권윤주 변호사

불법 증축 주택 매매 시 공인중개사의 설명 미흡으로 인한 손해배상 사건

원고 A는 피고 주식회사 I로부터 주택을 5억 1,000만 원에 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 해당 주택의 1층 일부가 부설주차장 기능 미유지 및 불법 증축(85㎡)된 위반건축물로 밝혀져 원고는 시정명령을 받고 철거 및 증축공사를 진행했습니다. 원고는 피고들(주택 매도 회사, 공인중개사, 중개보조원, 공인중개사협회)이 불법 증축 사실을 고지하지 않았음을 이유로 손해배상을 청구했습니다. 1심에서는 일부 승소했으나, 2심(항소심)에서는 피고들이 불법건축물 고지 의무 및 설명 의무를 위반했음을 인정하여, 불법 건축물 철거 전후의 시가 차액과 철거 공사비용에 대한 90%를 피고들이 공동으로 배상하라는 판결이 내려졌습니다. 이에 따라 피고들은 원고에게 13,733,280원을 추가로 지급해야 합니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 대구 소재 주택을 5억 1,000만 원에 매수했으나, 이후 주택의 불법 증축 사실을 알게 되어 손해배상을 청구한 매수자입니다. - 피고 주식회사 I: 원고에게 주택을 매도한 회사입니다. (변경 전: 주식회사 C) - 피고 F: 원고와 피고 회사 간의 주택 매매 계약을 중개한 공인중개사입니다. - 피고 J: M공인중개사사무소의 중개보조원입니다. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 F와 공제계약을 체결하여 F의 중개사고로 인한 손해를 1억 원 한도에서 보전해 줄 의무가 있는 협회입니다. ### 핵심 쟁점 매도인과 공인중개사에게 부동산 매매 시 불법 증축 사실을 고지하거나 설명할 의무가 있는지, 원고가 불법 증축 사실을 알고 계약을 체결했는지 여부, 불법 증축 미고지로 인해 발생한 손해배상 범위는 어디까지인지, 매수인에게도 거래 대상물 확인 의무가 있어 손해배상액이 제한될 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 제1심판결 중 피고들에 대하여 추가로 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고들은 공동하여 원고에게 13,733,280원 및 이에 대한 2020. 8. 5.부터 2023. 7. 21.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소 및 피고 주식회사 I의 부대항소는 기각했습니다. 총 소송비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 매도인과 공인중개사는 부동산 매매 계약 시 매매 대상물에 불법 건축물 부분이 존재하는 경우 이를 매수인에게 성실하고 정확하게 고지하거나 설명할 의무가 있습니다. 이러한 의무를 위반하여 매수인이 손해를 입었다면, 매도인과 공인중개사는 공동으로 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만, 매수인에게도 거래 대상물의 현황을 조사·확인해야 할 의무가 있으므로, 이러한 과실이 인정될 경우 손해배상액이 일부 제한될 수 있습니다.

사업 지연 지역주택조합 가입계약금 반환 조정 사건

원고 M이 O지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 5,500만원을 납부했으나, 추진위원회가 3년 6개월간 조합설립인가조차 받지 못하고 사업이 지지부진하자 계약 해지 및 납입금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 당사자 이익과 제반 사정을 참작하여 피고가 원고에게 5,500만원을 특정일까지 지급하고 지연 시 연 12%의 지연손해금을 가산 지급하도록 조정 결정을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 M: 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 계약금을 납부했으나 사업 지연으로 계약 해지 및 반환을 요구한 사람 - 피고 (가칭)O지역주택조합 추진위원회: 서울 특정 지역에서 지역주택조합 사업을 추진했으나 장기간 사업 지연과 허위 홍보 문제로 인해 조합원 가입 계약금을 반환해야 할 상황에 처한 단체 ### 분쟁 상황 2018년 6월 26일, 원고는 피고 지역주택조합 추진위원회와 조합 가입 계약을 맺고 총 5,500만원의 계약금을 납부했습니다. 피고는 계약 체결 당시 870세대, 지상 12~16층 아파트 건설, 빠른 시일 내 입주 가능 등 구체적인 사업 계획을 설명했습니다. 그러나 3년 6개월이 지나도록 조합설립 인가도 받지 못하고 지구단위계획 수립을 위한 동의율도 현저히 낮았습니다. 피고 스스로도 기존 시공사가 사업 추진 의지가 없는 것으로 인지했다고 인정하고, 사업부지 확보율은 13.39%, 토지사용승낙 비율은 42.27%에 불과했습니다. 또한 업무대행사와의 분쟁으로 사업 추진이 중단된 기간도 길었습니다. 원고가 계약 해지를 요청하자 피고는 업무대행비 2,500만원 공제 후 3,000만원만 환불 가능하며, 이는 다른 조합원 모집이 완료되어야 지급되고 일체의 이의를 제기할 수 없다는 조건을 제시했습니다. 이에 원고는 피고의 기망(7층 이상 건축 불가능 지역에 16층 홍보, 특정 분양 면적 및 층 확정 홍보, 사업부지 면적 축소, 사업추진 일정 지연 등)과 장기간의 사업 이행 불능을 이유로 2022년 1월 14일 내용증명을 통해 계약 취소 및 해제를 통보하고 납입금 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회의 사업계획 관련 기망행위 여부(아파트 층수, 면적, 사업 추진 일정 등 허위 홍보) 지역주택조합 추진위원회의 장기간 사업 지연으로 인한 계약 이행 불능 여부 원고의 계약 취소 및 해제권 행사 유효성 및 부당이득 반환 청구 가능성 ### 법원의 판단 법원은 "지역주택조합 사업의 특성, 동일 피고에 대한 유사 사건의 경위 및 결과, 조기 분쟁 종결을 통한 당사자 쌍방 비용의 절감 및 지위 안정 등 기록에 나타난 제반사정"을 종합하여 다음과 같이 결정했습니다. 