김민기 변호사

재개발 다세대주택 멸실 후 보상금 증액 요구 기각 사건

재개발 사업으로 인해 주택이 철거된 후 주택 소유자가 사업조합을 상대로 손실보상금 증액을 요구했으나 법원은 이미 철거된 주택에 대해 추가 감정 평가가 어렵고 원고가 미리 증거보전 등의 조치를 취하지 않아 손실보상금 증액을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 인천 부평구의 다세대주택 소유자로 재개발 사업으로 주택이 수용되자 기존 손실보상금에 불복하여 증액을 청구했습니다. - 피고 B구역주택재개발정비사업조합: B구역 주택재개발정비사업의 사업시행자로 원고의 다세대주택을 수용하고 손실보상금을 지급했습니다. ### 분쟁 상황 A씨는 인천 부평구 E 지역의 다세대주택 소유자였습니다. B구역 주택재개발정비사업이 진행되면서 A씨의 다세대주택은 수용 대상이 되었고 2021년 3월 25일 수용 개시일과 함께 5억 6,225만원의 손실보상금이 결정되었습니다. 이후 2022년 3월 3일 이의재결을 통해 보상금은 5억 7,130만원으로 증액되었습니다. 그러나 A씨는 이 금액이 충분하지 않다고 판단하여 재개발조합을 상대로 10,000원의 추가 보상금과 지연이자를 청구하는 소송을 제기했습니다. 문제는 A씨의 다세대주택이 이미 멸실되어 법원 감정인이 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 할 수 없게 되었다는 점이었습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업으로 수용된 다세대주택이 이미 멸실된 상황에서 원고가 기존 수용재결 및 이의재결에서 정한 손실보상금액보다 더 많은 정당한 손실보상금이 필요하다는 점을 입증할 책임과 그 증명 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 멸실된 주택에 대한 법원 감정의 한계와 원고의 증거보전 조치 미흡이 주요 판단 근거가 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉 원고가 청구한 10,000원 및 지연이자를 지급하라는 요구는 받아들여지지 않았습니다. ### 결론 원고는 재개발로 멸실된 다세대주택에 대한 손실보상금이 부족하다고 주장했지만 법원은 원고가 이를 증명할 충분한 증거를 제출하지 못했다고 판단하여 청구를 기각했습니다. 특히 주택이 이미 멸실되어 법원 감정이 불가능했고 원고가 미리 증거보전 신청 등을 하지 않은 점이 패소의 주요 원인이었습니다. ### 연관 법령 및 법리 토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)상 손실보상금 증액청구의 입증책임: 공익사업으로 인해 토지나 건물을 수용당한 소유자가 재결에서 결정된 손실보상금액이 적다고 주장하며 증액을 청구하는 소송에서는 기존 보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점을 원고(소유자) 스스로 입증해야 합니다. 이 사건에서도 법원은 대법원 판례(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003두12226 판결 등)를 인용하며 "손실보상금 증액청구의 소에 있어서 그 수용재결이나 이의재결에서 정한 손실보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점에 대한 입증책임은 원고에게 있다"고 명시했습니다. 감정평가의 기본원칙: 감정평가는 원칙적으로 기준시점 당시 가격조사가 가능한 물건에 대해 이루어집니다. 특히 거래사례비교법과 같이 개별 물건의 특성(층별, 위치별 효용, 주차장, 엘리베이터, 마감 및 관리상태 등)을 상세히 확인해야 하는 경우 물건이 현존하지 않으면 정확한 평가가 매우 어려워집니다. 이 판결에서 법원 감정인은 멸실된 다세대주택에 대해 단순 공부 자료만으로는 감정평가가 불가능하다고 판단하여 평가 대상에서 제외했습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 등 주택 수용 상황에 놓이게 되면 보상금 산정에 대비해 미리 주택의 상태나 가치를 증명할 수 있는 자료를 충분히 확보해 두세요. 건물이 멸실되기 전 주택의 내외부 사진, 건축 도면, 리모델링 내역, 유지보수 기록 등 가능한 모든 자료를 수집하고 보관하는 것이 중요합니다. 만약 추후 감정 평가가 필요할 것으로 예상된다면 주택이 멸실되기 전에 법원에 '증거보전신청'을 하여 법원 감정 평가를 미리 받아두는 것을 고려해야 합니다. 이는 재산의 현존 상태를 법적으로 증명하는 중요한 절차가 될 수 있습니다. 기존에 제시된 손실보상금액이 불합리하다고 생각되면 이를 객관적으로 반박할 수 있는 증거를 충분히 마련해야 합니다.

