역 중 건물 청소비, 전기 및 수도 요금 등이 부당이득으로 인정되어 10년의 소멸시효가 적용될 수 있는지도 검토되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고와 피고 사이에 원금 14,006,640원 및 이에 대한 이자 기타 일체의 채무는 존재하지 아니함을 확인하고, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고가 주장한 미납 관리비의 존재 및 금액을 객관적인 자료로 명확히 입증하지 못했다고 판단했습니다. 더 나아가, 설령 미납 관리비 채무가 존재하더라도 민법 제163조 제1호에 따라 관리비 채권은 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로 이미 시효가 완성되어 채무가 소멸했다고 보았습니다. 또한, 원고가 2020년부터 납부한 관리비는 당월 부과된 관리비에 충당하기로 하는 묵시적인 합의가 있었거나 지정충당이 이루어졌다고 보아, 피고의 주장(법정 변제충당 및 채무 승인)을 받아들이지 않았습니다. 마지막으로, 건물 청소비나 전기·수도 요금 등은 상가의 관리 행위로서 이루어진 것으로 보아야 하며 이를 별도의 부당이득으로 청구할 수 없다고 판단하여 피고의 주장을 모두 배척하고 원고의 손을 들어주었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제163조 (3년의 단기소멸시효)**​: 이 조항은 상가 관리비 채권과 같이 정기적으로 발생하는 채권에 대해 3년의 소멸시효를 적용하도록 규정하고 있습니다. 즉, 관리비는 발생한 날로부터 3년이 지나면 특별한 사유(시효 중단 사유, 예를 들어 채무 승인, 청구, 압류 등)가 없는 한 청구할 수 없게 됩니다. 본 사건에서 법원은 2016년부터 2019년까지의 관리비 채무는 늦어도 2023년 1월경에는 소멸시효가 완성되었다고 판단했습니다. 2. **소멸시효 완성의 효과**: 소멸시효가 완성되면 채무자는 채권자에게 채무 이행을 거절할 수 있는 항변권이 생기며, 더 이상 법적으로 채무를 갚을 의무가 없습니다. 3. **변제충당 (민법 제476조 등)**​: 채무자가 동일한 채권자에게 여러 채무를 지고 있을 때, 변제한 돈을 어떤 채무에 갚은 것으로 할 것인지 정하는 것을 변제충당이라고 합니다. 만약 채무자가 특정 채무를 지정하여 갚은 것으로 인정되는 경우(지정충당)에는 그에 따릅니다. 별다른 합의나 지정이 없는 경우에는 법률의 규정(법정변제충당)에 따라 변제기가 먼저 도래한 채무에 우선 충당하는 등의 원칙이 적용됩니다. 본 사건에서는 원고가 매월 고지된 관리비를 납부한 것은 당월 부과된 관리비에 충당하기로 하는 묵시적 합의가 있었거나 원고의 지정충당이 이루어졌다고 보아, 피고의 주장대로 과거 미납 관리비에 우선 충당된 것으로 보지 않았습니다. 4. **채무 부존재 확인 소송의 입증책임**: 금전채무부존재확인소송에서 채무가 없다고 주장하는 원고가 먼저 채무 발생 원인 사실을 부정하는 주장을 하면, 채무가 있다고 주장하는 피고는 그 채무의 존재와 금액에 대한 요건 사실을 주장하고 이를 입증할 책임이 있습니다. 피고 관리단은 이 사건에서 2016년부터 2019년까지의 미납 관리비의 존재와 그 금액을 객관적인 자료로 충분히 입증하지 못했습니다. ### 참고 사항 1. **관리비 내역의 꼼꼼한 확인 및 보관**: 관리비 청구서와 납부 내역은 발행 즉시 확인하고 최소한 3년 이상 잘 보관해야 합니다. 미납 관리비 청구에 대비하여 증빙 자료를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 2. **소멸시효에 대한 이해**: 상가 관리비 채권은 민법 제163조 제1호에 따라 3년의 단기 소멸시효가 적용됩니다. 오래된 관리비 청구를 받았다면, 소멸시효가 완성되었는지 반드시 확인해야 합니다. 시효가 완성되면 법적으로 채무를 갚을 의무가 사라집니다. 3. **채무 부존재 확인 소송 고려**: 부당한 관리비 청구를 받거나 소멸시효가 완성된 채무에 대해 계속 독촉을 받는 경우, 법원에 채무 부존재 확인 소송을 제기하여 채무가 없음을 확정받을 수 있습니다. 4. **변제충당에 대한 명확한 의사 표시**: 관리비를 납부할 때 특정 기간이나 특정 명목의 관리비에 충당하겠다는 의사를 명확히 표시(지정충당)하는 것이 좋습니다. 그렇지 않은 경우, 법정변제충당 원칙이나 묵시적 합의에 따라 처리될 수 있습니다. 5. **객관적인 증거 자료 확보**: 관리단은 미납 관리비의 존재와 금액을 주장할 때 명확하고 객관적인 증거 자료를 제시해야 합니다. 임의로 작성한 문서만으로는 채무의 존재를 인정받기 어렵습니다. 6. **관리비 성격에 대한 이해**: 건물 청소비, 전기 및 수도 요금 등은 통상 관리비의 일부로 간주되므로, 이를 별도의 부당이득으로 구분하여 청구하기는 어렵습니다.

