금전/손해배상 3
세금/행정 2
민사일반 1부산지방법원 2025
부산지방법원 2025
최초 임차인 C은 임대인 D 주식회사와 보증금 3억 원에 10년간 상가 점포를 임차하는 계약을 맺었습니다. 이 계약에는 '권리금, 영업권을 포함한 일체의 권리를 요구하지 않는다'는 조항이 포함되어 있었습니다. 이후 임대인이 J 주식회사로, 임차인이 원고 A로 변경되는 과정에서 기존 계약 내용이 그대로 유지되었습니다. 원고와 J 주식회사 사이에 새로 작성된 임대차 계약서에도 동일한 권리금 포기 조항과 함께, 상가임대차법상 10년의 영업기간 보장 규정을 적용하지 않겠다는 특약이 추가되었습니다. 피고 B 주식회사는 2023년 6월 해당 점포의 소유권을 취득하여 새로운 임대인이 되었고, 2024년 4월 7일 임대차 기간 만료를 이유로 원고에게 점포 인도를 요청했습니다. 이에 원고는 피고에게 신규 임차인 주선을 통한 권리금 회수 기회 보호 의무 이행을 요청하고, 신규 임차인 L을 소개했습니다. 하지만 피고의 비협조로 권리금 회수가 어렵게 되자, 원고는 2024년 2월 피고를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했으며, 2024년 4월 점포를 원상회복하고 퇴거했습니다. 원고가 회수할 수 있었던 적정한 권리금은 2억 2,830만 원으로 평가되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 상가 점포의 임차인으로, 기존 임차인의 지위를 승계하여 점포를 운영했으며, 새로운 건물주로부터 권리금을 회수하지 못해 손해배상을 청구했습니다. - 피고 B 주식회사: 이 사건 상가 점포의 소유권을 취득하여 임대인 지위를 승계한 새로운 건물주입니다. 원고의 권리금 회수 기회 보호 요청에 협조하지 않아 소송을 당했습니다. - C: 이 사건 상가 점포의 최초 임차인. - D 주식회사: 이 사건 상가 점포의 최초 임대인. - 주식회사 J: 이 사건 상가 점포의 이전 임대인. - L: 원고 A가 피고 B 주식회사에게 소개한 신규 임차인 후보. ### 분쟁 상황 상가 점포를 운영하던 임차인 원고 A는 임대차 계약 기간 만료를 앞두고 새로운 임대인인 피고 B 주식회사에게 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하고자 했습니다. 그러나 피고는 임대차 계약서에 권리금을 요구하지 않는다는 조항이 있다는 이유 등으로 원고의 신규 임차인 주선에 협조하지 않았습니다. 이에 원고는 피고가 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하여 손해를 입혔다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 기존 임대차 계약서 및 변경 계약서에 명시된 '권리금 요구 불가' 조항과 '상가임대차법상 10년 영업기간 보장 규정 미적용' 특약이 상가임대차법에서 보장하는 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 면제하는 효력이 있는지 여부입니다. 또한 새로운 임대인이 된 피고가 원고의 신규 임차인 주선에 협조하지 않은 것이 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하여 원고에게 손해배상 책임을 지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 1억 3,698만 원 및 이에 대하여 2024년 3월 5일부터 2025년 7월 9일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(약 9,132만 원 부분)는 기각되었고, 소송비용은 원고가 4/10, 피고가 6/10를 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 임대차 계약서상의 권리금 포기 조항이나 영업기간 보장 규정 미적용 특약에도 불구하고 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되어야 한다는 상가임대차법의 취지를 일부 인정하여, 새로운 임대인인 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해한 것에 대한 손해배상 책임을 지도록 했습니다. 다만 원고가 청구한 권리금 전액이 아닌 약 60%에 해당하는 금액만 인정되었는데, 이는 계약상 특약 사항이나 기타 제반 사정을 종합적으로 고려한 결과로 보입니다. 