무허가 건물 부지 용도 변경에 따른 토지 보상금 분쟁 사건

원고 소유 토지 지상 무허가 건축물 부지의 보상금 산정 방식이 쟁점이 된 사건입니다. 원고는 1989년 이전에 지어진 무허가 건물의 부지가 용도 변경되었더라도 그 현실적인 이용 상황인 '대지'로 평가되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 해당 무허가 건물이 1989년 1월 24일 이후 비주거용에서 주거용으로 무단 용도 변경된 사실을 인정하며, '용도 변경 전'의 이용 상황을 기준으로 보상금을 산정해야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원 감정 결과 중 '전'(밭)을 기준으로 한 감정액을 채택하여, 피고들에게 재결감정액과 법원감정액의 차액인 24,288,000원을 추가 손실보상금으로 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: B지구 택지개발사업으로 인해 토지를 수용당한 토지 소유자 - 피고 한국토지주택공사 및 이천시: B지구 택지개발사업의 시행 주체 ### 분쟁 상황 원고 소유의 이천시 D 전 1,104m²가 B지구 택지개발사업에 편입되어 한국토지주택공사와 이천시가 보상금을 지급하게 되었습니다. 이 토지에는 1980년대부터 두 채의 무허가 건물이 있었는데, 이 건물들은 당초 창고 등 비주거용으로 사용되다가 1990년대 이후 주거용으로 용도가 변경되었습니다. 중앙토지수용위원회는 이 토지를 지목상 '전'을 기준으로 보상액 590,640,000원을 산정했습니다. 원고는 무허가 건물의 부지 부분을 '대지'로 평가하여 보상해야 한다고 주장하며, '대지' 기준으로 산정된 법원 보완감정액 643,095,860원과의 차액인 52,455,860원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고들은 기존 재결감정액이 정당하다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공익사업을 위한 토지 수용 시, 1989년 이전에 건축된 무허가 건물의 부지가 그 이후 무단으로 용도 변경된 경우, 토지 보상금을 산정할 때 해당 부지의 현실적 이용 상황(대지)을 기준으로 해야 하는지 아니면 용도 변경 전의 이용 상황(전)을 기준으로 해야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 부칙 제5조 제1항의 적용 범위 해석도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고들은 연대하여 원고에게 24,288,000원 및 이에 대하여 2018년 8월 9일부터 2020년 7월 16일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/2, 피고들이 1/2씩 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고 소유 토지 지상 무허가 건물 부지의 경우, 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물이라 할지라도 그 이후 비주거용에서 주거용으로 무단으로 용도 변경된 사실이 인정되므로, 그 부지는 용도 변경 전의 이용 상황(비주거용, 즉 '전')을 기준으로 평가해야 한다고 판단했습니다. 따라서 원고가 주장한 '대지' 기준 평가액 대신 '전' 기준 평가액을 채택한 법원감정 결과에 따라 재결감정액과의 차액인 24,288,000원을 추가 보상금으로 인정하였습니다. ### 연관 법령 및 법리 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제70조 제2항은 토지 보상액 산정 시 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 객관적 상황을 고려하되, 일시적인 이용상황이나 주관적 가치는 고려하지 않는다고 규정하고 있습니다. 토지보상법 시행규칙 제24조는 무허가 건축물 등의 부지에 대해 해당 건축물 등이 건축 또는 용도 변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 합니다. 특히 2012년 개정으로 '용도 변경'에 대한 부분이 추가되어, 무단 용도 변경된 경우에도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 평가해야 한다는 법리가 적용됩니다. 구 토지보상법 시행규칙 부칙(2002. 12. 31.) 제5조 제1항은 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가 건축물을 보상 시 적법한 건축물로 간주하지만, 법원은 이 조항이 '건축' 행위를 적법으로 보는 것이지 그 이후의 '용도 변경'까지 적법으로 간주하는 것은 아니라고 해석했습니다. 따라서 이 사건에서는 무단 용도 변경이 있었으므로, 부칙 조항에도 불구하고 용도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 보상금이 산정되었습니다. ### 참고 사항 공익사업으로 인한 토지 수용 시 무허가 건축물이 있더라도, 해당 건축물이 건축 당시의 지목에 맞는 용도로 사용되었는지, 그리고 이후 무단으로 용도 변경이 있었는지 여부가 보상금 산정에 중요한 영향을 미칩니다. 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물에 대한 특별 규정이 있더라도, 이는 건축물의 '건축' 행위를 적법으로 간주하는 것이지, 그 이후 '용도 변경'까지 적법으로 간주하는 것은 아니므로 주의해야 합니다. 만약 무허가 건축물이 비주거용에서 주거용으로 무단 용도 변경된 경우, 보상액은 용도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 산정될 수 있습니다. 건축물의 구조, 규모, 이용 및 관리 경위 등의 객관적인 증거를 통해 용도 변경 여부와 시기를 판단할 수 있으므로, 관련 서류나 증빙 자료를 철저히 준비해야 합니다. 법원의 감정 결과는 보상금액 산정에서 중요한 역할을 하므로, 법원 감정 절차에 적극적으로 참여하고 필요한 자료를 제출하는 것이 중요합니다.