전 임원의 미지급 급여와 주식 소유권 다툼 사건

원고 A는 피고 회사 B에 상무로 재직하며 미지급된 급여 및 퇴직금 66,813,821원과 주식 소유권 확인을 청구했습니다. 피고 회사 B는 원고 A에게 부당이득금 40,086,968원을 반환하고 원고 명의로 된 주식 3,500주에 대한 권리를 자신에게 확인해달라는 반소 청구를 제기했습니다. 1심 법원은 원고 A와 피고 회사 B의 청구를 모두 기각했으며, 항소심 재판부도 원고 A와 피고 회사 B의 항소를 모두 기각하며 1심 판결을 유지했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주식회사 B의 전 상무이사로, 미지급 급여와 주식 소유권을 주장한 사람 - 피고 주식회사 B: 원고 A가 상무이사로 재직했던 회사로, 원고 A에게 부당이득금 반환과 주식에 대한 권리를 주장한 회사 - 피고 C, D: 주식회사 B의 주주 또는 관련된 개인들 ### 분쟁 상황 원고 A는 2018년 9월부터 피고 회사 B의 상무로 일하며 연봉 8천만원을 받기로 했으나, 2018년 10월 1일부터 2020년 10월 12일까지 근무한 기간 동안 과세관청에 신고된 급여 소득 1억 333만 490원 중 실제로는 4천 8만 6968원만 받았다고 주장하며 미지급된 차액과 최저임금법에 따라 계산한 퇴직금의 합계인 6천 681만 3821원을 청구했습니다. 또한 특정 주식의 소유권이 자신에게 있음을 확인해달라고 요구했습니다. 이에 대해 피고 회사 B는 원고 A가 부당하게 이득을 취했다며 4천 8만 6968원의 반환을 요구하고 원고 명의로 된 주식 3천 5백 주에 대한 모든 권리가 회사에 있음을 주장하며 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 원고 A가 근로기준법상 근로자로 인정되어 미지급 임금 및 퇴직금을 청구할 수 있는지, 또는 상법상 임원으로서 주주총회 결의 없이도 보수 및 퇴직금을 받을 수 있는지 여부와 원고 A의 주식 소유권 주장이 인정되는지, 피고 회사 B의 부당이득금 반환 청구 및 주식에 대한 권리 주장이 인정되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 항소심 재판부는 원고 A의 항소와 피고 회사 B의 부대항소를 모두 기각하고, 제1심 판결을 정당하다고 보아 유지했습니다. 이는 원고 A의 미지급 급여 및 퇴직금 청구와 주식 소유권 확인 청구가 모두 인정되지 않았고, 피고 회사 B의 부당이득금 반환 및 주식 권리 확인 청구 역시 인정되지 않았음을 의미합니다. ### 결론 재판부는 원고 A를 근로기준법상의 근로자로 볼 수 없다고 판단했고, 상법 제388조에 따라 이사의 보수는 정관에 명시되거나 주주총회 결의로 구체적으로 정해져야 함에도, 원고 A의 보수 및 퇴직금 지급과 관련하여 구체적인 주주총회 결의가 있었다는 증거가 없으므로 원고 A의 예비적 청구(임원으로서의 보수 청구) 또한 이유 없다고 결론 내렸습니다. 이에 따라 원고 A의 본소 청구와 피고 회사 B의 반소 청구 모두 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 주로 적용된 법리는 다음과 같습니다. * **상법 제388조 (이사의 보수)**​: 이사의 보수는 정관에 그 액수를 정하지 않은 경우 주주총회의 결의로 이를 정하게 됩니다. 이 조항은 이사가 개인적 이익을 추구하는 폐해를 막고 회사와 주주, 채권자의 이익을 보호하기 위한 강행규정입니다. 따라서 이사가 보수를 청구하려면 정관이나 주주총회 결의에 보수의 금액, 지급 방법, 지급 시기 등이 구체적으로 명시되어야 합니다. 본 판결에서는 원고 A가 피고 회사의 임원으로서 보수를 청구했지만, 정관에 구체적인 내용이 없었고 주주총회 결의가 있었다는 증거도 없었으므로 청구가 기각되었습니다. (대법원 2004다25123, 2012다98720, 2017다17436 판결 등 참조) * **근로기준법 (간접 적용)**​: 원고 A는 주위적으로 근로기준법상 근로자로서 미지급 임금과 퇴직금을 청구했으나, 재판부는 원고 A를 근로기준법상 근로자로 보지 않았습니다. 