본 판결은 임대차 계약 시 권리금 관련 특약의 유효성에 대한 중요한 시사점을 제공하며, 상가 임차인의 권리금 회수 기회 보호의 법적 중요성을 다시 한번 확인시켜 주었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '상가건물 임대차보호법'의 권리금 회수 기회 보호 규정과 관련된 법리가 적용됩니다. * **상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등)**: 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 평가액 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. * **상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)**: 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이 원칙에 따라, 임대차 계약서에 '권리금을 요구하지 않는다'는 조항이나 '10년 영업기간 보장 규정 미적용'과 같은 특약이 있더라도, 그것이 상가임대차법이 보장하는 임차인의 권리를 현저히 침해하는 불리한 약정이라면 그 효력이 제한될 수 있습니다. 법원은 이러한 특약의 존재에도 불구하고 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 할 임대인의 의무가 있음을 인정했습니다. ### 참고 사항 1. 상가 임대차 계약 시 '권리금 포기' 또는 '권리금 회수 불가' 등의 특약이 있더라도, 상가건물 임대차보호법의 강행규정으로 인해 이러한 특약이 항상 유효하다고 볼 수 없는 경우가 많습니다. 법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고자 합니다.2. 새로운 임대인으로 변경되었더라도, 이전 임대인의 지위를 승계하므로 상가임대차법에 따른 권리금 회수 기회 보호 의무는 그대로 유지됩니다.3. 임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 만료 시까지 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 가져야 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해해서는 안 됩니다.4. 신규 임차인을 주선할 때는 가급적 서면으로 임대인에게 통지하고, 신규 임차인의 인적 사항 및 계약 의사 등을 명확히 전달하여 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.5. 임대인이 권리금 회수 기회를 방해한 경우, 임차인은 그 손해를 배상받을 수 있으며, 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 평가액 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서는 적정한 권리금 평가액이 손해배상액의 기준으로 작용했습니다.6. 제소전 화해 조항이 있더라도 상가임대차법의 강행규정 위반 여지가 있는 경우, 해당 조항의 유효성은 별도로 다툴 수 있습니다. 이 사건의 경우, 제소전 화해 신청 내용이 구체적으로 공개되지 않았지만, 권리금 회수 기회 보호에 관한 법원의 판단은 이러한 특약을 넘어서는 부분이 있음을 시사합니다.
창원지방법원진주지원 2025
F 산업단지 조성사업의 공동시행자인 하동군과 C 주식회사가 G마을 인근 농경지 성토 공사를 진행하는 과정에서, 피고 C 주식회사가 원고들 소유의 토지에 무단으로 구조물을 설치하고 공사상 하자를 발생시켰습니다. 이에 토지 소유자인 원고들이 피고들을 상대로 구조물 철거 및 토지 인도, 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 C 주식회사의 책임은 인정하였으나 하동군의 책임은 인정하지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자신의 토지 일부가 산업단지 조성사업 중 성토 공사로 인해 침범당하고 공사 하자로 손해를 입었다고 주장하는 토지 소유자입니다. - 원고 B: 자신의 토지 일부가 산업단지 조성사업 중 성토 공사로 인해 침범당하고 공사 하자로 손해를 입었다고 주장하는 토지 소유자입니다. - 피고 C 주식회사: F 산업단지 조성 사업과 인근 농경지 성토 공사를 실질적으로 시행한 사업자입니다. - 피고 하동군: F 산업단지 조성사업의 공동시행자 중 하나로, 성토 공사와 관련하여 인허가 및 민원 해결 등 행정 지원 업무를 담당한 지방자치단체입니다. ### 분쟁 상황 피고 하동군과 피고 C 주식회사는 경남 하동군 D, E 일원의 F 산업단지 조성사업을 공동으로 시행했습니다. 