재개발 주민들의 이사, 주거이전비 등 보상금 청구 사건

이 사건은 인천 부평구 U 일대 재개발 사업과 관련하여 토지 소유자 및 무상세입자들이 재개발정비사업조합을 상대로 주거이전비, 이사비, 이주정착금 등의 지급을 청구한 소송입니다. 법원은 당사자 간에 합의가 있었다 하더라도 법이 정한 기준에 못 미치는 이주정착금, 주거이전비, 이사비 관련 부제소 합의는 효력이 없다고 판단했습니다. 또한 원고들의 주거이전비 등 청구 자격을 판단함에 있어 정비구역 공람공고일부터 수용재결일까지의 연속된 거주 여부, 건축물의 적법한 주거용도 여부, 청구권 상속 여부 등을 엄격하게 심리했습니다. 그 결과 일부 원고들의 청구는 받아들여졌으나, 일부 원고들은 거주 요건 불충족, 비주거용 건물의 임의 용도변경, 상속 지분 미입증 등의 이유로 청구가 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 재개발구역 내 주택을 소유했거나 무상으로 거주했던 주민들로, 재개발 조합으로부터 이주와 관련된 보상금을 받지 못해 소송을 제기했습니다. - 피고: T구역 주택재개발정비사업조합으로, 재개발 사업을 추진하면서 주민들에게 이주 보상금을 지급해야 하는 주체입니다. ### 분쟁 상황 인천 부평구 U 일원에서 'T구역 주택재개발정비사업'이 진행되었습니다. 이 사업으로 인해 해당 구역 내에 살던 많은 주민들이 이주해야 하는 상황에 놓였습니다. 원고들(주민들)은 건물 소유자 또는 무상 세입자로서, 피고(재개발 조합)에게 법률에 따른 주거이전비, 이사비, 이주정착금 등의 보상금을 지급해달라고 요청했습니다. 그러나 피고는 일부 주민들이 이미 보상 협의를 완료하고 소송을 제기하지 않기로 합의했거나, 보상금 지급 요건을 충족하지 못한다고 주장하며 지급을 거부했습니다. 이에 주민들은 정당한 보상금을 받기 위해 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업 시 주거이전비, 이사비, 이주정착금 지급 대상 및 지급 기준은 무엇인지, 또한 이러한 보상금에 대한 ‘부제소 합의’가 법적 효력을 가지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히, 주거용 건축물 소유자의 계속 거주 요건, 비주거용 건물을 주거용으로 사용한 경우의 보상 여부, 망인의 청구권 상속의 적절한 증명 방법 등이 주요 쟁점으로 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고(재개발 조합)에게 원고 C에게 18,193,830원, E에게 16,427,360원, F에게 19,758,670원, G에게 14,032,570원, I에게 297,355원, J에게 198,237원, K에게 198,237원, L에게 14,687,055원, M에게 7,736,000원, N에게 10,010,500원, O에게 16,597,410원, Q에게 967,550원, R에게 806,290원, S에게 967,550원을 지급하라고 판결했습니다. 지급금액에 대해서는 2020년 1월 22일부터 2020년 6월 19일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 반면, 원고 A, B, D, P의 청구는 기각되었으며, 위에서 언급된 원고들의 나머지 청구 역시 기각되었습니다. 소송비용은 원고들이 2/5를, 피고가 3/5을 부담하도록 결정했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있도록 했습니다. ### 결론 법원은 재개발 사업 관련 이주 보상금 청구 소송에서, 토지보상법상 이주정착금, 주거이전비, 이사비 규정은 강행규정으로 보아 법정 기준에 못 미치는 부제소 합의는 무효라고 판단했습니다. 동시에, 보상금 청구는 정비계획 공람공고일부터 수용재결일까지의 계속 거주 여부, 건축물의 적법한 주거용도 여부, 청구권 상속의 명확한 증명 등 엄격한 요건을 충족해야 한다고 판시하여 일부 원고들에게는 보상금 지급을 명하고, 일부 원고들의 청구는 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법):** 이 법률은 공익사업으로 인한 토지 등의 취득 및 사용에 따른 손실 보상에 관한 사항을 규정하여 공공복리 증진과 재산권 보호를 목적으로 합니다. 