피고는 원고에게 5,500만원을 2023년 6월 15일까지 지급해야 합니다. 만일 피고가 위 지급기일까지 돈을 지급하지 않으면, 미지급 금액에 대하여 지급기일 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다. 원고는 나머지 청구를 포기했으며, 소송 비용 및 조정 비용은 각자 부담합니다. ### 결론 장기간 사업이 지연되고 허위 홍보 문제가 있었던 지역주택조합 가입 계약에 대해 법원이 원고에게 계약금 5,500만원을 돌려주도록 조정 결정이 내려져 원고가 경제적 손실을 일부 회복하게 되었습니다. 이는 지역주택조합 사업 지연 및 기망행위에 대한 조합원의 구제 가능성을 보여주는 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 부당이득 반환 청구권: 민법상 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 합니다. 본 사건에서는 원고의 계약 취소 또는 해제가 인정되어 피고가 원고로부터 받은 계약금 5,500만원이 '법률상 원인 없는 이득'이 되어 반환해야 할 의무가 발생했습니다. 계약 취소권 (민법 제110조 사기/강박): 피고가 7층 이상 건축 불가능 지역에 16층 규모 아파트 신축이 가능한 것처럼, 특정 분양 면적 및 층이 확정된 것처럼, 사업부지 면적이 특정된 것처럼, 그리고 사업 추진 일정이 빠르게 진행될 것처럼 기망한 경우, 원고는 이러한 기망에 의한 의사표시를 취소할 수 있습니다. 계약이 취소되면 처음부터 없었던 것으로 되어 원고가 납부한 계약금은 부당이득으로 반환되어야 합니다. 계약 해제권 (민법 제544조 채무불이행/이행지체, 제546조 이행불능): 피고가 3년 6개월 이상 조합설립 인가도 받지 못하고, 지구단위계획 주민제안 동의율도 미달하는 등 사업 진행이 지지부진하여 아파트 입주가 사실상 불가능한 상태에 이르렀다면 이는 채무의 이행불능에 해당합니다. 대법원 판례에 따르면 단순히 물리적 불능뿐만 아니라 사회 경험상 이행 실현을 기대할 수 없는 경우도 이행불능으로 보므로, 원고는 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 계약은 소급하여 효력을 잃고 원상회복 의무에 따라 피고는 원고로부터 받은 계약금을 반환해야 합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제26조 제1항: 이 조항은 주민이 도시·군관리계획의 입안을 제안할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 7층 이상 고층 아파트를 건설하기 위해 제2종일반주거지역을 변경하는 지구단위계획 주민제안이 필요했으나, 피고는 이에 필요한 토지소유자 동의율(3분의 2 이상)을 확보하지 못하여 사업 추진이 불가능한 상황이었습니다. 주택법 제54조 제1항, 주택공급에 관한 규칙 제25조 제2항, 주택법 제102조: 이 법령들은 사업주체가 입주자를 선정할 때 동·호수를 지정하는 것을 금지하고 있습니다. 피고가 조합 가입 계약 시 특정 분양 면적과 층이 확정된 것처럼 홍보한 것은 이러한 규정에 위배될 수 있으며, 기망행위의 근거가 됩니다. 주택법 제14조의2 (개정 2020. 1. 23.): 주택조합의 발기인은 조합원 모집신고 수리일로부터 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나, 설립인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결을 거쳐 사업 종결 또는 해산 여부를 결정해야 한다고 규정합니다. 이 조항은 장기간 사업 지연 시 조합원의 재산권 보호를 위한 것으로, 피고가 조합설립인가조차 받지 못한 채 3년 6개월 이상 경과한 상황은 이러한 규정의 취지에 비추어 계약 이행 불능의 중요한 근거가 됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 법원 판결에서 금전 지급 의무가 발생할 경우, 소송 제기 후 일정 기간이 지나면 높은 연 이율(현재 연 12%)의 지연손해금을 적용하도록 합니다. 본 사건에서도 미지급 금액에 대해 지급기일 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 가산이 결정되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 사업 계획의 현실성, 토지 확보율, 추진위원회 이력 등을 신중하게 확인해야 합니다. 계약 체결 전 홍보 내용(예상 층수, 세대수, 입주 시기, 토지 확보 현황)과 실제 법규, 사업 진행 상황 간의 차이가 없는지 주의 깊게 검토해야 합니다. 특히, 지구단위계획 변경이나 토지 소유권 확보가 필요한 고층 아파트 사업의 경우 실제 가능성을 확인하는 것이 중요합니다. 장기간 사업이 지연되거나 약속된 사업 내용과 현저히 다를 경우, 계약 해지 또는 취소를 고려할 수 있으며, 이 경우 내용증명 등을 통해 명확한 의사표시를 남기는 것이 좋습니다. 계약 해지 시 추진위원회에서 제시하는 위약금 조건이나 환불 조건이 불합리하다고 판단되면 섣불리 동의하지 않고 법적 검토를 받아볼 필요가 있습니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 주택법 등 관련 법령에 따른 사업 종결 또는 해산 요건에 해당하는지 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.