이 사업으로 인해 사업 부지와 인접한 G마을 앞 농경지 사이에 고도차가 발생하여 침수 우려가 제기되자, 피고 C 주식회사는 2015년경부터 G마을 주민들과 협의하여 'G마을 앞 농경지 등 성토공사'를 추진했습니다. 2015년 11월경 피고 C 주식회사와 G마을 주민들은 성토 높이를 7m로 하는 내용에 합의했으나, 2016년 1월 '이 사건 제1협약서'를 통해 성토높이는 첨부된 설계도에 따르기로 변경되었습니다. 같은 시기 피고 C 주식회사와 하동군은 '이 사건 제2협약서'를 통해 하동군은 행정 지원 업무를, C 주식회사는 공사 시공 등 핵심 업무를 분담하기로 정했습니다. 2016년 3월 31일, 원고 A와 B는 자신들 소유의 토지(제1, 2토지)를 성토공사를 위해 일시적으로 사용하는 것에 동의했습니다. 하지만 피고 C 주식회사가 2016년 11월부터 2018년 2월까지 성토공사를 완료하는 과정에서, 원고들 소유 토지의 일부에 U형 측구외벽 및 콘크리트 외벽 등 영구 구조물을 설치하였고, 성토 및 배수로 등의 공사에 하자가 발생했습니다. 이에 원고들은 피고들을 상대로 무단 설치된 구조물의 철거 및 토지 인도, 그리고 공사 하자로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고 C 주식회사가 원고들 토지에 무단으로 설치한 구조물을 철거하고 토지를 인도할 의무가 있는지, 성토 공사의 하자로 인해 원고들에게 손해배상금을 지급할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 피고 하동군이 이 사건 성토 공사의 공동시행자로서 구조물 철거 및 토지 인도, 하자보수 손해배상 의무를 부담하는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고 C 주식회사는 원고 B 소유 토지 중 64㎡ 외 6필지에 설치된 U형 측구외벽 및 콘크리트 외벽과 원고 A 소유 토지 중 229㎡ 외 8필지에 설치된 콘크리트 외벽 및 U형 측구외벽을 철거하고, 해당 토지 부분을 원고들에게 인도하며, 원고 B에게 66,163,415원, 원고 A에게 222,354,670원의 손해배상금과 이에 대한 지연손해금(2024년 3월 22일부터 2025년 6월 17일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고들이 피고 하동군에 제기한 모든 청구와 피고 C 주식회사에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고들과 하동군 사이에는 원고들이 부담하고, 원고들과 C 주식회사 사이에는 원고들이 30%, C 주식회사가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 산업단지 조성 사업 시행자인 C 주식회사는 인근 마을 농경지 성토 공사 과정에서 토지 소유자의 '일시적 사용 동의' 범위를 넘어선 영구 구조물 설치에 대해 철거 및 토지 인도 의무가 있으며, 공사 하자에 대한 손해배상 책임이 인정되었습니다. 그러나 지방자치단체인 하동군은 공동사업의 형식적 주체였으나 실질적인 핵심 사업 시행자가 아니었으며, 그 역할이 행정 지원에 불과하다고 판단되어 법적 책임이 없다고 결론 내려졌습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민법 제214조 (소유물 방해 제거, 방해 예방 청구권): 토지 소유자는 자신의 소유권을 침해하는 구조물이 무단으로 설치된 경우, 침해한 자에게 그 구조물의 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 C 주식회사가 원고들의 토지에 U형 측구외벽 및 콘크리트 외벽을 설치한 행위는 원고들의 토지 소유권을 침해하는 것으로 판단되어, 법원은 민법 제214조에 따라 C 주식회사에 철거 및 인도 의무를 부과했습니다. 특히 원고들이 성토 공사를 위한 토지 사용에 '일시적'으로 동의했으나, 이는 '영구적' 구조물 설치까지 동의한 것으로 볼 수 없다고 판단한 것이 중요합니다. 2. 계약상 하자보수 책임: 계약 당사자 간에 체결된 협약서에 공사 하자가 발견될 시 시공사가 실액 변상 또는 하자보수를 시행하기로 명시된 경우, 시공사는 해당 협약에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 집니다. 