이 법에서 정하는 이주정착금, 주거이전비, 이사비 규정은 당사자 간의 합의나 사업시행자의 재량으로 적용을 배제할 수 없는 '강행규정'입니다. 따라서 법정 기준에 미치지 못하는 금액으로 보상 합의를 하더라도 그 합의는 이 법의 취지에 반하여 무효가 될 수 있습니다. 2. **구 도시 및 주거환경정비법 (구 도시정비법) 및 동법 시행령:** * **주거용 건축물 소유자의 보상 요건:** 재개발과 같은 정비사업에서 주거용 건축물 소유자에게 주거이전비와 이사비를 보상하려면, '정비계획에 관한 공람·공고일'부터 '해당 건축물에 대한 보상을 하는 때'(협의취득 시 계약체결일, 수용 시 수용재결일)까지 주거용 건축물을 계속하여 소유하고 거주해야 합니다. (대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519 판결 등 참조) * **이주정착금 지급 대상 제외:** 정비계획 공람·공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하지 아니한 건축물 소유자는 이주대책대상자 즉, 이주정착금 지급 대상에서 제외됩니다. (구 도시정비법 시행령 제44조의2 제1항) * **무허가 건축물 등:** 허가나 신고 없이 건축되거나 용도 변경된 건축물을 임의로 주거용으로 사용한 경우, 주거이전비 보상 대상인 '무허가건축물 등'에 포함되어 보상받지 못할 수 있습니다. (토지보상법 시행규칙 제54조 제1항 단서, 대법원 2013. 5. 23. 선고 2013두437 판결 등 참조) * **이주정착금 지급 대상 제외 (무허가 건물 등):** 허가를 받거나 신고를 하지 않고 건축 또는 용도 변경을 한 건축물의 소유자도 이주대책대상자에서 제외됩니다. (구 토지보상법 시행령 제40조 제3항 제1호) 3. **이사비 보상 대상 '거주자'와 주거이전비 보상 대상 '세입자'의 구분:** * **이사비:** 주거용 건축물의 '거주자'이면 공익사업 시행지구 밖으로 이사할 때 이사비를 보상받을 수 있습니다. 주거이전비와 달리 반드시 '세입자'일 필요는 없으므로, 무상 거주자도 실제 거주 사실이 인정되면 이사비를 청구할 수 있습니다. (토지보상법 시행규칙 제55조 제2항) * **주거이전비:** '주거용 건축물의 세입자'라 함은 차임을 내고 남의 집이나 방을 빌려 쓰는 사람으로서, 임대차계약이나 전세권설정계약을 체결한 임차인이나 전세권자 등을 의미합니다. 무상으로 거주하는 사용대차의 차주 또는 무상거주자는 주거이전비 보상 대상에 해당하지 않습니다. ### 참고 사항 재개발, 재건축 등 공익사업으로 인해 이주해야 하는 경우, 다음 사항들을 미리 확인하고 대비하는 것이 중요합니다. 1. **연속 거주 요건 확인:** 주거이전비와 이주정착금을 받으려면 정비계획 공람 공고일부터 보상을 받을 때까지 해당 주거용 건물에서 계속 거주해야 합니다. 이 기간 동안 주민등록을 다른 곳으로 옮기거나 잠시라도 실제 거주지를 변경하면 보상 대상에서 제외될 수 있으니 주의해야 합니다. 2. **주민등록의 중요성:** 주민등록은 실제 거주 사실을 증명하는 강력한 증거입니다. 만약 불가피하게 주민등록을 옮겨야 했다면, 실제 거주를 계속했음을 입증할 수 있는 전기, 수도, 가스 요금 고지서, 우편물, 이웃의 진술 등 객관적인 자료를 철저히 준비해야 합니다. 3. **건물의 용도 확인:** 공부상(건축물대장 등) 주거용이 아닌 근린생활시설이나 사무실 등 다른 용도로 되어 있는 건물을 주거용으로 사용하고 있었다면, 주거이전비나 이주정착금을 받기 어려울 수 있습니다. 건물의 용도를 적법하게 변경하지 않았다면 보상 대상에서 제외될 수 있습니다. 4. **부제소 합의 신중:** 조합과의 보상금 협의 과정에서 ‘향후 일체의 이의를 제기하지 않겠다’는 내용의 부제소 합의를 요청받을 수 있습니다. 그러나 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등은 법으로 정해진 강행규정으로, 법정 금액에 미치지 못하는 합의는 무효가 될 수 있습니다. 따라서 합의서에 서명하기 전에 반드시 전문가의 도움을 받아 내용을 충분히 검토해야 합니다. 5. **상속 청구권 명확화:** 사망한 분이 받아야 할 보상금을 상속인이 청구하는 경우, 해당 청구권을 상속인이 단독으로 상속받았음을 명확히 증명해야 합니다. 공동상속인이 여러 명인 경우에는 상속인들 간의 합의 또는 상속 지분에 따라 청구해야 합니다.

