오동형 변호사

원고가 피고 대한민국을 상대로 미등기 부동산의 소유권 확인을 청구하여 외조부의 재산 지분을 상속받았다고 본 판결

조상의 미등록 부동산에 대한 소유권확인판결

물품대금 채무를 피하려던 배우자 지분 부동산 매매 취소 판결

원고 A 주식회사는 채무자 C로부터 물품대금 67,150,000원을 받을 권리가 있었습니다. C는 원고에게 이행각서까지 작성해주었으나, 확정된 지급명령에도 불구하고 채무를 변제하지 않았습니다. C는 자신의 명의로 된 부동산 지분 2분의 1을 피고 B에게 매도하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 원고는 C의 이러한 행위가 채무를 피하기 위한 사해행위라고 주장하며 매매계약 취소 및 가액배상을 청구했습니다. 법원은 C와 배우자 D이 공동으로 부동산 구입 자금을 부담한 것으로 보아 D이 C에게 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 있다고 판단하여, C의 지분 가액에서 근저당권 채무액 중 C의 책임 비율에 따른 금액을 공제한 범위 내에서 사해행위 취소를 인정하고 원고의 채권액 67,150,000원을 피고가 지급하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 배관 등 공급업을 영위하며 채무자 C에게 물품대금 채권을 가진 회사 - 피고 B: 채무자 C로부터 이 사건 부동산 지분을 매수한 사람 - 채무자 C: 원고 A 주식회사에 67,150,000원의 물품대금 채무가 있는 사람, D의 법률상 부부 - D: 채무자 C의 배우자로 이 사건 부동산의 나머지 2분의 1 지분 소유자 - E: 피고 B로부터 이 사건 지분을 다시 매수한 사람 - 주식회사 F, 주식회사 G: 이 사건 부동산에 근저당권을 설정한 금융기관 ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사는 채무자 C로부터 67,150,000원의 물품대금을 받아야 했으나, C는 이행각서를 작성하고 지급명령이 확정되었음에도 불구하고 변제하지 않았습니다. 그 와중에 C는 자신의 유일한 재산 중 하나인 배우자와의 공유 부동산 지분을 다른 사람에게 매도했습니다. 이에 원고는 C가 채무 변제를 회피하기 위해 재산을 은닉하려 한다고 보고, 매매계약을 취소하고 원래의 재산 상태로 돌려놓으려 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 채무자 C가 피고 B에게 자신의 부동산 지분을 매도한 행위가 채무를 피하기 위한 사해행위에 해당하는지 여부, 특히 배우자 D과 공유하고 있던 부동산에 공동근저당권이 설정되어 있었을 때 채무자 C의 책임재산 가액을 어떻게 산정해야 하는지, 배우자 D이 C에게 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B와 C 사이에 체결된 부동산 매매계약을 원고의 채권액인 67,150,000원의 범위 내에서 취소하고, 피고 B는 원고 A 주식회사에 67,150,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 법원은 채무자 C의 부동산 매매가 사해행위에 해당한다고 인정하여 원고 A 주식회사의 손을 들어주었으며, 이로써 채무자 C의 재산 은닉 시도가 부분적으로 제지되었습니다. 특히 배우자 간의 공유 재산에 설정된 공동 근저당권의 경우, 내부 관계에서 채무를 공동으로 부담하는 특별한 사정이 인정될 때 채무자의 책임재산을 계산하는 방식에 대한 중요한 판단을 제시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판결은 민법상 사해행위 취소 소송과 관련된 법리를 따르고 있습니다. 민법 제368조는 공동저당의 경우 채무 분담의 원칙을 규정하며, 민법 제481조와 제482조는 변제자 대위에 관한 조항입니다. 대법원 판례는 사해행위 취소 소송에서 채무자가 양도한 목적물에 근저당권이 설정되어 있을 경우, 책임재산을 산정할 때 피담보채권액을 공제한 나머지 부분만을 책임재산으로 본다고 밝히고 있습니다. 