이 사건의 '이 사건 제1협약서 제11조'에 이러한 내용이 포함되어 있었고, 법원은 이를 근거로 피고 C 주식회사의 하자보수 손해배상 책임을 인정했습니다. 3. 이행 지체로 인한 지연손해금: 채무자가 정당한 이유 없이 금전채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 그로 인한 손해배상(지연손해금)을 청구할 수 있습니다. 대법원 판례에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서, 이행 청구를 받은 때부터 지체 책임이 발생합니다. 통상 소송이 제기되면 소장 부본 송달일 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금이 적용되나, 채무자가 항변하는 것이 합리적이라고 판단될 경우에는 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용될 수 있습니다. 4. 지방자치단체의 공동사업 참여와 책임 범위 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조 및 농어촌정비법): '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조'는 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의해 직접 시행하는 사업의 경우 개발행위 허가가 필요 없다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 규정은 허가 절차 면제를 의미할 뿐, 지방자치단체가 해당 사업의 모든 책임을 지는 직접 시행자가 된다는 것을 의미하지는 않습니다. 법원은 사업의 실제 업무 분담과 역할을 기준으로 시행 주체를 판단하며, 단순한 행정 지원 역할만을 수행한 지방자치단체는 핵심적인 사업 시행자 책임을 부담하지 않는다고 보았습니다. 또한, '농어촌정비법'상 농업생산기반시설 정비사업의 시행자로 인정받기 위해서는 해당 법령이 정한 정비계획, 기본계획, 시행계획의 수립 및 공고 절차를 거쳐야 합니다. 이 사건 성토 공사는 이러한 절차를 거치지 않았고, 단순히 농경지 등의 현재 상태를 성토하는 것에 불과하다고 보아, 법원은 하동군이 농어촌정비법상 시행자로서 관리 권한을 가진다고 인정하지 않았습니다. 5. 조합 계약의 성립 요건 (민법 제703조): '조합'은 2인 이상이 상호 출자하여 공동 사업을 경영할 것을 약정함으로써 성립합니다. 법원은 하동군과 C 주식회사 사이에 공동으로 사업을 추진한다는 협약은 있었지만, '상호 출자'나 '손익 분배' 등 조합의 본질적인 요건을 충족하는 약정이 있었다고 볼 만한 증거가 없다고 판단하여 이들 관계를 조합으로 인정하지 않았습니다. ### 참고 사항 1. 토지 사용 동의 시 계약 내용 명확화: 토지 사용에 동의할 때는 그 목적이 '일시적 사용'인지, 아니면 '영구적인 구조물 설치'까지 포함하는지 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 동의 범위가 모호하면 추후 분쟁이 발생할 수 있습니다. 2. 구두 합의보다 서면 계약 우선: 공사 규모가 큰 경우, 초기 구두 합의 내용이 이후 서면 협약서를 통해 변경될 수 있으므로, 최종적으로 합의된 내용은 반드시 서면 계약서에 명확히 반영되어야 합니다. 서면 계약서 내용이 구두 합의보다 우선한다는 점을 인지해야 합니다. 3. 공사 하자보수 책임 및 범위 명시: 공사 협약서에 하자 발생 시 책임 주체, 하자보수 범위 및 기간을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 이는 추후 하자가 발생했을 때 신속하고 명확하게 책임을 묻고 손해를 보상받는 근거가 됩니다. 4. 공동사업의 역할 분담 확인: 국가나 지방자치단체가 공동사업에 참여하더라도, 그 역할이 단순히 인허가 지원 등 행정적 지원에 불과한 경우에는 실질적인 사업 시행 주체로서의 직접적인 법적 책임을 부담하지 않을 수 있습니다. 공동사업의 당사자들은 각자의 역할과 책임 범위를 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 5. 조합 관계 성립 요건 이해: 법률상 '조합'이 성립하기 위해서는 단순히 공동으로 사업을 추진하는 것을 넘어, 상호 출자(재산, 노무 등)하고 공동으로 사업을 경영하며 손익을 분배하는 약정이 명확히 존재해야 합니다. 이러한 본질적 요건이 충족되지 않으면 조합 관계로 인정되지 않습니다.