재개발 다세대주택 멸실 후 보상금 증액 요구 기각 사건

재개발 사업으로 인해 주택이 철거된 후 주택 소유자가 사업조합을 상대로 손실보상금 증액을 요구했으나 법원은 이미 철거된 주택에 대해 추가 감정 평가가 어렵고 원고가 미리 증거보전 등의 조치를 취하지 않아 손실보상금 증액을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 인천 부평구의 다세대주택 소유자로 재개발 사업으로 주택이 수용되자 기존 손실보상금에 불복하여 증액을 청구했습니다. - 피고 B구역주택재개발정비사업조합: B구역 주택재개발정비사업의 사업시행자로 원고의 다세대주택을 수용하고 손실보상금을 지급했습니다. ### 분쟁 상황 A씨는 인천 부평구 E 지역의 다세대주택 소유자였습니다. B구역 주택재개발정비사업이 진행되면서 A씨의 다세대주택은 수용 대상이 되었고 2021년 3월 25일 수용 개시일과 함께 5억 6,225만원의 손실보상금이 결정되었습니다. 이후 2022년 3월 3일 이의재결을 통해 보상금은 5억 7,130만원으로 증액되었습니다. 그러나 A씨는 이 금액이 충분하지 않다고 판단하여 재개발조합을 상대로 10,000원의 추가 보상금과 지연이자를 청구하는 소송을 제기했습니다. 문제는 A씨의 다세대주택이 이미 멸실되어 법원 감정인이 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 할 수 없게 되었다는 점이었습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업으로 수용된 다세대주택이 이미 멸실된 상황에서 원고가 기존 수용재결 및 이의재결에서 정한 손실보상금액보다 더 많은 정당한 손실보상금이 필요하다는 점을 입증할 책임과 그 증명 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 멸실된 주택에 대한 법원 감정의 한계와 원고의 증거보전 조치 미흡이 주요 판단 근거가 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉 원고가 청구한 10,000원 및 지연이자를 지급하라는 요구는 받아들여지지 않았습니다. ### 결론 원고는 재개발로 멸실된 다세대주택에 대한 손실보상금이 부족하다고 주장했지만 법원은 원고가 이를 증명할 충분한 증거를 제출하지 못했다고 판단하여 청구를 기각했습니다. 특히 주택이 이미 멸실되어 법원 감정이 불가능했고 원고가 미리 증거보전 신청 등을 하지 않은 점이 패소의 주요 원인이었습니다. ### 연관 법령 및 법리 토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)상 손실보상금 증액청구의 입증책임: 공익사업으로 인해 토지나 건물을 수용당한 소유자가 재결에서 결정된 손실보상금액이 적다고 주장하며 증액을 청구하는 소송에서는 기존 보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점을 원고(소유자) 스스로 입증해야 합니다. 이 사건에서도 법원은 대법원 판례(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003두12226 판결 등)를 인용하며 "손실보상금 증액청구의 소에 있어서 그 수용재결이나 이의재결에서 정한 손실보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점에 대한 입증책임은 원고에게 있다"고 명시했습니다. 감정평가의 기본원칙: 감정평가는 원칙적으로 기준시점 당시 가격조사가 가능한 물건에 대해 이루어집니다. 특히 거래사례비교법과 같이 개별 물건의 특성(층별, 위치별 효용, 주차장, 엘리베이터, 마감 및 관리상태 등)을 상세히 확인해야 하는 경우 물건이 현존하지 않으면 정확한 평가가 매우 어려워집니다. 이 판결에서 법원 감정인은 멸실된 다세대주택에 대해 단순 공부 자료만으로는 감정평가가 불가능하다고 판단하여 평가 대상에서 제외했습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 등 주택 수용 상황에 놓이게 되면 보상금 산정에 대비해 미리 주택의 상태나 가치를 증명할 수 있는 자료를 충분히 확보해 두세요. 건물이 멸실되기 전 주택의 내외부 사진, 건축 도면, 리모델링 내역, 유지보수 기록 등 가능한 모든 자료를 수집하고 보관하는 것이 중요합니다. 만약 추후 감정 평가가 필요할 것으로 예상된다면 주택이 멸실되기 전에 법원에 '증거보전신청'을 하여 법원 감정 평가를 미리 받아두는 것을 고려해야 합니다. 이는 재산의 현존 상태를 법적으로 증명하는 중요한 절차가 될 수 있습니다. 기존에 제시된 손실보상금액이 불합리하다고 생각되면 이를 객관적으로 반박할 수 있는 증거를 충분히 마련해야 합니다.