특히 여러 부동산에 공동근저당권이 설정되어 있거나, 하나의 공유 부동산 중 일부 지분이 채무자 소유이고 다른 일부 지분이 물상보증인 소유인 경우에는, 물상보증인이 채무자에 대해 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 없다면 채무자 소유 부동산에 관한 피담보채권액은 최고액 한도에서 피담보채권액 전액으로 보아야 한다는 법리가 적용됩니다. 그러나 본 사안처럼 부부 공동 생활을 위한 부동산 구입 자금으로 대출이 이용되었고 부부가 내부적으로 채무를 공유 지분 비율에 따라 공동으로 부담하는 관계에 있었다고 볼 특별한 사정이 있다면, 채무자의 사해행위는 해당 지분의 가액에서 채무자의 내부적 책임 비율에 따른 피담보채무액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보았습니다. ### 참고 사항 만약 채무자가 자신의 채무를 갚지 않고 부동산을 처분하는 등 재산을 은닉하려는 정황이 있다면, 채권자는 해당 처분 행위가 사해행위에 해당하는지 검토해볼 수 있습니다. 특히 채무자가 배우자와 공유하는 재산을 처분하는 경우에는, 단순히 채무자 명의의 지분뿐만 아니라 배우자 내부 관계에서 실제 채무 부담 비율 등 구체적인 사정을 고려하여 책임재산이 산정될 수 있습니다. 이때, 채무자와 배우자가 주거 마련 등의 목적으로 공동으로 채무를 부담한 정황이 있다면, 배우자의 구상권 행사가 어렵다고 판단될 수 있으므로, 채무자의 지분 가액에서 근저당권 채무액 중 채무자의 내부적 책임 비율에 해당하는 금액만을 공제하고 남는 재산이 있다면 사해행위 취소를 구할 실익이 있을 수 있습니다. 사해행위가 인정되어도 채권자가 돌려받을 수 있는 금액은 자신의 채권액 범위 내로 제한됩니다. 이미 부동산이 제3자에게 넘어갔다면 원물 반환 대신 가액 배상을 청구할 수 있습니다.

건물 완공 지연으로 인한 오피스텔 계약금 반환 판결

원고 A는 피고 주식회사 C가 시행 및 분양하는 오피스텔을 분양받는 계약을 체결했습니다. 하지만 시공사의 자금난으로 인해 입주예정일인 2019년 12월로부터 3개월 이상 입주가 지연되자, 원고는 계약서 조항에 따라 계약 해지를 통보하고 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구했습니다. 피고는 자신에게 귀책사유가 없고, 신탁계약의 특성과 자금집행순서를 이유로 원고의 청구를 거부했으며, 원고의 잔금 지급 불이행 및 신의칙 위반도 주장했습니다. 법원은 오피스텔 입주 지연에 대한 피고의 귀책사유를 인정하고 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 다만 피고가 원고를 위해 대납한 중도금 대출 이자액을 상계하고, 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 한정된다는 특약은 유효하다고 보아, 최종적으로 피고는 신탁재산의 범위 내에서 원고에게 15,015,993원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: H 2차 오피스텔 1832호를 분양받은 매수인입니다. 입주 지연을 이유로 계약 해지 및 위약금 반환을 청구했습니다. - 피고 주식회사 C: H 2차 오피스텔 사업에 대한 관리형 토지신탁계약을 통해 시행사 및 분양자의 지위를 승계한 매도인 겸 수탁자입니다. - I 주식회사: H 2차 오피스텔 신축 및 분양 사업의 원래 시행사이자 신탁계약의 위탁자입니다. - F 주식회사: H 2차 오피스텔의 시공사로, 자금난으로 공사를 지연시켰습니다. - G저축은행: 원고 A에게 중도금 대출을 실행한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2018년 7월 20일 피고 C가 분양하는 H 2차 오피스텔 1832호에 대한 공급계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 같은 날 G저축은행으로부터 중도금 대출을 받아 피고에게 중도금 112,235,400원을 지급했습니다. 