근로기준법은 사용자와 근로자 사이의 근로 관계에 적용되며, 임원의 경우 일반적으로 근로기준법상 근로자가 아닌 위임 관계에 있는 것으로 해석될 수 있습니다. * **민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용)**​: 항소심에서 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있음을 규정한 조항으로, 본 사건의 항소심 재판부가 1심 판결의 이유를 대부분 그대로 받아들였음을 보여줍니다. ### 참고 사항 회사의 임원으로서 보수를 받기로 했다면, 그 보수의 액수, 지급 방법, 지급 시기 등이 정관에 명확하게 규정되어 있거나 주주총회 결의를 통해 구체적으로 정해져 있어야만 보수 청구권이 발생할 수 있습니다. 단순히 개인적인 합의만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 따라서 임원 계약 시에는 반드시 이러한 법적 요건을 충족하는지 확인하고 문서화해야 합니다. 또한 주식 소유권 분쟁을 예방하기 위해서는 주식 양도 시 명의개서 등 법적 절차를 철저히 따르고 관련 서류를 명확하게 보관하는 것이 중요합니다.

상가 임대차 기간 만료에 따른 건물 인도 및 부당이득금 반환 사건

건물 소유주가 임차인을 상대로 임대차 계약기간 만료를 이유로 건물 인도와 연체된 임료 상당의 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 핵심 쟁점은 임대차 계약기간이 3년인지 5년인지 여부와, 2018년 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 10년의 계약 갱신 요구권을 주장할 수 있는지였습니다. 법원은 임대차 계약기간이 5년이라고 판단했고, 해당 계약은 개정 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 아니므로 임차인의 갱신 요구권이 인정되지 않는다고 판결했습니다. 이에 임차인은 건물주에게 건물을 인도하고 월 130만 원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급해야 한다고 결정되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 음식점 건물의 소유주 (건물주) - 피고 B: 음식점을 운영하는 임차인 - C: 원고의 이모이자 전 임차인이며, 임대차 계약 체결 당시 원고를 대리하여 계약에 참여 - D: 피고의 오빠로, 계약서 작성 과정에 관여 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 소유인 상가 건물을 피고에게 2017년 7월경 전세보증금 2,000만 원, 계약기간 5년으로 임대했습니다. 피고는 전 임차인 C에게 권리금 3,500만 원을 지급하고 음식점을 운영해 왔습니다. 계약 과정에서 임대인을 C로 기재한 1차 계약서(60개월), 임대인을 원고로 기재했으나 계약기간이 36개월로 기재된 2차 계약서, 세무서 신고용으로 차임을 낮추고 기간이 36개월로 기재된 3차 계약서가 작성되어 계약기간에 대한 혼란이 있었습니다. 원고는 2022년 6월 27일 계약기간 5년 만료를 이유로 건물 인도를 요구했으나, 피고는 36개월 계약을 주장하며 2018년 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 10년의 임대차 기간이 보장되므로 계약 갱신을 요구한다고 맞섰습니다. 이에 원고는 보증금 및 월세를 인상한 재계약을 제안하며 거부 시 건물 인도를 재차 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 임대차계약의 실제 계약기간이 36개월(3년)인지 60개월(5년)인지 여부, 개정된 상가건물 임대차보호법(10년 갱신요구권 보장)이 이 사건 임대차계약에 적용되는지 여부, 임대차 종료 후 임차인이 건물을 점유·사용함에 따른 부당이득금의 산정 기준(월 130만 원 또는 250만 원)이었습니다. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 문제의 부동산을 인도하고, 2022년 8월 15일부터 부동산 인도 완료일까지 매월 1,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고가 청구한 나머지 부분(월 2,500,000원 주장 등)은 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 30%, 피고가 70%를 부담합니다. ### 결론 법원은 여러 증거와 증언을 종합하여 이 사건 임대차계약의 계약기간이 60개월(5년)이라고 판단했습니다. 