무허가 건물 부지 용도 변경에 따른 토지 보상금 분쟁 사건

원고 소유 토지 지상 무허가 건축물 부지의 보상금 산정 방식이 쟁점이 된 사건입니다. 원고는 1989년 이전에 지어진 무허가 건물의 부지가 용도 변경되었더라도 그 현실적인 이용 상황인 '대지'로 평가되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 해당 무허가 건물이 1989년 1월 24일 이후 비주거용에서 주거용으로 무단 용도 변경된 사실을 인정하며, '용도 변경 전'의 이용 상황을 기준으로 보상금을 산정해야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원 감정 결과 중 '전'(밭)을 기준으로 한 감정액을 채택하여, 피고들에게 재결감정액과 법원감정액의 차액인 24,288,000원을 추가 손실보상금으로 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: B지구 택지개발사업으로 인해 토지를 수용당한 토지 소유자 - 피고 한국토지주택공사 및 이천시: B지구 택지개발사업의 시행 주체 ### 분쟁 상황 원고 소유의 이천시 D 전 1,104m²가 B지구 택지개발사업에 편입되어 한국토지주택공사와 이천시가 보상금을 지급하게 되었습니다. 이 토지에는 1980년대부터 두 채의 무허가 건물이 있었는데, 이 건물들은 당초 창고 등 비주거용으로 사용되다가 1990년대 이후 주거용으로 용도가 변경되었습니다. 중앙토지수용위원회는 이 토지를 지목상 '전'을 기준으로 보상액 590,640,000원을 산정했습니다. 원고는 무허가 건물의 부지 부분을 '대지'로 평가하여 보상해야 한다고 주장하며, '대지' 기준으로 산정된 법원 보완감정액 643,095,860원과의 차액인 52,455,860원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고들은 기존 재결감정액이 정당하다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공익사업을 위한 토지 수용 시, 1989년 이전에 건축된 무허가 건물의 부지가 그 이후 무단으로 용도 변경된 경우, 토지 보상금을 산정할 때 해당 부지의 현실적 이용 상황(대지)을 기준으로 해야 하는지 아니면 용도 변경 전의 이용 상황(전)을 기준으로 해야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 부칙 제5조 제1항의 적용 범위 해석도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고들은 연대하여 원고에게 24,288,000원 및 이에 대하여 2018년 8월 9일부터 2020년 7월 16일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/2, 피고들이 1/2씩 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고 소유 토지 지상 무허가 건물 부지의 경우, 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물이라 할지라도 그 이후 비주거용에서 주거용으로 무단으로 용도 변경된 사실이 인정되므로, 그 부지는 용도 변경 전의 이용 상황(비주거용, 즉 '전')을 기준으로 평가해야 한다고 판단했습니다. 따라서 원고가 주장한 '대지' 기준 평가액 대신 '전' 기준 평가액을 채택한 법원감정 결과에 따라 재결감정액과의 차액인 24,288,000원을 추가 보상금으로 인정하였습니다. ### 연관 법령 및 법리 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제70조 제2항은 토지 보상액 산정 시 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 객관적 상황을 고려하되, 일시적인 이용상황이나 주관적 가치는 고려하지 않는다고 규정하고 있습니다. 토지보상법 시행규칙 제24조는 무허가 건축물 등의 부지에 대해 해당 건축물 등이 건축 또는 용도 변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 합니다. 특히 2012년 개정으로 '용도 변경'에 대한 부분이 추가되어, 무단 용도 변경된 경우에도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 평가해야 한다는 법리가 적용됩니다. 구 토지보상법 시행규칙 부칙(2002. 12. 31.) 제5조 제1항은 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가 건축물을 보상 시 적법한 건축물로 간주하지만, 법원은 이 조항이 '건축' 행위를 적법으로 보는 것이지 그 이후의 '용도 변경'까지 적법으로 간주하는 것은 아니라고 해석했습니다. 따라서 이 사건에서는 무단 용도 변경이 있었으므로, 부칙 조항에도 불구하고 용도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 보상금이 산정되었습니다. ### 참고 사항 공익사업으로 인한 토지 수용 시 무허가 건축물이 있더라도, 해당 건축물이 건축 당시의 지목에 맞는 용도로 사용되었는지, 그리고 이후 무단으로 용도 변경이 있었는지 여부가 보상금 산정에 중요한 영향을 미칩니다. 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물에 대한 특별 규정이 있더라도, 이는 건축물의 '건축' 행위를 적법으로 간주하는 것이지, 그 이후 '용도 변경'까지 적법으로 간주하는 것은 아니므로 주의해야 합니다. 만약 무허가 건축물이 비주거용에서 주거용으로 무단 용도 변경된 경우, 보상액은 용도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 산정될 수 있습니다. 건축물의 구조, 규모, 이용 및 관리 경위 등의 객관적인 증거를 통해 용도 변경 여부와 시기를 판단할 수 있으므로, 관련 서류나 증빙 자료를 철저히 준비해야 합니다. 법원의 감정 결과는 보상금액 산정에서 중요한 역할을 하므로, 법원 감정 절차에 적극적으로 참여하고 필요한 자료를 제출하는 것이 중요합니다.