그러나 시공사 F가 자금난으로 공사를 제때 완료하지 못하여 입주예정일인 2019년 12월로부터 3개월 이상 입주가 지연되었습니다. 이에 원고는 2020년 4월 7일 공급계약 제3조 제3항 제1호에 따라 계약 해지를 통보하고, 계약금 반환 및 위약금 지급을 요구했습니다. 피고는 입주 지연이 자신의 귀책사유가 아니며, 신탁계약의 조항에 따라 책임이 제한되고, 원고의 해제권 행사가 부적법하다고 주장하며 맞섰습니다. 이로 인해 원고는 피고를 상대로 분양대금 반환 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 오피스텔의 입주 지연이 매도인인 피고의 귀책사유에 해당하는지, 입주 지연을 이유로 한 분양계약 해지가 적법한지, 그리고 계약 해제 시 매수인의 잔금 지급 의무나 최고(독촉)가 필요한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고가 체결한 신탁계약의 조항들(준공 기한, 자금집행순서 등)이 매수인인 원고에게도 적용되어 피고의 책임 범위를 제한하거나 채권의 이행기를 변경할 수 있는지, 그리고 분양계약에 포함된 '책임한정특약'이 유효하여 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한되는지가 주요하게 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단하여, 피고는 원고에게 위약금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 다만 피고가 원고를 대신하여 G저축은행에 대납한 중도금 대출 이자액 11,606,691원을 원고의 위약금 및 기지급 분양대금에 대한 법정이자 총 26,622,684원에서 상계하여, 최종적으로 15,015,993원이 남게 되었습니다. 또한 법원은 분양계약의 '책임한정특약'이 유효하다고 인정하여, 피고는 별지 목록 기재 신탁계약에 따른 신탁재산의 범위 내에서 위 금액을 지급해야 한다고 판결했습니다. 이 금액에 대해서는 2020년 4월 9일부터 2023년 3월 16일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 법원은 오피스텔 시공사의 자금난으로 인한 입주 지연이 매도인인 수탁자 피고의 귀책사유에 해당하며, 이에 따른 매수인의 계약 해지는 유효하다고 판단했습니다. 매수인은 특별히 잔금 지급이나 최고 없이도 약정해제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 또한 신탁계약의 자금집행순서는 매수인의 채권 이행기에 영향을 미치지 않지만, '신탁재산의 범위 내에서만 책임진다'는 특약은 유효하다고 보아 피고의 책임 범위를 제한했습니다. 결과적으로 원고는 청구 금액의 일부를 신탁재산 범위 내에서 지급받을 수 있게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **계약 해제와 귀책사유 (민법 제544조, 제546조 등 관련 법리)**​: 계약 당사자 일방이 계약 내용을 이행하지 않거나 지체하는 경우 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사안에서는 매도인(피고)의 오피스텔 입주 지연이 명백하게 발생했고, 이는 시공사의 귀책사유라 할지라도 매도인이 매수인에 대한 관계에서 책임져야 할 사유로 인정되었습니다. 계약서에 '매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 초과 지연 시 계약 해제 가능'이라는 약정해제권 조항이 있었으므로, 이 조항에 따라 계약 해제가 적법하다고 판단되었습니다. 2. **동시이행의 항변권과 이행 제공 (민법 제536조 관련 법리)**​: 일반적으로 쌍무계약 해제 시에는 자기 채무의 이행을 제공해야 하지만, 본 판결에서는 약정해제권 조항이 수분양자의 분양대금 납부 의무 이행 제공을 요건으로 명시하지 않았고, 원고의 잔금 지급일이 '입주지정일'인데 피고가 입주지정일을 통보하지 않았으며 오피스텔이 준공조차 되지 않은 상태였으므로, 원고에게 잔금 이행 제공 의무가 없다고 보았습니다. 