부산지방법원 2025
부산지방법원 2025
최초 임차인 C은 임대인 D 주식회사와 보증금 3억 원에 10년간 상가 점포를 임차하는 계약을 맺었습니다. 이 계약에는 '권리금, 영업권을 포함한 일체의 권리를 요구하지 않는다'는 조항이 포함되어 있었습니다. 이후 임대인이 J 주식회사로, 임차인이 원고 A로 변경되는 과정에서 기존 계약 내용이 그대로 유지되었습니다. 원고와 J 주식회사 사이에 새로 작성된 임대차 계약서에도 동일한 권리금 포기 조항과 함께, 상가임대차법상 10년의 영업기간 보장 규정을 적용하지 않겠다는 특약이 추가되었습니다. 피고 B 주식회사는 2023년 6월 해당 점포의 소유권을 취득하여 새로운 임대인이 되었고, 2024년 4월 7일 임대차 기간 만료를 이유로 원고에게 점포 인도를 요청했습니다. 이에 원고는 피고에게 신규 임차인 주선을 통한 권리금 회수 기회 보호 의무 이행을 요청하고, 신규 임차인 L을 소개했습니다. 하지만 피고의 비협조로 권리금 회수가 어렵게 되자, 원고는 2024년 2월 피고를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했으며, 2024년 4월 점포를 원상회복하고 퇴거했습니다. 원고가 회수할 수 있었던 적정한 권리금은 2억 2,830만 원으로 평가되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 상가 점포의 임차인으로, 기존 임차인의 지위를 승계하여 점포를 운영했으며, 새로운 건물주로부터 권리금을 회수하지 못해 손해배상을 청구했습니다. - 피고 B 주식회사: 이 사건 상가 점포의 소유권을 취득하여 임대인 지위를 승계한 새로운 건물주입니다. 원고의 권리금 회수 기회 보호 요청에 협조하지 않아 소송을 당했습니다. - C: 이 사건 상가 점포의 최초 임차인. - D 주식회사: 이 사건 상가 점포의 최초 임대인. - 주식회사 J: 이 사건 상가 점포의 이전 임대인. - L: 원고 A가 피고 B 주식회사에게 소개한 신규 임차인 후보. ### 분쟁 상황 상가 점포를 운영하던 임차인 원고 A는 임대차 계약 기간 만료를 앞두고 새로운 임대인인 피고 B 주식회사에게 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하고자 했습니다. 그러나 피고는 임대차 계약서에 권리금을 요구하지 않는다는 조항이 있다는 이유 등으로 원고의 신규 임차인 주선에 협조하지 않았습니다. 이에 원고는 피고가 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하여 손해를 입혔다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 기존 임대차 계약서 및 변경 계약서에 명시된 '권리금 요구 불가' 조항과 '상가임대차법상 10년 영업기간 보장 규정 미적용' 특약이 상가임대차법에서 보장하는 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 면제하는 효력이 있는지 여부입니다. 또한 새로운 임대인이 된 피고가 원고의 신규 임차인 주선에 협조하지 않은 것이 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하여 원고에게 손해배상 책임을 지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 1억 3,698만 원 및 이에 대하여 2024년 3월 5일부터 2025년 7월 9일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(약 9,132만 원 부분)는 기각되었고, 소송비용은 원고가 4/10, 피고가 6/10를 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 임대차 계약서상의 권리금 포기 조항이나 영업기간 보장 규정 미적용 특약에도 불구하고 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되어야 한다는 상가임대차법의 취지를 일부 인정하여, 새로운 임대인인 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해한 것에 대한 손해배상 책임을 지도록 했습니다. 다만 원고가 청구한 권리금 전액이 아닌 약 60%에 해당하는 금액만 인정되었는데, 이는 계약상 특약 사항이나 기타 제반 사정을 종합적으로 고려한 결과로 보입니다. 