재건축 아파트 대지사용권과 담보 목적 소유권 이전 분쟁

이 사건은 재건축 정비사업조합인 원고가 아파트 건설 과정에서 발생한 복잡한 채무 관계로 인해, 피고들이 취득한 아파트의 대지사용권이 소멸되었다고 주장하며 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 특히 피고 B의 경우, 대여금을 담보하기 위해 아파트를 취득했는데, 법원은 이 약정이 '가등기담보 등에 관한 법률'의 적용을 받는 양도담보 계약이라고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B은 법정 청산 절차를 거치지 않았으므로 채무 변제기 이후 10년의 제척기간이 만료된 후에야 비로소 아파트 소유권을 확정적으로 취득했으며, 그 이전 기간 동안 아파트 사용으로 인한 임료 상당의 부당이득금을 원고에게 반환해야 한다고 보았습니다. 반면, 다른 피고들(E, D, V)이 취득한 아파트에 대해서는 대지사용권이 소멸되지 않았다고 보아, 이들에 대한 원고의 부당이득금 반환 청구는 기각되었습니다. 또한 법원은 원고 조합이 피고 B과 피고 V에게 각 아파트에 해당하는 대지 지분에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하도록 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A주택재건축정비사업조합: 아파트 재건축 사업을 시행한 조합 - 피고 B: 재건축 사업에 자금을 대여하고, 그 담보로 이 사건 제1아파트를 취득한 사람 - 피고 E: 이 사건 제2아파트의 1/2 지분을 경매를 통해 취득한 사람 - 피고 D: 피고 E로부터 이 사건 제2아파트의 1/2 지분을 매수했다가 후에 피고 V에게 이전한 사람 - 피고 V: 피고 D로부터 이 사건 제2아파트의 1/2 지분을 대물변제로 이전받은 사람 (피고 D의 승계참가인) ### 분쟁 상황 원고 A재건축조합은 L 주식회사와 공동으로 아파트 재건축 사업을 진행했습니다. L은 아파트를 신축 완료했으나 미지급 공사비 등 채무를 정리하지 못했고, 이 과정에서 아파트 전체에 대해 원고와 L이 공유자로 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 피고 B은 원고와 L에게 1억 2천만 원을 대여하고 담보로 이 사건 제1아파트를 분양받는 형태로 계약을 체결했습니다. 원고와 L이 약정된 변제기까지 대여금을 갚지 못하자 피고 B은 소송을 통해 아파트 소유권을 이전받았습니다. 한편 이 사건 제2아파트는 L의 채무 관계로 인해 경매에 넘어갔고 피고 E가 이를 매수했으며, 이후 피고 D를 거쳐 피고 V에게 소유권이 이전되었습니다. 원고는 L과의 지분계약이 해제되었으므로 피고들이 대지사용권을 상실했으며, 이에 따라 피고들이 아파트가 위치한 토지를 무단으로 사용하고 있으므로 임료 상당의 부당이득금을 반환해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 아파트 취득 시 대지사용권도 함께 취득했으며, 정당한 소유권에 근거한 사용이므로 부당이득이 성립하지 않는다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 재건축조합(원고)과 공동사업주체(L) 간의 지분계약 해제 여부, 아파트 전유부분 취득 시 대지사용권의 취득 여부, 대여금 담보를 위한 아파트 양도담보 약정에 '가등기담보 등에 관한 법률'이 적용되는지 여부, '가등기담보 등에 관한 법률' 적용 시 소유권 확정 취득 시점 및 그에 따른 부당이득금 반환 의무 발생 여부, 경매를 통한 아파트 취득 시 대지사용권의 포함 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고 조합과 공동사업주체 L 사이의 지분계약이 적법하게 해제되었다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. 피고 B에 대한 주위적 및 제1예비적 본소청구는 기각되었으나, 제2예비적 본소청구에 따라 피고 B은 2015. 2. 11.부터 2018. 4. 18.까지의 차임 상당액 22,110,666원 및 지연손해금을 원고에게 지급해야 합니다. 이는 피고 B의 아파트 취득이 가등기담보법상의 양도담보에 해당하며, 청산절차 없이 변제기 후 10년이 지나서야 소유권이 확정되었기 때문입니다. 또한 원고는 피고 B에게 이 사건 제1아파트에 해당하는 대지 지분 1,345.1분의 41.91에 관하여 지분이전등기 절차를 이행해야 합니다. 피고 E, D에 대한 원고의 부당이득 반환 청구는 대지사용권을 함께 취득했으므로 기각되었습니다. 피고 D의 반소청구는 D가 이미 피고 V에게 지분을 이전했으므로 기각되었으며, 원고는 피고 V에게 이 사건 제2아파트에 해당하는 대지 지분 1,345.1분의 19,955에 관하여 지분이전등기 절차를 이행해야 합니다. 