3. **신의성실의 원칙 (민법 제2조 관련 법리)**​: 계약 당사자는 권리의 행사와 의무의 이행을 신의에 좇아 성실히 해야 합니다. 피고는 원고의 해제권 행사가 신의칙에 반한다고 주장했으나, 법원은 원고가 계약 조항에 따라 해제권을 행사한 것이므로 신의칙 위반이라고 볼 근거가 없다고 판단했습니다. 4. **신탁법 제48조 제1항 (수탁자의 필요비, 유익비 우선변제권)**​: 이 조항은 수탁자가 신탁재산의 보존, 개량을 위해 지출한 필요비나 유익비에 대해 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있음을 규정합니다. 그러나 본 판결은 이 조항이 수탁자의 우선변제권을 보장하는 것일 뿐, 매수인의 위약금 채권의 이행기를 불확정기한으로 만들거나 선순위 변제 전까지 이행기가 도래하지 않는다는 의미는 아니라고 보았습니다. 5. **약관의 규제에 관한 법률 제3조 (설명의무) 및 제6조 (불공정 약관조항의 무효)**​: * **제3조 (설명의무)**​: 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 합니다. 그러나 본 사안에서 원고는 책임한정특약을 포함한 계약 내용을 이해했다는 자필 서명을 했고, 신탁계약이 신탁원부에 등기되어 공시되었으며, 원고가 신탁사업임을 인지하고 계약한 점 등을 고려하여 피고가 설명의무를 다하지 않았다고 보기 어렵다고 판단했습니다. * **제6조 (불공정 약관조항의 무효)**​: 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항은 무효가 될 수 있습니다. 법원은 '책임한정특약'이 신탁계약의 특수성 및 수탁자의 지위에서 비롯된 것이며, 원고가 이를 인지하고 계약한 점 등을 고려할 때 부당하게 불리하다고 보기 어렵다고 판단하여 유효하다고 보았습니다. 6. **상계 (민법 제492조 관련 법리)**​: 두 사람이 서로 동종의 채무를 지고 있고, 그 채무가 모두 이행기에 도래한 경우 각 채무자는 상대방에 대한 자신의 채무와 상대방의 채무를 상계할 수 있습니다. 본 사안에서는 원고의 위약금 채권과 피고의 대납 중도금 대출이자 채권이 상계되었습니다. ### 참고 사항 1. **계약서 조항의 중요성:** 분양 계약 시 입주 지연에 대비한 '약정해제권 조항'을 반드시 확인해야 합니다. 본 판례의 경우, 매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 초과 지연 시 매수인이 계약을 해제할 수 있다는 조항이 중요한 근거가 되었습니다. 2. **시공사 문제에 대한 시행사의 책임:** 시공사의 자금난이나 공사 지연은 보통 분양 계약상 매도인(시행사 또는 수탁자)의 귀책사유로 간주됩니다. 매도인은 시공사의 이행을 책임져야 하는 경우가 많습니다. 3. **약정해제권 행사의 용이성:** 계약서에 명시된 약정해제권 조항은 매수인이 매도인의 현저한 공급 지연으로부터 쉽게 벗어날 수 있도록 규정된 것으로 해석될 수 있습니다. 따라서 이 경우 매수인이 잔금 지급 의무를 이행하거나 매도인에게 별도의 이행 최고(독촉)를 할 필요 없이 계약을 해제할 수 있습니다. 4. **신탁등기 및 책임한정특약 확인:** 신탁방식으로 진행되는 사업의 오피스텔을 분양받을 때는 '신탁원부'를 반드시 확인해야 합니다. 특히 본 판례의 '책임한정특약'처럼 매도인(수탁자)의 책임이 '신탁재산의 범위 내'로 제한될 수 있다는 조항이 있다면, 향후 문제가 발생했을 때 매도인의 전체 자산이 아닌 신탁재산 내에서만 보상을 받을 수 있다는 점을 이해해야 합니다. 신탁재산의 자금 집행 순서는 매수인의 채권 이행기와 직접적인 관계가 없다고 보지만, 실제 지급 가능 금액에는 영향을 미칠 수 있습니다. 5. **이자 상계:** 분양 계약 해제 시, 매도인이 매수인을 위해 대납한 중도금 대출 이자 등이 있다면, 이는 매수인이 받을 위약금이나 반환금에서 상계될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