본 판결은 임대차 계약 시 권리금 관련 특약의 유효성에 대한 중요한 시사점을 제공하며, 상가 임차인의 권리금 회수 기회 보호의 법적 중요성을 다시 한번 확인시켜 주었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '상가건물 임대차보호법'의 권리금 회수 기회 보호 규정과 관련된 법리가 적용됩니다. * **상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등)**: 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 평가액 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. * **상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)**: 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이 원칙에 따라, 임대차 계약서에 '권리금을 요구하지 않는다'는 조항이나 '10년 영업기간 보장 규정 미적용'과 같은 특약이 있더라도, 그것이 상가임대차법이 보장하는 임차인의 권리를 현저히 침해하는 불리한 약정이라면 그 효력이 제한될 수 있습니다. 법원은 이러한 특약의 존재에도 불구하고 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 할 임대인의 의무가 있음을 인정했습니다. ### 참고 사항 1. 상가 임대차 계약 시 '권리금 포기' 또는 '권리금 회수 불가' 등의 특약이 있더라도, 상가건물 임대차보호법의 강행규정으로 인해 이러한 특약이 항상 유효하다고 볼 수 없는 경우가 많습니다. 법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고자 합니다.2. 새로운 임대인으로 변경되었더라도, 이전 임대인의 지위를 승계하므로 상가임대차법에 따른 권리금 회수 기회 보호 의무는 그대로 유지됩니다.3. 임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 만료 시까지 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 가져야 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해해서는 안 됩니다.4. 신규 임차인을 주선할 때는 가급적 서면으로 임대인에게 통지하고, 신규 임차인의 인적 사항 및 계약 의사 등을 명확히 전달하여 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.5. 임대인이 권리금 회수 기회를 방해한 경우, 임차인은 그 손해를 배상받을 수 있으며, 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 평가액 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서는 적정한 권리금 평가액이 손해배상액의 기준으로 작용했습니다.6. 제소전 화해 조항이 있더라도 상가임대차법의 강행규정 위반 여지가 있는 경우, 해당 조항의 유효성은 별도로 다툴 수 있습니다. 이 사건의 경우, 제소전 화해 신청 내용이 구체적으로 공개되지 않았지만, 권리금 회수 기회 보호에 관한 법원의 판단은 이러한 특약을 넘어서는 부분이 있음을 시사합니다.
창원지방법원진주지원 2025
F 산업단지 조성사업의 공동시행자인 하동군과 C 주식회사가 G마을 인근 농경지 성토 공사를 진행하는 과정에서, 피고 C 주식회사가 원고들 소유의 토지에 무단으로 구조물을 설치하고 공사상 하자를 발생시켰습니다. 이에 토지 소유자인 원고들이 피고들을 상대로 구조물 철거 및 토지 인도, 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 C 주식회사의 책임은 인정하였으나 하동군의 책임은 인정하지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자신의 토지 일부가 산업단지 조성사업 중 성토 공사로 인해 침범당하고 공사 하자로 손해를 입었다고 주장하는 토지 소유자입니다. - 원고 B: 자신의 토지 일부가 산업단지 조성사업 중 성토 공사로 인해 침범당하고 공사 하자로 손해를 입었다고 주장하는 토지 소유자입니다. - 피고 C 주식회사: F 산업단지 조성 사업과 인근 농경지 성토 공사를 실질적으로 시행한 사업자입니다. - 피고 하동군: F 산업단지 조성사업의 공동시행자 중 하나로, 성토 공사와 관련하여 인허가 및 민원 해결 등 행정 지원 업무를 담당한 지방자치단체입니다. ### 분쟁 상황 피고 하동군과 피고 C 주식회사는 경남 하동군 D, E 일원의 F 산업단지 조성사업을 공동으로 시행했습니다. 