피고 V의 전체 지분에 대한 지분이전등기 요구는 공유물 보존행위에 해당하지 않는다고 보아 기각되었습니다. ### 결론 재건축 아파트의 소유자들은 대체로 아파트와 함께 대지사용권을 취득하는 것이 원칙이나, 담보 목적으로 부동산을 취득한 경우에는 '가등기담보 등에 관한 법률'의 적용을 면밀히 살펴, 소유권 확정 시점과 그에 따른 사용 수익의 법적 근거를 명확히 해야 한다는 점을 보여준 판결입니다. 또한 복잡한 재건축 사업에서 공동사업주체와의 계약 해지, 채무 관계, 소유권 이전 방식 등이, 개별 아파트의 대지사용권 인정 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있음을 확인시켜 줍니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판결에는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제20조 제1항 및 제2항**: 이 법은 구분소유자의 대지사용권이 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정합니다. * **사례 적용**: 피고 B, E, D, V가 아파트를 취득했을 때, 특별한 사정이 없다면 해당 아파트의 대지사용권도 함께 취득했다고 본 근거가 됩니다. 2. **가등기담보 등에 관한 법률(가등기담보법) 제3조, 제4조, 제11조 단서**: 이 법은 대여금 채무를 담보하기 위해 부동산 소유권 이전등기를 한 경우, 채권자가 채무 불이행 시 청산 절차를 거쳐야만 담보권 실행으로 소유권을 취득할 수 있도록 합니다. * **사례 적용**: 피고 B의 아파트 취득 약정은 양도담보로 인정되었고, 아파트 가액이 대여원리금을 초과하여 가등기담보법이 적용되었습니다. 피고 B이 청산 절차를 거치지 않았기 때문에 변제기인 2008년 4월 18일로부터 10년의 제척기간(2018년 4월 18일)이 지난 후에야 비로소 소유권을 확정적으로 취득했다고 판단하여, 그 이전 기간 동안의 사용에 대한 부당이득 반환 의무가 발생했습니다. 3. **민법 제607조, 제608조**: 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우, 예약 당시 그 재산의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자를 초과하면 그 예약은 무효로 한다는 규정입니다. (다만 이 사건에서는 가등기담보법이 우선 적용됨) * **사례 적용**: 이 사건 약정 체결 당시 이 사건 제1아파트의 시가 2억 9천7백만 원이 차용금 1억 2천만 원 및 이자를 초과하였기에, 이 약정이 민법상 무효가 될 여지가 있었으나, 법원은 가등기담보법 적용을 우선했습니다. 4. **부당이득 반환 의무**: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻은 경우 이를 반환해야 하는 의무입니다. * **사례 적용**: 피고 B은 가등기담보법상 소유권이 확정되기 전까지 아파트를 사용·수익할 권한이 없었으므로, 그 기간 동안의 임료 상당액을 원고에게 부당이득으로 반환해야 한다고 판단되었습니다. 5. **공유물 보존행위의 범위**: 공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것은 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 현상을 유지하는 보존행위에 속하지 않습니다. * **사례 적용**: 피고 V이 자신의 지분 범위를 초과하여 이 사건 제2아파트 전체 지분에 대한 이전등기를 요구한 것은 보존행위가 아니므로 기각되었습니다. ### 참고 사항 복잡한 재건축 사업에서 아파트 구매나 담보 설정을 할 때는 대지사용권의 명확한 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 담보 목적으로 부동산을 양도받는 경우, 가등기담보법의 적용 여부를 미리 파악하여 청산 절차 등 법적 요건을 준수해야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않으면 소유권 확정 시점이 지연되어 사용 수익에 대한 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 집합건물의 전유부분을 경매로 취득하는 경우, 특별한 사정이 없다면 해당 대지사용권도 함께 취득하게 됩니다. 소송 중 부동산 소유권이 이전된 경우, 새로운 소유자는 승계참가 절차를 통해 소송에 참여하여 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 아파트의 대지사용권은 일반적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로, 매매 또는 담보 계약 시 이러한 원칙이 훼손되지 않는지 주의 깊게 검토해야 합니다.

