형제자매 간 허위 매매예약으로 인한 가등기 말소 사건

원고는 자신의 부동산에 피고 명의로 마쳐진 소유권이전청구권 가등기가 이혼 시 재산분할을 피하기 위한 통정허위표시에 해당하여 무효라고 주장하며 가등기 말소를 청구했습니다. 피고는 가등기가 유효하고 매매예약 완결에 따라 소유권 이전등기를 해달라고 반소를 제기했습니다. 법원은 매매예약이 통정허위표시로 무효라고 판단하여 원고의 가등기 말소 청구를 인용하고 피고의 반소 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부동산 소유자로, 피고 E의 남매이며 이혼을 앞두고 재산분할을 피하려 이 사건 매매예약을 맺었다고 주장했습니다.
• 피고 E: 원고 A의 남매로, 원고 A의 부동산에 소유권이전청구권 가등기를 마쳤으며 이 부동산의 실질적 소유자라고 주장했습니다.
• H과 I: 원고 A와 피고 E의 부모.

분쟁 상황

원고 A는 자신의 부동산에 피고 E 명의로 2005년 1월 19일 소유권이전청구권 가등기가 설정된 사실을 인지하고, 피고가 어머니 I가 보관하던 자신의 인감도장을 몰래 사용하여 매매예약 계약서를 위조했으며 이에 따른 가등기가 무효라고 주장하며 말소를 요구했습니다. 피고 E는 해당 가등기는 유효하며 자신이 실질적인 부동산 소유자로서 2015년 1월 17일 매매예약 완결에 따른 소유권 이전등기를 원고에게 요구하는 반소를 제기했습니다. 이 과정에서 피고는 부동산 분양대금 중 약 1억 원을 자신이 부담했고 아버지가 약 3억 원을 대납했다는 주장을 펼쳤으나, 해당 주장은 객관적인 증거가 부족하고 진술이 번복되는 등 신빙성이 낮았습니다. 법원은 원고가 이혼을 앞두고 재산분할을 피할 목적으로 피고와 허위로 매매예약을 맺었다고 판단했습니다.

핵심 쟁점

1. 이 사건 매매예약 계약서의 위조 여부. 2. 이 사건 매매예약이 원고와 피고의 통정한 허위표시로 무효인지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 본소 청구를 인용하여 피고는 원고에게 별지 부동산에 마쳐진 소유권이전청구권 가등기의 말소등기 절차를 이행하도록 판결했습니다. 피고의 반소 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고가 원고의 인감도장을 위조하여 매매예약 계약서를 작성했다는 원고의 주장은 이를 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 하지만 이 사건 매매예약은 원고가 이혼 시 재산분할을 피할 목적으로 피고와 서로 짜고 한 허위의 의사표시라고 판단하여 무효로 보았습니다. 따라서 이 무효인 매매예약에 근거한 가등기 또한 법적 효력이 없으므로 피고는 이를 말소해야 하며 피고의 소유권 이전등기 반소 청구는 이유가 없어 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시): "상대방과 통정하여 한 허위의 의사표시는 무효로 한다. 이로써 제3자에게 대항하지 못한다."

이 사건의 경우 원고와 피고가 이혼 시 재산분할을 피할 목적으로 실제 매매 의사 없이 가장매매(매매예약)를 하고 가등기를 마친 것이므로, 이는 통정허위표시에 해당하여 민법 제108조에 따라 무효로 판단되었습니다. 허위의 의사표시는 당사자들이 실제로 원하는 법률 효과와는 다른 효과를 표시하는 것으로, 상대방과 합의가 있는 경우 통정허위표시가 됩니다. 통정허위표시는 원칙적으로 무효이므로 이에 기한 가등기 역시 법적 효력이 없습니다. 가등기는 장래에 발생할 물권변동의 청구권을 보전하기 위해 미리 등기하는 것으로, 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따르게 되는 강력한 효력을 지닙니다. 그러나 가등기의 원인이 되는 계약 자체가 무효인 경우, 가등기 또한 무효가 되어 말소되어야 합니다.

참고 사항

친족 간의 거래라도 금전 대가 없이 이루어진 매매예약이나 계약은 통정허위표시로 판단되어 무효가 될 수 있습니다. 재산분할이나 강제집행을 피하기 위한 목적으로 재산을 타인 명의로 돌리는 행위는 사해행위 또는 통정허위표시로 판단될 가능성이 높으며 법적 효력을 인정받기 어렵습니다. 부동산 관련 계약 시에는 대금 지급 내역 등 객관적인 증빙 자료를 반드시 확보해야 합니다. 특히 금전 거래 없이 단순히 명의만 이전하는 경우에는 그 배경과 목적을 명확히 증명할 수 있어야 합니다. 오랜 시간이 지난 후에도 권리 관계에 대한 주장이 가능하지만, 관련 증거의 부족이나 당사자의 진술 번복은 불리하게 작용할 수 있으므로, 권리 침해 사실을 인지했다면 즉시 법적 조치를 취하는 것이 유리합니다. 가등기는 본등기 전에 순위를 보전하는 강력한 효력이 있으므로, 가등기가 마쳐지는 과정에 대한 철저한 확인과 계약 내용의 진정성 검토가 필수적입니다.