이 사업으로 인해 사업 부지와 인접한 G마을 앞 농경지 사이에 고도차가 발생하여 침수 우려가 제기되자, 피고 C 주식회사는 2015년경부터 G마을 주민들과 협의하여 'G마을 앞 농경지 등 성토공사'를 추진했습니다. 2015년 11월경 피고 C 주식회사와 G마을 주민들은 성토 높이를 7m로 하는 내용에 합의했으나, 2016년 1월 '이 사건 제1협약서'를 통해 성토높이는 첨부된 설계도에 따르기로 변경되었습니다. 같은 시기 피고 C 주식회사와 하동군은 '이 사건 제2협약서'를 통해 하동군은 행정 지원 업무를, C 주식회사는 공사 시공 등 핵심 업무를 분담하기로 정했습니다. 2016년 3월 31일, 원고 A와 B는 자신들 소유의 토지(제1, 2토지)를 성토공사를 위해 일시적으로 사용하는 것에 동의했습니다. 하지만 피고 C 주식회사가 2016년 11월부터 2018년 2월까지 성토공사를 완료하는 과정에서, 원고들 소유 토지의 일부에 U형 측구외벽 및 콘크리트 외벽 등 영구 구조물을 설치하였고, 성토 및 배수로 등의 공사에 하자가 발생했습니다. 이에 원고들은 피고들을 상대로 무단 설치된 구조물의 철거 및 토지 인도, 그리고 공사 하자로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고 C 주식회사가 원고들 토지에 무단으로 설치한 구조물을 철거하고 토지를 인도할 의무가 있는지, 성토 공사의 하자로 인해 원고들에게 손해배상금을 지급할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 피고 하동군이 이 사건 성토 공사의 공동시행자로서 구조물 철거 및 토지 인도, 하자보수 손해배상 의무를 부담하는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고 C 주식회사는 원고 B 소유 토지 중 64㎡ 외 6필지에 설치된 U형 측구외벽 및 콘크리트 외벽과 원고 A 소유 토지 중 229㎡ 외 8필지에 설치된 콘크리트 외벽 및 U형 측구외벽을 철거하고, 해당 토지 부분을 원고들에게 인도하며, 원고 B에게 66,163,415원, 원고 A에게 222,354,670원의 손해배상금과 이에 대한 지연손해금(2024년 3월 22일부터 2025년 6월 17일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고들이 피고 하동군에 제기한 모든 청구와 피고 C 주식회사에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고들과 하동군 사이에는 원고들이 부담하고, 원고들과 C 주식회사 사이에는 원고들이 30%, C 주식회사가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 산업단지 조성 사업 시행자인 C 주식회사는 인근 마을 농경지 성토 공사 과정에서 토지 소유자의 '일시적 사용 동의' 범위를 넘어선 영구 구조물 설치에 대해 철거 및 토지 인도 의무가 있으며, 공사 하자에 대한 손해배상 책임이 인정되었습니다. 그러나 지방자치단체인 하동군은 공동사업의 형식적 주체였으나 실질적인 핵심 사업 시행자가 아니었으며, 그 역할이 행정 지원에 불과하다고 판단되어 법적 책임이 없다고 결론 내려졌습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민법 제214조 (소유물 방해 제거, 방해 예방 청구권): 토지 소유자는 자신의 소유권을 침해하는 구조물이 무단으로 설치된 경우, 침해한 자에게 그 구조물의 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 C 주식회사가 원고들의 토지에 U형 측구외벽 및 콘크리트 외벽을 설치한 행위는 원고들의 토지 소유권을 침해하는 것으로 판단되어, 법원은 민법 제214조에 따라 C 주식회사에 철거 및 인도 의무를 부과했습니다. 특히 원고들이 성토 공사를 위한 토지 사용에 '일시적'으로 동의했으나, 이는 '영구적' 구조물 설치까지 동의한 것으로 볼 수 없다고 판단한 것이 중요합니다. 2. 계약상 하자보수 책임: 계약 당사자 간에 체결된 협약서에 공사 하자가 발견될 시 시공사가 실액 변상 또는 하자보수를 시행하기로 명시된 경우, 시공사는 해당 협약에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 집니다. 