불법 증축 주택 매매 시 공인중개사의 설명 미흡으로 인한 손해배상 사건

원고 A는 피고 주식회사 I로부터 주택을 5억 1,000만 원에 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 해당 주택의 1층 일부가 부설주차장 기능 미유지 및 불법 증축(85㎡)된 위반건축물로 밝혀져 원고는 시정명령을 받고 철거 및 증축공사를 진행했습니다. 원고는 피고들(주택 매도 회사, 공인중개사, 중개보조원, 공인중개사협회)이 불법 증축 사실을 고지하지 않았음을 이유로 손해배상을 청구했습니다. 1심에서는 일부 승소했으나, 2심(항소심)에서는 피고들이 불법건축물 고지 의무 및 설명 의무를 위반했음을 인정하여, 불법 건축물 철거 전후의 시가 차액과 철거 공사비용에 대한 90%를 피고들이 공동으로 배상하라는 판결이 내려졌습니다. 이에 따라 피고들은 원고에게 13,733,280원을 추가로 지급해야 합니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 대구 소재 주택을 5억 1,000만 원에 매수했으나, 이후 주택의 불법 증축 사실을 알게 되어 손해배상을 청구한 매수자입니다. - 피고 주식회사 I: 원고에게 주택을 매도한 회사입니다. (변경 전: 주식회사 C) - 피고 F: 원고와 피고 회사 간의 주택 매매 계약을 중개한 공인중개사입니다. - 피고 J: M공인중개사사무소의 중개보조원입니다. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 F와 공제계약을 체결하여 F의 중개사고로 인한 손해를 1억 원 한도에서 보전해 줄 의무가 있는 협회입니다. ### 핵심 쟁점 매도인과 공인중개사에게 부동산 매매 시 불법 증축 사실을 고지하거나 설명할 의무가 있는지, 원고가 불법 증축 사실을 알고 계약을 체결했는지 여부, 불법 증축 미고지로 인해 발생한 손해배상 범위는 어디까지인지, 매수인에게도 거래 대상물 확인 의무가 있어 손해배상액이 제한될 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 제1심판결 중 피고들에 대하여 추가로 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고들은 공동하여 원고에게 13,733,280원 및 이에 대한 2020. 8. 5.부터 2023. 7. 21.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소 및 피고 주식회사 I의 부대항소는 기각했습니다. 총 소송비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 매도인과 공인중개사는 부동산 매매 계약 시 매매 대상물에 불법 건축물 부분이 존재하는 경우 이를 매수인에게 성실하고 정확하게 고지하거나 설명할 의무가 있습니다. 이러한 의무를 위반하여 매수인이 손해를 입었다면, 매도인과 공인중개사는 공동으로 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만, 매수인에게도 거래 대상물의 현황을 조사·확인해야 할 의무가 있으므로, 이러한 과실이 인정될 경우 손해배상액이 일부 제한될 수 있습니다.

사업 지연 지역주택조합 가입계약금 반환 조정 사건

원고 M이 O지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 5,500만원을 납부했으나, 추진위원회가 3년 6개월간 조합설립인가조차 받지 못하고 사업이 지지부진하자 계약 해지 및 납입금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 당사자 이익과 제반 사정을 참작하여 피고가 원고에게 5,500만원을 특정일까지 지급하고 지연 시 연 12%의 지연손해금을 가산 지급하도록 조정 결정을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 M: 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 계약금을 납부했으나 사업 지연으로 계약 해지 및 반환을 요구한 사람 - 피고 (가칭)O지역주택조합 추진위원회: 서울 특정 지역에서 지역주택조합 사업을 추진했으나 장기간 사업 지연과 허위 홍보 문제로 인해 조합원 가입 계약금을 반환해야 할 상황에 처한 단체 ### 분쟁 상황 2018년 6월 26일, 원고는 피고 지역주택조합 추진위원회와 조합 가입 계약을 맺고 총 5,500만원의 계약금을 납부했습니다. 피고는 계약 체결 당시 870세대, 지상 12~16층 아파트 건설, 빠른 시일 내 입주 가능 등 구체적인 사업 계획을 설명했습니다. 그러나 3년 6개월이 지나도록 조합설립 인가도 받지 못하고 지구단위계획 수립을 위한 동의율도 현저히 낮았습니다. 피고 스스로도 기존 시공사가 사업 추진 의지가 없는 것으로 인지했다고 인정하고, 사업부지 확보율은 13.39%, 토지사용승낙 비율은 42.27%에 불과했습니다. 또한 업무대행사와의 분쟁으로 사업 추진이 중단된 기간도 길었습니다. 원고가 계약 해지를 요청하자 피고는 업무대행비 2,500만원 공제 후 3,000만원만 환불 가능하며, 이는 다른 조합원 모집이 완료되어야 지급되고 일체의 이의를 제기할 수 없다는 조건을 제시했습니다. 이에 원고는 피고의 기망(7층 이상 건축 불가능 지역에 16층 홍보, 특정 분양 면적 및 층 확정 홍보, 사업부지 면적 축소, 사업추진 일정 지연 등)과 장기간의 사업 이행 불능을 이유로 2022년 1월 14일 내용증명을 통해 계약 취소 및 해제를 통보하고 납입금 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회의 사업계획 관련 기망행위 여부(아파트 층수, 면적, 사업 추진 일정 등 허위 홍보) 지역주택조합 추진위원회의 장기간 사업 지연으로 인한 계약 이행 불능 여부 원고의 계약 취소 및 해제권 행사 유효성 및 부당이득 반환 청구 가능성 ### 법원의 판단 법원은 "지역주택조합 사업의 특성, 동일 피고에 대한 유사 사건의 경위 및 결과, 조기 분쟁 종결을 통한 당사자 쌍방 비용의 절감 및 지위 안정 등 기록에 나타난 제반사정"을 종합하여 다음과 같이 결정했습니다. 