상가 분양 계약 해제와 계약금 반환을 둘러싼 분쟁

원고는 상가 분양 계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 준공 후 상가 공실 발생 및 입주 지연을 이유로 계약 해제와 계약금 반환을 청구했습니다. 법원은 상가 공실은 원고가 임차인 유치를 위한 피고 측의 합리적 제안을 거절한 원고의 귀책사유로 보았고, 입주 지연은 분양 계약서상 가변적인 예정일이었으며 피고가 잔금 납부 및 소유권이전등기를 안내하는 등 적법하게 이행 제공을 하여 원고의 해제권이 소멸했다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 원고의 계약 해제 주장을 인정하지 않고 계약금 반환 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 전주시에 위치한 E 건물의 1층 F호 상가를 분양받은 사람으로, 계약금 68,933,700원의 반환을 청구한 당사자.
• 피고 B 주식회사: E 건물에 대한 관리형토지신탁계약을 통해 신탁재산 범위 내에서 사업주체로서의 권리와 의무를 가지는 시행수탁자 겸 매도인.
• 피고 C 주식회사: E 건물의 건축주이자 시행사이며 시행위탁자. 원고와 임대위탁 관련 확인서를 작성하고 임차인 선정 업무를 진행한 당사자.

분쟁 상황

원고는 피고들로부터 E 건물 내 1층 F호 상가를 분양받고 계약금 68,933,700원을 지급했습니다. 분양 계약과 함께 원고는 임대위탁에 관한 확인서를 작성하여 임대 용역 회사를 통해 임대 관련 업무를 위탁했습니다. 임대 용역 회사는 N라는 업체를 임차인으로 선정했으나, 원고는 N에게 상가를 임대할 의사가 없음을 밝히며 이를 거절했습니다. 또한 이 사건 건물은 예정된 2021년 5월 1일보다 늦은 2021년 7월 23일에 준공되었고, 피고 C은 2021년 10월 15일에 원고에게 2021년 11월 25일까지 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 마칠 것을 고지했습니다. 이에 원고는 2021년 10월 22일, '수분양자와 사전 협의 없이 일방적으로 임점 계약을 한 점'과 '입주예정일 지연'을 이유로 분양 계약을 해제하고 계약금 반환을 요구했으나, 피고 C은 해제 사유에 해당하지 않는다며 잔금 미납 시 계약금이 몰취될 것이라고 통보했습니다. 이처럼 계약 해제 사유 및 계약금 반환 여부를 두고 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다:

1. 이 사건 상가 준공 후 2개월 이상 공실 상태가 발생한 것이 원고의 귀책사유로 인한 것인지, 아니면 피고 C의 귀책사유로 인한 것으로 보아 원고가 계약을 해제할 수 있는지 여부.
2. 이 사건 상가의 입주예정일(2021. 5. 1.)로부터 3개월 이상 입주가 지연된 것이 계약 해제 사유에 해당하는지 여부.
3. 설령 계약 해제 사유가 발생했더라도 피고 C의 적법한 이행 제공으로 원고의 해제권이 소멸했는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 청구(피고 B 주식회사에 대한 계약금 반환 청구)와 예비적 청구(피고 C 주식회사에 대한 계약금 반환 청구)를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고가 주장한 두 가지 계약 해제 사유를 모두 인정하지 않았습니다. 첫째, 준공 후 2달간의 공실 상태에 대해, 임차인 선정 업무를 위임받은 회사(임대용역회사 및 I)가 N라는 업체를 임차인으로 선정하여 전대차 계약까지 체결했지만, 원고가 합리적인 이유 없이 N의 입점을 거절하여 공실이 유지된 것이므로 이는 피고 C의 귀책사유로 보기 어렵다고 판단했습니다. 둘째, 입주예정일 지연에 대해, 분양 계약서상의 입주예정일(2021. 5. 1.)은 '공정에 따라 변경될 수 있으며 추후 개별 통보'되는 가변적인 날로 보아야 한다고 해석했습니다. 실제 공사 지연 사유(풍화암 발생, 장마, 민원 등)를 고려할 때 준공일인 2021. 7. 23.이 합리적으로 연기된 입주 가능일로 보이고, 피고 C이 그로부터 3개월이 경과하기 전인 2021. 10. 15. 원고에게 잔금 납부 및 소유권이전등기를 고지하여 적법한 이행 제공을 하였으므로, 원고의 해제권은 이행 제공으로 인해 소멸했다고 판단했습니다. 따라서 원고의 계약금 반환 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 주로 적용되거나 논의된 법령 및 법리는 다음과 같습니다:

• 민법 제461조 (변제제공의 효과)​: '변제의 제공은 그때부터 채무불이행 상태를 해소시킨다'는 원칙입니다. 이 판례에서는 피고 C이 상가 공사를 완료하고 소유권보존등기를 마친 후, 원고에게 잔금 납부 및 소유권이전등기를 안내한 것을 '적법한 이행 제공'으로 보았습니다. 이는 비록 입주예정일이 지연되었을지라도, 피고가 이행할 의무를 제공함으로써 더 이상 채무불이행 상태가 아니게 되어 원고의 해제권이 소멸되었다는 판단의 근거가 되었습니다. 즉, 채무불이행으로 인한 계약 해제권이 발생했더라도, 채권자가 실제로 해제권을 행사하기 전에 채무자가 정당하게 채무를 이행하면 해제권은 사라진다는 법리입니다.
• 약정 해제권의 해석: 분양 계약서나 확인서에 명시된 계약 해제 조건은 그 문언의 의미, 계약의 취지, 당사자의 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 해석됩니다. 단순히 계약서상의 문구만으로 해제 사유가 발생했다고 단정하기보다는, 해제 조건이 발생하게 된 경위와 그 원인이 누구에게 있는지, 당사자의 귀책사유가 있는지 등이 중요한 판단 요소가 됩니다.
• 신의성실의 원칙 (민법 제2조)​: 계약 당사자들은 서로 신의를 지키고 성실하게 행동해야 한다는 원칙입니다. 원고가 임차인 선정 업무를 위임해놓고 합리적인 이유 없이 위탁 회사가 선정한 임차인 제안을 거절하여 공실이 발생한 경우, 이를 피고 측의 책임으로 돌리는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 있습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 내용을 참고할 수 있습니다:

• 계약서 내용의 면밀한 확인: 분양 계약 시 '입주예정일'이 '공정에 따라 변경될 수 있음'과 같이 가변적이라는 문구가 있는 경우, 단순히 예정일을 지났다는 이유만으로 계약 해제를 주장하기 어려울 수 있습니다. 계약서의 모든 조항을 정확히 이해하고 확인해야 합니다.
• 임대 위탁 시 임차인 선정 협력: 상가를 분양받은 후 임대 관련 업무를 위탁하는 경우, 위탁 회사가 선정한 임차인에 대해 합리적인 이유 없이 거절하면 그로 인해 발생하는 공실은 수분양자의 책임으로 간주될 수 있습니다. 임대 조건을 꼼꼼히 확인하고 합리적인 범위 내에서 협력하는 태도가 중요합니다.
• 해제권 행사 시점의 중요성: 계약 위반으로 인해 해제권이 발생했더라도, 상대방이 채무 내용에 따라 적법하게 이행을 완료했다면 해제권이 소멸될 수 있습니다. 예를 들어, 입주 지연 후라도 피고가 정상적으로 입주를 통보하고 잔금 납부를 요구하는 등 이행 제공을 했다면, 그 이후의 해제권 행사는 효력이 없을 수 있습니다.
• 계약 해제 사유 입증의 어려움: 분양 계약 해제 및 계약금 반환은 주장하는 해제 사유가 계약서 내용이나 법리상 명확히 인정되어야 합니다. 단순히 개인적인 불만이나 기대에 미치지 못했다는 이유만으로는 어렵고, 객관적인 계약 위반 사실과 그에 대한 상대방의 귀책사유를 명확히 입증해야 합니다.