원고가 피고 대한민국을 상대로 미등기 부동산의 소유권 확인을 청구하여 외조부의 재산 지분을 상속받았다고 본 판결

조상의 미등록 부동산에 대한 소유권확인판결

물품대금 채무를 피하려던 배우자 지분 부동산 매매 취소 판결

원고 A 주식회사는 채무자 C로부터 물품대금 67,150,000원을 받을 권리가 있었습니다. C는 원고에게 이행각서까지 작성해주었으나, 확정된 지급명령에도 불구하고 채무를 변제하지 않았습니다. C는 자신의 명의로 된 부동산 지분 2분의 1을 피고 B에게 매도하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 원고는 C의 이러한 행위가 채무를 피하기 위한 사해행위라고 주장하며 매매계약 취소 및 가액배상을 청구했습니다. 법원은 C와 배우자 D이 공동으로 부동산 구입 자금을 부담한 것으로 보아 D이 C에게 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 있다고 판단하여, C의 지분 가액에서 근저당권 채무액 중 C의 책임 비율에 따른 금액을 공제한 범위 내에서 사해행위 취소를 인정하고 원고의 채권액 67,150,000원을 피고가 지급하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 배관 등 공급업을 영위하며 채무자 C에게 물품대금 채권을 가진 회사 - 피고 B: 채무자 C로부터 이 사건 부동산 지분을 매수한 사람 - 채무자 C: 원고 A 주식회사에 67,150,000원의 물품대금 채무가 있는 사람, D의 법률상 부부 - D: 채무자 C의 배우자로 이 사건 부동산의 나머지 2분의 1 지분 소유자 - E: 피고 B로부터 이 사건 지분을 다시 매수한 사람 - 주식회사 F, 주식회사 G: 이 사건 부동산에 근저당권을 설정한 금융기관 ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사는 채무자 C로부터 67,150,000원의 물품대금을 받아야 했으나, C는 이행각서를 작성하고 지급명령이 확정되었음에도 불구하고 변제하지 않았습니다. 그 와중에 C는 자신의 유일한 재산 중 하나인 배우자와의 공유 부동산 지분을 다른 사람에게 매도했습니다. 이에 원고는 C가 채무 변제를 회피하기 위해 재산을 은닉하려 한다고 보고, 매매계약을 취소하고 원래의 재산 상태로 돌려놓으려 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 채무자 C가 피고 B에게 자신의 부동산 지분을 매도한 행위가 채무를 피하기 위한 사해행위에 해당하는지 여부, 특히 배우자 D과 공유하고 있던 부동산에 공동근저당권이 설정되어 있었을 때 채무자 C의 책임재산 가액을 어떻게 산정해야 하는지, 배우자 D이 C에게 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B와 C 사이에 체결된 부동산 매매계약을 원고의 채권액인 67,150,000원의 범위 내에서 취소하고, 피고 B는 원고 A 주식회사에 67,150,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 법원은 채무자 C의 부동산 매매가 사해행위에 해당한다고 인정하여 원고 A 주식회사의 손을 들어주었으며, 이로써 채무자 C의 재산 은닉 시도가 부분적으로 제지되었습니다. 특히 배우자 간의 공유 재산에 설정된 공동 근저당권의 경우, 내부 관계에서 채무를 공동으로 부담하는 특별한 사정이 인정될 때 채무자의 책임재산을 계산하는 방식에 대한 중요한 판단을 제시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판결은 민법상 사해행위 취소 소송과 관련된 법리를 따르고 있습니다. 민법 제368조는 공동저당의 경우 채무 분담의 원칙을 규정하며, 민법 제481조와 제482조는 변제자 대위에 관한 조항입니다. 대법원 판례는 사해행위 취소 소송에서 채무자가 양도한 목적물에 근저당권이 설정되어 있을 경우, 책임재산을 산정할 때 피담보채권액을 공제한 나머지 부분만을 책임재산으로 본다고 밝히고 있습니다. 