피고는 원고에게 5,500만원을 2023년 6월 15일까지 지급해야 합니다. 만일 피고가 위 지급기일까지 돈을 지급하지 않으면, 미지급 금액에 대하여 지급기일 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다. 원고는 나머지 청구를 포기했으며, 소송 비용 및 조정 비용은 각자 부담합니다. ### 결론 장기간 사업이 지연되고 허위 홍보 문제가 있었던 지역주택조합 가입 계약에 대해 법원이 원고에게 계약금 5,500만원을 돌려주도록 조정 결정이 내려져 원고가 경제적 손실을 일부 회복하게 되었습니다. 이는 지역주택조합 사업 지연 및 기망행위에 대한 조합원의 구제 가능성을 보여주는 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 부당이득 반환 청구권: 민법상 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 합니다. 본 사건에서는 원고의 계약 취소 또는 해제가 인정되어 피고가 원고로부터 받은 계약금 5,500만원이 '법률상 원인 없는 이득'이 되어 반환해야 할 의무가 발생했습니다. 계약 취소권 (민법 제110조 사기/강박): 피고가 7층 이상 건축 불가능 지역에 16층 규모 아파트 신축이 가능한 것처럼, 특정 분양 면적 및 층이 확정된 것처럼, 사업부지 면적이 특정된 것처럼, 그리고 사업 추진 일정이 빠르게 진행될 것처럼 기망한 경우, 원고는 이러한 기망에 의한 의사표시를 취소할 수 있습니다. 계약이 취소되면 처음부터 없었던 것으로 되어 원고가 납부한 계약금은 부당이득으로 반환되어야 합니다. 계약 해제권 (민법 제544조 채무불이행/이행지체, 제546조 이행불능): 피고가 3년 6개월 이상 조합설립 인가도 받지 못하고, 지구단위계획 주민제안 동의율도 미달하는 등 사업 진행이 지지부진하여 아파트 입주가 사실상 불가능한 상태에 이르렀다면 이는 채무의 이행불능에 해당합니다. 대법원 판례에 따르면 단순히 물리적 불능뿐만 아니라 사회 경험상 이행 실현을 기대할 수 없는 경우도 이행불능으로 보므로, 원고는 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 계약은 소급하여 효력을 잃고 원상회복 의무에 따라 피고는 원고로부터 받은 계약금을 반환해야 합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제26조 제1항: 이 조항은 주민이 도시·군관리계획의 입안을 제안할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 7층 이상 고층 아파트를 건설하기 위해 제2종일반주거지역을 변경하는 지구단위계획 주민제안이 필요했으나, 피고는 이에 필요한 토지소유자 동의율(3분의 2 이상)을 확보하지 못하여 사업 추진이 불가능한 상황이었습니다. 주택법 제54조 제1항, 주택공급에 관한 규칙 제25조 제2항, 주택법 제102조: 이 법령들은 사업주체가 입주자를 선정할 때 동·호수를 지정하는 것을 금지하고 있습니다. 피고가 조합 가입 계약 시 특정 분양 면적과 층이 확정된 것처럼 홍보한 것은 이러한 규정에 위배될 수 있으며, 기망행위의 근거가 됩니다. 주택법 제14조의2 (개정 2020. 1. 23.): 주택조합의 발기인은 조합원 모집신고 수리일로부터 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나, 설립인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결을 거쳐 사업 종결 또는 해산 여부를 결정해야 한다고 규정합니다. 이 조항은 장기간 사업 지연 시 조합원의 재산권 보호를 위한 것으로, 피고가 조합설립인가조차 받지 못한 채 3년 6개월 이상 경과한 상황은 이러한 규정의 취지에 비추어 계약 이행 불능의 중요한 근거가 됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 법원 판결에서 금전 지급 의무가 발생할 경우, 소송 제기 후 일정 기간이 지나면 높은 연 이율(현재 연 12%)의 지연손해금을 적용하도록 합니다. 본 사건에서도 미지급 금액에 대해 지급기일 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 가산이 결정되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 사업 계획의 현실성, 토지 확보율, 추진위원회 이력 등을 신중하게 확인해야 합니다. 계약 체결 전 홍보 내용(예상 층수, 세대수, 입주 시기, 토지 확보 현황)과 실제 법규, 사업 진행 상황 간의 차이가 없는지 주의 깊게 검토해야 합니다. 특히, 지구단위계획 변경이나 토지 소유권 확보가 필요한 고층 아파트 사업의 경우 실제 가능성을 확인하는 것이 중요합니다. 장기간 사업이 지연되거나 약속된 사업 내용과 현저히 다를 경우, 계약 해지 또는 취소를 고려할 수 있으며, 이 경우 내용증명 등을 통해 명확한 의사표시를 남기는 것이 좋습니다. 계약 해지 시 추진위원회에서 제시하는 위약금 조건이나 환불 조건이 불합리하다고 판단되면 섣불리 동의하지 않고 법적 검토를 받아볼 필요가 있습니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 주택법 등 관련 법령에 따른 사업 종결 또는 해산 요건에 해당하는지 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.