재개발 주민들의 이사, 주거이전비 등 보상금 청구 사건

이 사건은 인천 부평구 U 일대 재개발 사업과 관련하여 토지 소유자 및 무상세입자들이 재개발정비사업조합을 상대로 주거이전비, 이사비, 이주정착금 등의 지급을 청구한 소송입니다. 법원은 당사자 간에 합의가 있었다 하더라도 법이 정한 기준에 못 미치는 이주정착금, 주거이전비, 이사비 관련 부제소 합의는 효력이 없다고 판단했습니다. 또한 원고들의 주거이전비 등 청구 자격을 판단함에 있어 정비구역 공람공고일부터 수용재결일까지의 연속된 거주 여부, 건축물의 적법한 주거용도 여부, 청구권 상속 여부 등을 엄격하게 심리했습니다. 그 결과 일부 원고들의 청구는 받아들여졌으나, 일부 원고들은 거주 요건 불충족, 비주거용 건물의 임의 용도변경, 상속 지분 미입증 등의 이유로 청구가 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 재개발구역 내 주택을 소유했거나 무상으로 거주했던 주민들로, 재개발 조합으로부터 이주와 관련된 보상금을 받지 못해 소송을 제기했습니다. - 피고: T구역 주택재개발정비사업조합으로, 재개발 사업을 추진하면서 주민들에게 이주 보상금을 지급해야 하는 주체입니다. ### 분쟁 상황 인천 부평구 U 일원에서 'T구역 주택재개발정비사업'이 진행되었습니다. 이 사업으로 인해 해당 구역 내에 살던 많은 주민들이 이주해야 하는 상황에 놓였습니다. 원고들(주민들)은 건물 소유자 또는 무상 세입자로서, 피고(재개발 조합)에게 법률에 따른 주거이전비, 이사비, 이주정착금 등의 보상금을 지급해달라고 요청했습니다. 그러나 피고는 일부 주민들이 이미 보상 협의를 완료하고 소송을 제기하지 않기로 합의했거나, 보상금 지급 요건을 충족하지 못한다고 주장하며 지급을 거부했습니다. 이에 주민들은 정당한 보상금을 받기 위해 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업 시 주거이전비, 이사비, 이주정착금 지급 대상 및 지급 기준은 무엇인지, 또한 이러한 보상금에 대한 ‘부제소 합의’가 법적 효력을 가지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히, 주거용 건축물 소유자의 계속 거주 요건, 비주거용 건물을 주거용으로 사용한 경우의 보상 여부, 망인의 청구권 상속의 적절한 증명 방법 등이 주요 쟁점으로 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고(재개발 조합)에게 원고 C에게 18,193,830원, E에게 16,427,360원, F에게 19,758,670원, G에게 14,032,570원, I에게 297,355원, J에게 198,237원, K에게 198,237원, L에게 14,687,055원, M에게 7,736,000원, N에게 10,010,500원, O에게 16,597,410원, Q에게 967,550원, R에게 806,290원, S에게 967,550원을 지급하라고 판결했습니다. 지급금액에 대해서는 2020년 1월 22일부터 2020년 6월 19일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 반면, 원고 A, B, D, P의 청구는 기각되었으며, 위에서 언급된 원고들의 나머지 청구 역시 기각되었습니다. 소송비용은 원고들이 2/5를, 피고가 3/5을 부담하도록 결정했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있도록 했습니다. ### 결론 법원은 재개발 사업 관련 이주 보상금 청구 소송에서, 토지보상법상 이주정착금, 주거이전비, 이사비 규정은 강행규정으로 보아 법정 기준에 못 미치는 부제소 합의는 무효라고 판단했습니다. 동시에, 보상금 청구는 정비계획 공람공고일부터 수용재결일까지의 계속 거주 여부, 건축물의 적법한 주거용도 여부, 청구권 상속의 명확한 증명 등 엄격한 요건을 충족해야 한다고 판시하여 일부 원고들에게는 보상금 지급을 명하고, 일부 원고들의 청구는 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법):** 이 법률은 공익사업으로 인한 토지 등의 취득 및 사용에 따른 손실 보상에 관한 사항을 규정하여 공공복리 증진과 재산권 보호를 목적으로 합니다. 