특히 여러 부동산에 공동근저당권이 설정되어 있거나, 하나의 공유 부동산 중 일부 지분이 채무자 소유이고 다른 일부 지분이 물상보증인 소유인 경우에는, 물상보증인이 채무자에 대해 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 없다면 채무자 소유 부동산에 관한 피담보채권액은 최고액 한도에서 피담보채권액 전액으로 보아야 한다는 법리가 적용됩니다. 그러나 본 사안처럼 부부 공동 생활을 위한 부동산 구입 자금으로 대출이 이용되었고 부부가 내부적으로 채무를 공유 지분 비율에 따라 공동으로 부담하는 관계에 있었다고 볼 특별한 사정이 있다면, 채무자의 사해행위는 해당 지분의 가액에서 채무자의 내부적 책임 비율에 따른 피담보채무액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보았습니다. ### 참고 사항 만약 채무자가 자신의 채무를 갚지 않고 부동산을 처분하는 등 재산을 은닉하려는 정황이 있다면, 채권자는 해당 처분 행위가 사해행위에 해당하는지 검토해볼 수 있습니다. 특히 채무자가 배우자와 공유하는 재산을 처분하는 경우에는, 단순히 채무자 명의의 지분뿐만 아니라 배우자 내부 관계에서 실제 채무 부담 비율 등 구체적인 사정을 고려하여 책임재산이 산정될 수 있습니다. 이때, 채무자와 배우자가 주거 마련 등의 목적으로 공동으로 채무를 부담한 정황이 있다면, 배우자의 구상권 행사가 어렵다고 판단될 수 있으므로, 채무자의 지분 가액에서 근저당권 채무액 중 채무자의 내부적 책임 비율에 해당하는 금액만을 공제하고 남는 재산이 있다면 사해행위 취소를 구할 실익이 있을 수 있습니다. 사해행위가 인정되어도 채권자가 돌려받을 수 있는 금액은 자신의 채권액 범위 내로 제한됩니다. 이미 부동산이 제3자에게 넘어갔다면 원물 반환 대신 가액 배상을 청구할 수 있습니다.

건물 완공 지연으로 인한 오피스텔 계약금 반환 판결

원고 A는 피고 주식회사 C가 시행 및 분양하는 오피스텔을 분양받는 계약을 체결했습니다. 하지만 시공사의 자금난으로 인해 입주예정일인 2019년 12월로부터 3개월 이상 입주가 지연되자, 원고는 계약서 조항에 따라 계약 해지를 통보하고 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구했습니다. 피고는 자신에게 귀책사유가 없고, 신탁계약의 특성과 자금집행순서를 이유로 원고의 청구를 거부했으며, 원고의 잔금 지급 불이행 및 신의칙 위반도 주장했습니다. 법원은 오피스텔 입주 지연에 대한 피고의 귀책사유를 인정하고 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 다만 피고가 원고를 위해 대납한 중도금 대출 이자액을 상계하고, 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 한정된다는 특약은 유효하다고 보아, 최종적으로 피고는 신탁재산의 범위 내에서 원고에게 15,015,993원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: H 2차 오피스텔 1832호를 분양받은 매수인입니다. 입주 지연을 이유로 계약 해지 및 위약금 반환을 청구했습니다. - 피고 주식회사 C: H 2차 오피스텔 사업에 대한 관리형 토지신탁계약을 통해 시행사 및 분양자의 지위를 승계한 매도인 겸 수탁자입니다. - I 주식회사: H 2차 오피스텔 신축 및 분양 사업의 원래 시행사이자 신탁계약의 위탁자입니다. - F 주식회사: H 2차 오피스텔의 시공사로, 자금난으로 공사를 지연시켰습니다. - G저축은행: 원고 A에게 중도금 대출을 실행한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2018년 7월 20일 피고 C가 분양하는 H 2차 오피스텔 1832호에 대한 공급계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 같은 날 G저축은행으로부터 중도금 대출을 받아 피고에게 중도금 112,235,400원을 지급했습니다. 