재건축 아파트 대지사용권과 담보 목적 소유권 이전 분쟁

이 사건은 재건축 정비사업조합인 원고가 아파트 건설 과정에서 발생한 복잡한 채무 관계로 인해, 피고들이 취득한 아파트의 대지사용권이 소멸되었다고 주장하며 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 특히 피고 B의 경우, 대여금을 담보하기 위해 아파트를 취득했는데, 법원은 이 약정이 '가등기담보 등에 관한 법률'의 적용을 받는 양도담보 계약이라고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B은 법정 청산 절차를 거치지 않았으므로 채무 변제기 이후 10년의 제척기간이 만료된 후에야 비로소 아파트 소유권을 확정적으로 취득했으며, 그 이전 기간 동안 아파트 사용으로 인한 임료 상당의 부당이득금을 원고에게 반환해야 한다고 보았습니다. 반면, 다른 피고들(E, D, V)이 취득한 아파트에 대해서는 대지사용권이 소멸되지 않았다고 보아, 이들에 대한 원고의 부당이득금 반환 청구는 기각되었습니다. 또한 법원은 원고 조합이 피고 B과 피고 V에게 각 아파트에 해당하는 대지 지분에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하도록 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A주택재건축정비사업조합: 아파트 재건축 사업을 시행한 조합 - 피고 B: 재건축 사업에 자금을 대여하고, 그 담보로 이 사건 제1아파트를 취득한 사람 - 피고 E: 이 사건 제2아파트의 1/2 지분을 경매를 통해 취득한 사람 - 피고 D: 피고 E로부터 이 사건 제2아파트의 1/2 지분을 매수했다가 후에 피고 V에게 이전한 사람 - 피고 V: 피고 D로부터 이 사건 제2아파트의 1/2 지분을 대물변제로 이전받은 사람 (피고 D의 승계참가인) ### 분쟁 상황 원고 A재건축조합은 L 주식회사와 공동으로 아파트 재건축 사업을 진행했습니다. L은 아파트를 신축 완료했으나 미지급 공사비 등 채무를 정리하지 못했고, 이 과정에서 아파트 전체에 대해 원고와 L이 공유자로 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 피고 B은 원고와 L에게 1억 2천만 원을 대여하고 담보로 이 사건 제1아파트를 분양받는 형태로 계약을 체결했습니다. 원고와 L이 약정된 변제기까지 대여금을 갚지 못하자 피고 B은 소송을 통해 아파트 소유권을 이전받았습니다. 한편 이 사건 제2아파트는 L의 채무 관계로 인해 경매에 넘어갔고 피고 E가 이를 매수했으며, 이후 피고 D를 거쳐 피고 V에게 소유권이 이전되었습니다. 원고는 L과의 지분계약이 해제되었으므로 피고들이 대지사용권을 상실했으며, 이에 따라 피고들이 아파트가 위치한 토지를 무단으로 사용하고 있으므로 임료 상당의 부당이득금을 반환해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 아파트 취득 시 대지사용권도 함께 취득했으며, 정당한 소유권에 근거한 사용이므로 부당이득이 성립하지 않는다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 재건축조합(원고)과 공동사업주체(L) 간의 지분계약 해제 여부, 아파트 전유부분 취득 시 대지사용권의 취득 여부, 대여금 담보를 위한 아파트 양도담보 약정에 '가등기담보 등에 관한 법률'이 적용되는지 여부, '가등기담보 등에 관한 법률' 적용 시 소유권 확정 취득 시점 및 그에 따른 부당이득금 반환 의무 발생 여부, 경매를 통한 아파트 취득 시 대지사용권의 포함 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고 조합과 공동사업주체 L 사이의 지분계약이 적법하게 해제되었다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. 피고 B에 대한 주위적 및 제1예비적 본소청구는 기각되었으나, 제2예비적 본소청구에 따라 피고 B은 2015. 2. 11.부터 2018. 4. 18.까지의 차임 상당액 22,110,666원 및 지연손해금을 원고에게 지급해야 합니다. 이는 피고 B의 아파트 취득이 가등기담보법상의 양도담보에 해당하며, 청산절차 없이 변제기 후 10년이 지나서야 소유권이 확정되었기 때문입니다. 또한 원고는 피고 B에게 이 사건 제1아파트에 해당하는 대지 지분 1,345.1분의 41.91에 관하여 지분이전등기 절차를 이행해야 합니다. 피고 E, D에 대한 원고의 부당이득 반환 청구는 대지사용권을 함께 취득했으므로 기각되었습니다. 피고 D의 반소청구는 D가 이미 피고 V에게 지분을 이전했으므로 기각되었으며, 원고는 피고 V에게 이 사건 제2아파트에 해당하는 대지 지분 1,345.1분의 19,955에 관하여 지분이전등기 절차를 이행해야 합니다. 