이 사건의 '이 사건 제1협약서 제11조'에 이러한 내용이 포함되어 있었고, 법원은 이를 근거로 피고 C 주식회사의 하자보수 손해배상 책임을 인정했습니다. 3. 이행 지체로 인한 지연손해금: 채무자가 정당한 이유 없이 금전채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 그로 인한 손해배상(지연손해금)을 청구할 수 있습니다. 대법원 판례에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서, 이행 청구를 받은 때부터 지체 책임이 발생합니다. 통상 소송이 제기되면 소장 부본 송달일 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금이 적용되나, 채무자가 항변하는 것이 합리적이라고 판단될 경우에는 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용될 수 있습니다. 4. 지방자치단체의 공동사업 참여와 책임 범위 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조 및 농어촌정비법): '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조'는 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의해 직접 시행하는 사업의 경우 개발행위 허가가 필요 없다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 규정은 허가 절차 면제를 의미할 뿐, 지방자치단체가 해당 사업의 모든 책임을 지는 직접 시행자가 된다는 것을 의미하지는 않습니다. 법원은 사업의 실제 업무 분담과 역할을 기준으로 시행 주체를 판단하며, 단순한 행정 지원 역할만을 수행한 지방자치단체는 핵심적인 사업 시행자 책임을 부담하지 않는다고 보았습니다. 또한, '농어촌정비법'상 농업생산기반시설 정비사업의 시행자로 인정받기 위해서는 해당 법령이 정한 정비계획, 기본계획, 시행계획의 수립 및 공고 절차를 거쳐야 합니다. 이 사건 성토 공사는 이러한 절차를 거치지 않았고, 단순히 농경지 등의 현재 상태를 성토하는 것에 불과하다고 보아, 법원은 하동군이 농어촌정비법상 시행자로서 관리 권한을 가진다고 인정하지 않았습니다. 5. 조합 계약의 성립 요건 (민법 제703조): '조합'은 2인 이상이 상호 출자하여 공동 사업을 경영할 것을 약정함으로써 성립합니다. 법원은 하동군과 C 주식회사 사이에 공동으로 사업을 추진한다는 협약은 있었지만, '상호 출자'나 '손익 분배' 등 조합의 본질적인 요건을 충족하는 약정이 있었다고 볼 만한 증거가 없다고 판단하여 이들 관계를 조합으로 인정하지 않았습니다. ### 참고 사항 1. 토지 사용 동의 시 계약 내용 명확화: 토지 사용에 동의할 때는 그 목적이 '일시적 사용'인지, 아니면 '영구적인 구조물 설치'까지 포함하는지 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 동의 범위가 모호하면 추후 분쟁이 발생할 수 있습니다. 2. 구두 합의보다 서면 계약 우선: 공사 규모가 큰 경우, 초기 구두 합의 내용이 이후 서면 협약서를 통해 변경될 수 있으므로, 최종적으로 합의된 내용은 반드시 서면 계약서에 명확히 반영되어야 합니다. 서면 계약서 내용이 구두 합의보다 우선한다는 점을 인지해야 합니다. 3. 공사 하자보수 책임 및 범위 명시: 공사 협약서에 하자 발생 시 책임 주체, 하자보수 범위 및 기간을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 이는 추후 하자가 발생했을 때 신속하고 명확하게 책임을 묻고 손해를 보상받는 근거가 됩니다. 4. 공동사업의 역할 분담 확인: 국가나 지방자치단체가 공동사업에 참여하더라도, 그 역할이 단순히 인허가 지원 등 행정적 지원에 불과한 경우에는 실질적인 사업 시행 주체로서의 직접적인 법적 책임을 부담하지 않을 수 있습니다. 공동사업의 당사자들은 각자의 역할과 책임 범위를 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 5. 조합 관계 성립 요건 이해: 법률상 '조합'이 성립하기 위해서는 단순히 공동으로 사업을 추진하는 것을 넘어, 상호 출자(재산, 노무 등)하고 공동으로 사업을 경영하며 손익을 분배하는 약정이 명확히 존재해야 합니다. 이러한 본질적 요건이 충족되지 않으면 조합 관계로 인정되지 않습니다.