그러나 시공사 F가 자금난으로 공사를 제때 완료하지 못하여 입주예정일인 2019년 12월로부터 3개월 이상 입주가 지연되었습니다. 이에 원고는 2020년 4월 7일 공급계약 제3조 제3항 제1호에 따라 계약 해지를 통보하고, 계약금 반환 및 위약금 지급을 요구했습니다. 피고는 입주 지연이 자신의 귀책사유가 아니며, 신탁계약의 조항에 따라 책임이 제한되고, 원고의 해제권 행사가 부적법하다고 주장하며 맞섰습니다. 이로 인해 원고는 피고를 상대로 분양대금 반환 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 오피스텔의 입주 지연이 매도인인 피고의 귀책사유에 해당하는지, 입주 지연을 이유로 한 분양계약 해지가 적법한지, 그리고 계약 해제 시 매수인의 잔금 지급 의무나 최고(독촉)가 필요한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고가 체결한 신탁계약의 조항들(준공 기한, 자금집행순서 등)이 매수인인 원고에게도 적용되어 피고의 책임 범위를 제한하거나 채권의 이행기를 변경할 수 있는지, 그리고 분양계약에 포함된 '책임한정특약'이 유효하여 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한되는지가 주요하게 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단하여, 피고는 원고에게 위약금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 다만 피고가 원고를 대신하여 G저축은행에 대납한 중도금 대출 이자액 11,606,691원을 원고의 위약금 및 기지급 분양대금에 대한 법정이자 총 26,622,684원에서 상계하여, 최종적으로 15,015,993원이 남게 되었습니다. 또한 법원은 분양계약의 '책임한정특약'이 유효하다고 인정하여, 피고는 별지 목록 기재 신탁계약에 따른 신탁재산의 범위 내에서 위 금액을 지급해야 한다고 판결했습니다. 이 금액에 대해서는 2020년 4월 9일부터 2023년 3월 16일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 법원은 오피스텔 시공사의 자금난으로 인한 입주 지연이 매도인인 수탁자 피고의 귀책사유에 해당하며, 이에 따른 매수인의 계약 해지는 유효하다고 판단했습니다. 매수인은 특별히 잔금 지급이나 최고 없이도 약정해제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 또한 신탁계약의 자금집행순서는 매수인의 채권 이행기에 영향을 미치지 않지만, '신탁재산의 범위 내에서만 책임진다'는 특약은 유효하다고 보아 피고의 책임 범위를 제한했습니다. 결과적으로 원고는 청구 금액의 일부를 신탁재산 범위 내에서 지급받을 수 있게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **계약 해제와 귀책사유 (민법 제544조, 제546조 등 관련 법리)**​: 계약 당사자 일방이 계약 내용을 이행하지 않거나 지체하는 경우 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사안에서는 매도인(피고)의 오피스텔 입주 지연이 명백하게 발생했고, 이는 시공사의 귀책사유라 할지라도 매도인이 매수인에 대한 관계에서 책임져야 할 사유로 인정되었습니다. 계약서에 '매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 초과 지연 시 계약 해제 가능'이라는 약정해제권 조항이 있었으므로, 이 조항에 따라 계약 해제가 적법하다고 판단되었습니다. 2. **동시이행의 항변권과 이행 제공 (민법 제536조 관련 법리)**​: 일반적으로 쌍무계약 해제 시에는 자기 채무의 이행을 제공해야 하지만, 본 판결에서는 약정해제권 조항이 수분양자의 분양대금 납부 의무 이행 제공을 요건으로 명시하지 않았고, 원고의 잔금 지급일이 '입주지정일'인데 피고가 입주지정일을 통보하지 않았으며 오피스텔이 준공조차 되지 않은 상태였으므로, 원고에게 잔금 이행 제공 의무가 없다고 보았습니다. 