피고 V의 전체 지분에 대한 지분이전등기 요구는 공유물 보존행위에 해당하지 않는다고 보아 기각되었습니다. ### 결론 재건축 아파트의 소유자들은 대체로 아파트와 함께 대지사용권을 취득하는 것이 원칙이나, 담보 목적으로 부동산을 취득한 경우에는 '가등기담보 등에 관한 법률'의 적용을 면밀히 살펴, 소유권 확정 시점과 그에 따른 사용 수익의 법적 근거를 명확히 해야 한다는 점을 보여준 판결입니다. 또한 복잡한 재건축 사업에서 공동사업주체와의 계약 해지, 채무 관계, 소유권 이전 방식 등이, 개별 아파트의 대지사용권 인정 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있음을 확인시켜 줍니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판결에는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제20조 제1항 및 제2항**: 이 법은 구분소유자의 대지사용권이 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정합니다. * **사례 적용**: 피고 B, E, D, V가 아파트를 취득했을 때, 특별한 사정이 없다면 해당 아파트의 대지사용권도 함께 취득했다고 본 근거가 됩니다. 2. **가등기담보 등에 관한 법률(가등기담보법) 제3조, 제4조, 제11조 단서**: 이 법은 대여금 채무를 담보하기 위해 부동산 소유권 이전등기를 한 경우, 채권자가 채무 불이행 시 청산 절차를 거쳐야만 담보권 실행으로 소유권을 취득할 수 있도록 합니다. * **사례 적용**: 피고 B의 아파트 취득 약정은 양도담보로 인정되었고, 아파트 가액이 대여원리금을 초과하여 가등기담보법이 적용되었습니다. 피고 B이 청산 절차를 거치지 않았기 때문에 변제기인 2008년 4월 18일로부터 10년의 제척기간(2018년 4월 18일)이 지난 후에야 비로소 소유권을 확정적으로 취득했다고 판단하여, 그 이전 기간 동안의 사용에 대한 부당이득 반환 의무가 발생했습니다. 3. **민법 제607조, 제608조**: 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우, 예약 당시 그 재산의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자를 초과하면 그 예약은 무효로 한다는 규정입니다. (다만 이 사건에서는 가등기담보법이 우선 적용됨) * **사례 적용**: 이 사건 약정 체결 당시 이 사건 제1아파트의 시가 2억 9천7백만 원이 차용금 1억 2천만 원 및 이자를 초과하였기에, 이 약정이 민법상 무효가 될 여지가 있었으나, 법원은 가등기담보법 적용을 우선했습니다. 4. **부당이득 반환 의무**: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻은 경우 이를 반환해야 하는 의무입니다. * **사례 적용**: 피고 B은 가등기담보법상 소유권이 확정되기 전까지 아파트를 사용·수익할 권한이 없었으므로, 그 기간 동안의 임료 상당액을 원고에게 부당이득으로 반환해야 한다고 판단되었습니다. 5. **공유물 보존행위의 범위**: 공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것은 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 현상을 유지하는 보존행위에 속하지 않습니다. * **사례 적용**: 피고 V이 자신의 지분 범위를 초과하여 이 사건 제2아파트 전체 지분에 대한 이전등기를 요구한 것은 보존행위가 아니므로 기각되었습니다. ### 참고 사항 복잡한 재건축 사업에서 아파트 구매나 담보 설정을 할 때는 대지사용권의 명확한 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 담보 목적으로 부동산을 양도받는 경우, 가등기담보법의 적용 여부를 미리 파악하여 청산 절차 등 법적 요건을 준수해야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않으면 소유권 확정 시점이 지연되어 사용 수익에 대한 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 집합건물의 전유부분을 경매로 취득하는 경우, 특별한 사정이 없다면 해당 대지사용권도 함께 취득하게 됩니다. 소송 중 부동산 소유권이 이전된 경우, 새로운 소유자는 승계참가 절차를 통해 소송에 참여하여 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 아파트의 대지사용권은 일반적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로, 매매 또는 담보 계약 시 이러한 원칙이 훼손되지 않는지 주의 깊게 검토해야 합니다.