초기 구두 합의가 5년이었고, 권리금까지 지급한 상황에서 피고가 스스로 36개월로 줄였을 가능성이 낮으며, 계약 기간을 변경하는 별도 합의가 있었다고 보기 어렵다는 점 등을 근거로 들었습니다. 또한, 이 사건 임대차계약은 2017년에 체결되어 2022년에 5년 기간 만료로 종료되었고, 2018년 10월 16일 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 이후 '최초로 체결되거나 갱신된' 임대차가 아니므로, 구법(5년 갱신 한도)이 적용된다고 보았습니다. 따라서 피고의 갱신요구권은 인정되지 않고 계약은 기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 건물을 인도할 의무가 있습니다. 부당이득금은 기존 임대차계약에서 정한 월 130만 원으로 추인되며, 원고가 주장한 월 250만 원은 피고의 동의 증거가 없고 시세 증거도 없어 인정되지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')과 관련된 법리가 적용됩니다. 상가임대차법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 규정하고 있습니다. **구 상가건물 임대차보호법(2018년 10월 16일 법률 제15791호로 개정되기 전)**​ 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 '전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위'에서만 행사할 수 있다고 정했습니다. **개정 상가건물 임대차보호법(2018년 10월 16일 시행)**​ 제10조 제2항은 이 갱신요구권 행사의 한도를 '10년을 초과하지 않는 범위'로 연장했습니다. 그러나 부칙 제2조에서 "제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"고 명시하고 있습니다. **법원 판단의 핵심 법리**: 대법원 판례(2020다241017 판결 등)는 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'란 ▲개정법 시행(2018년 10월 16일) 이후 처음으로 체결된 임대차, 또는 ▲개정법 시행 이전에 체결되었지만 2018년 10월 16일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 의미한다고 해석합니다. 따라서 개정법 시행 후, 개정 전 법률에 따른 임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간 만료 등으로 종료된 경우는 개정법의 적용 대상에 포함되지 않습니다. 이 사건 임대차계약은 2017년에 체결되어 2022년에 5년 만료로 종료되었고, 개정법 시행 후 갱신된 바 없으므로, 구법인 5년의 갱신 한도가 적용되어 피고의 갱신요구권은 인정되지 않는다고 판단되었습니다. 또한, 계약 종료 후 부동산을 점유·사용하는 것은 부당이득에 해당하며, 그 액수는 통상 차임 상당액으로 추인됩니다. ### 참고 사항 상가 임대차 계약 시, 여러 장의 계약서를 작성할 경우 각 계약서의 내용, 특히 임대차 기간, 보증금, 차임 등 핵심 내용이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 내용이 다르다면 어떤 계약서가 최종 합의 내용을 담고 있는지 명확히 해두고, 불필요한 계약서는 폐기하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다. 개정 상가건물 임대차보호법의 적용 여부는 해당 법률 시행일(2018년 10월 16일) 이후 '최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'에 한정되므로, 기존 임대차 계약이 갱신 없이 기간 만료로 종료되는 경우 개정법의 10년 갱신 요구권이 적용되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다. 계약 기간 만료 후에도 건물을 계속 점유·사용하는 경우, 임대인은 임차인에게 임료 상당의 부당이득금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 부당이득금은 통상 기존 계약의 차임 상당액으로 인정되나, 시세 변동을 주장하려면 객관적인 증거를 충분히 제시해야 합니다.