3. **신의성실의 원칙 (민법 제2조 관련 법리)**​: 계약 당사자는 권리의 행사와 의무의 이행을 신의에 좇아 성실히 해야 합니다. 피고는 원고의 해제권 행사가 신의칙에 반한다고 주장했으나, 법원은 원고가 계약 조항에 따라 해제권을 행사한 것이므로 신의칙 위반이라고 볼 근거가 없다고 판단했습니다. 4. **신탁법 제48조 제1항 (수탁자의 필요비, 유익비 우선변제권)**​: 이 조항은 수탁자가 신탁재산의 보존, 개량을 위해 지출한 필요비나 유익비에 대해 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있음을 규정합니다. 그러나 본 판결은 이 조항이 수탁자의 우선변제권을 보장하는 것일 뿐, 매수인의 위약금 채권의 이행기를 불확정기한으로 만들거나 선순위 변제 전까지 이행기가 도래하지 않는다는 의미는 아니라고 보았습니다. 5. **약관의 규제에 관한 법률 제3조 (설명의무) 및 제6조 (불공정 약관조항의 무효)**​: * **제3조 (설명의무)**​: 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 합니다. 그러나 본 사안에서 원고는 책임한정특약을 포함한 계약 내용을 이해했다는 자필 서명을 했고, 신탁계약이 신탁원부에 등기되어 공시되었으며, 원고가 신탁사업임을 인지하고 계약한 점 등을 고려하여 피고가 설명의무를 다하지 않았다고 보기 어렵다고 판단했습니다. * **제6조 (불공정 약관조항의 무효)**​: 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항은 무효가 될 수 있습니다. 법원은 '책임한정특약'이 신탁계약의 특수성 및 수탁자의 지위에서 비롯된 것이며, 원고가 이를 인지하고 계약한 점 등을 고려할 때 부당하게 불리하다고 보기 어렵다고 판단하여 유효하다고 보았습니다. 6. **상계 (민법 제492조 관련 법리)**​: 두 사람이 서로 동종의 채무를 지고 있고, 그 채무가 모두 이행기에 도래한 경우 각 채무자는 상대방에 대한 자신의 채무와 상대방의 채무를 상계할 수 있습니다. 본 사안에서는 원고의 위약금 채권과 피고의 대납 중도금 대출이자 채권이 상계되었습니다. ### 참고 사항 1. **계약서 조항의 중요성:** 분양 계약 시 입주 지연에 대비한 '약정해제권 조항'을 반드시 확인해야 합니다. 본 판례의 경우, 매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 초과 지연 시 매수인이 계약을 해제할 수 있다는 조항이 중요한 근거가 되었습니다. 2. **시공사 문제에 대한 시행사의 책임:** 시공사의 자금난이나 공사 지연은 보통 분양 계약상 매도인(시행사 또는 수탁자)의 귀책사유로 간주됩니다. 매도인은 시공사의 이행을 책임져야 하는 경우가 많습니다. 3. **약정해제권 행사의 용이성:** 계약서에 명시된 약정해제권 조항은 매수인이 매도인의 현저한 공급 지연으로부터 쉽게 벗어날 수 있도록 규정된 것으로 해석될 수 있습니다. 따라서 이 경우 매수인이 잔금 지급 의무를 이행하거나 매도인에게 별도의 이행 최고(독촉)를 할 필요 없이 계약을 해제할 수 있습니다. 4. **신탁등기 및 책임한정특약 확인:** 신탁방식으로 진행되는 사업의 오피스텔을 분양받을 때는 '신탁원부'를 반드시 확인해야 합니다. 특히 본 판례의 '책임한정특약'처럼 매도인(수탁자)의 책임이 '신탁재산의 범위 내'로 제한될 수 있다는 조항이 있다면, 향후 문제가 발생했을 때 매도인의 전체 자산이 아닌 신탁재산 내에서만 보상을 받을 수 있다는 점을 이해해야 합니다. 신탁재산의 자금 집행 순서는 매수인의 채권 이행기와 직접적인 관계가 없다고 보지만, 실제 지급 가능 금액에는 영향을 미칠 수 있습니다. 5. **이자 상계:** 분양 계약 해제 시, 매도인이 매수인을 위해 대납한 중도금 대출 이자 등이 있다면, 이는 매수인이 받을 위약금이나 반환금에서 상계될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.