이 법에서 정하는 이주정착금, 주거이전비, 이사비 규정은 당사자 간의 합의나 사업시행자의 재량으로 적용을 배제할 수 없는 '강행규정'입니다. 따라서 법정 기준에 미치지 못하는 금액으로 보상 합의를 하더라도 그 합의는 이 법의 취지에 반하여 무효가 될 수 있습니다. 2. **구 도시 및 주거환경정비법 (구 도시정비법) 및 동법 시행령:** * **주거용 건축물 소유자의 보상 요건:** 재개발과 같은 정비사업에서 주거용 건축물 소유자에게 주거이전비와 이사비를 보상하려면, '정비계획에 관한 공람·공고일'부터 '해당 건축물에 대한 보상을 하는 때'(협의취득 시 계약체결일, 수용 시 수용재결일)까지 주거용 건축물을 계속하여 소유하고 거주해야 합니다. (대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519 판결 등 참조) * **이주정착금 지급 대상 제외:** 정비계획 공람·공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하지 아니한 건축물 소유자는 이주대책대상자 즉, 이주정착금 지급 대상에서 제외됩니다. (구 도시정비법 시행령 제44조의2 제1항) * **무허가 건축물 등:** 허가나 신고 없이 건축되거나 용도 변경된 건축물을 임의로 주거용으로 사용한 경우, 주거이전비 보상 대상인 '무허가건축물 등'에 포함되어 보상받지 못할 수 있습니다. (토지보상법 시행규칙 제54조 제1항 단서, 대법원 2013. 5. 23. 선고 2013두437 판결 등 참조) * **이주정착금 지급 대상 제외 (무허가 건물 등):** 허가를 받거나 신고를 하지 않고 건축 또는 용도 변경을 한 건축물의 소유자도 이주대책대상자에서 제외됩니다. (구 토지보상법 시행령 제40조 제3항 제1호) 3. **이사비 보상 대상 '거주자'와 주거이전비 보상 대상 '세입자'의 구분:** * **이사비:** 주거용 건축물의 '거주자'이면 공익사업 시행지구 밖으로 이사할 때 이사비를 보상받을 수 있습니다. 주거이전비와 달리 반드시 '세입자'일 필요는 없으므로, 무상 거주자도 실제 거주 사실이 인정되면 이사비를 청구할 수 있습니다. (토지보상법 시행규칙 제55조 제2항) * **주거이전비:** '주거용 건축물의 세입자'라 함은 차임을 내고 남의 집이나 방을 빌려 쓰는 사람으로서, 임대차계약이나 전세권설정계약을 체결한 임차인이나 전세권자 등을 의미합니다. 무상으로 거주하는 사용대차의 차주 또는 무상거주자는 주거이전비 보상 대상에 해당하지 않습니다. ### 참고 사항 재개발, 재건축 등 공익사업으로 인해 이주해야 하는 경우, 다음 사항들을 미리 확인하고 대비하는 것이 중요합니다. 1. **연속 거주 요건 확인:** 주거이전비와 이주정착금을 받으려면 정비계획 공람 공고일부터 보상을 받을 때까지 해당 주거용 건물에서 계속 거주해야 합니다. 이 기간 동안 주민등록을 다른 곳으로 옮기거나 잠시라도 실제 거주지를 변경하면 보상 대상에서 제외될 수 있으니 주의해야 합니다. 2. **주민등록의 중요성:** 주민등록은 실제 거주 사실을 증명하는 강력한 증거입니다. 만약 불가피하게 주민등록을 옮겨야 했다면, 실제 거주를 계속했음을 입증할 수 있는 전기, 수도, 가스 요금 고지서, 우편물, 이웃의 진술 등 객관적인 자료를 철저히 준비해야 합니다. 3. **건물의 용도 확인:** 공부상(건축물대장 등) 주거용이 아닌 근린생활시설이나 사무실 등 다른 용도로 되어 있는 건물을 주거용으로 사용하고 있었다면, 주거이전비나 이주정착금을 받기 어려울 수 있습니다. 건물의 용도를 적법하게 변경하지 않았다면 보상 대상에서 제외될 수 있습니다. 4. **부제소 합의 신중:** 조합과의 보상금 협의 과정에서 ‘향후 일체의 이의를 제기하지 않겠다’는 내용의 부제소 합의를 요청받을 수 있습니다. 그러나 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등은 법으로 정해진 강행규정으로, 법정 금액에 미치지 못하는 합의는 무효가 될 수 있습니다. 따라서 합의서에 서명하기 전에 반드시 전문가의 도움을 받아 내용을 충분히 검토해야 합니다. 5. **상속 청구권 명확화:** 사망한 분이 받아야 할 보상금을 상속인이 청구하는 경우, 해당 청구권을 상속인이 단독으로 상속받았음을 명확히 증명해야 합니다. 공동상속인이 여러 명인 경우에는 상속인들 간의 합의 또는 상속 지분에 따라 청구해야 합니다.